要打贏不動產(chǎn)訴訟，就要了解法律制度：區(qū)分不動產(chǎn)所有人的權(quán)利和義務(wù)。業(yè)主有權(quán)占有、使用、受益和處分建筑物的專有部分，但不得危害建筑物的安全和其他業(yè)主的合法權(quán)益。（物權(quán)法第七十一條）權(quán)利不得濫用。業(yè)主對建筑物專有部分以外的共用部分享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)，不得放棄權(quán)利而不履行義務(wù)。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓大廈內(nèi)的住宅和營業(yè)用房時，業(yè)主對大廈共用部分享有的共有權(quán)和共同管理權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。（物權(quán)法第72條）

例如，張三將一套三居室公寓轉(zhuǎn)讓給李四時，他不能將業(yè)主共用的水箱放在屋頂上。相關(guān)知識：車主共同部分

1。建筑區(qū)域內(nèi)的道路屬于業(yè)主所有，城市公共道路除外。建筑面積內(nèi)的綠地屬于業(yè)主，但屬于城市公共綠地或者明確屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公共設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房歸業(yè)主所有。（物權(quán)法第73條）。建筑區(qū)域內(nèi)的停車位和車庫。

（1）在施工區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放車輛的停車位應(yīng)首先滿足業(yè)主的需要。（《物權(quán)法》第七十四條第一款）出售、出租的車位、車庫，業(yè)主應(yīng)當(dāng)享有有限的購買權(quán)和優(yōu)先租賃權(quán)。（中華人民共和國物權(quán)法對此沒有規(guī)定，這是一種理論推導(dǎo)）

（2）在建筑面積內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的所有權(quán)，由當(dāng)事人通過出售、贈與、出租等方式約定（第七十四條，《中華人民共和國物權(quán)法》第二款不屬于業(yè)主。（三）在業(yè)主共有的道路或者其他場地上停車的車位，屬于業(yè)主所有。（《物權(quán)法》第七十四條第三款）車位分為共用車位和非共用車位。

3。對于公寓所有權(quán)，建筑物的公共部分及其附屬物是公共的。（《物權(quán)法》第七十條）電梯、過道、屋頂、公廁、水庫、下水道等在性質(zhì)上無法區(qū)分，屬于公共部位。

4。共有人在不承擔(dān)維修費用的情況下，不能放棄共有權(quán)。（物權(quán)法第72條）

5。雖然《物權(quán)法》沒有對此作出規(guī)定，但由于其獨特的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)這樣解釋。例如，整棟樓有一個水箱，由三位業(yè)主共用。業(yè)主不能將水箱份額單獨轉(zhuǎn)讓給他人。區(qū)分所有人的成員權(quán)，又稱為成員權(quán)，是指建筑物作為建筑物管理集團的成員，基于不可分割的共同關(guān)系而享有的區(qū)分所有人的權(quán)利。例如有權(quán)選擇經(jīng)理作為所有者。業(yè)主可以召開業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會的設(shè)立和業(yè)主委員會的選舉給予指導(dǎo)和協(xié)助。（二）依法修改物業(yè)管理委員會及其所屬企業(yè)的議事規(guī)則；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施維修基金；（六）改建、改建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）其他與共有經(jīng)營權(quán)有關(guān)的重大事項。

對上述第（五）項和第（六）項所列事項的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占用建筑物總面積三分之二以上、占用業(yè)主總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主批準。前款規(guī)定的其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積一半以上、業(yè)主總數(shù)一半以上的業(yè)主同意。（物權(quán)法第76條）

注：有兩個簡單多數(shù)決定（一個是最高多數(shù)，一個是地區(qū)多數(shù)，多數(shù)是多數(shù)決定的縮寫）和兩個絕對多數(shù)決定（一個是最高多數(shù)，另一個是地區(qū)多數(shù)）。簡單地說，在“籌集資金”和“改造事物”問題上有兩個絕對多數(shù)。

業(yè)主的“投票”按“戶”計算，即一戶一票。不能用人口來計算。業(yè)主不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)定將住宅改為營業(yè)用房。業(yè)主將住宅改為商品房的，除遵守法律、行政法規(guī)和管理規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)征得利害關(guān)系人的同意。（《物權(quán)法》第77條）比如，一棟房子的二樓套房改成了酒店，增加了社區(qū)的不安全感。這是不允許的。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定侵犯業(yè)主合法權(quán)益的，被侵害的業(yè)主可以請求人民法院撤銷。（《物權(quán)法》第七十八條）比如業(yè)主張三對決定不投贊成票，或者對決定投反對票，他還是要遵守決定。建筑物及其附屬設(shè)施的維修基金屬于業(yè)主。經(jīng)業(yè)主共同決定，可用于電梯、水箱等公共部位的維修。養(yǎng)護資金的使用應(yīng)當(dāng)公告。（《物權(quán)法》第79條）

2。對建筑物及其附屬設(shè)施的成本分擔(dān)和收益分配有約定的，按照約定確定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。（《物權(quán)法》第80條）物業(yè)管理。業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人員管理。業(yè)主有權(quán)依法更換建設(shè)單位聘用的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人員。（《物權(quán)法》第81條）

2。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主的委托管理建筑區(qū)域內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，接受業(yè)主的監(jiān)督。（物權(quán)法第八十二條）業(yè)主有權(quán)依照法律、法規(guī)和行政法規(guī)的規(guī)定，要求行為人停止侵害、排除危害、排除危害、賠償損失。業(yè)主對侵犯其合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。（物權(quán)法第八十三條）“條例”包括行政法規(guī)和地方性法規(guī)。你知道嗎