**公司與趙某簽訂《獨(dú)家代理銷售協(xié)議》，雙方約定趙某委托**公司銷售其房屋，期限為2016年1月30日至2016年4月29日，銷售價(jià)格不低于180萬(wàn)元；趙某在委托期間每周提供不少于3次看房機(jī)會(huì)，不得擅自提高房?jī)r(jià)；在委托期間及委托期結(jié)束后3個(gè)月內(nèi)，趙某私自與**公司介紹的客戶簽訂合同的，以**公司為準(zhǔn)獨(dú)家代理，但趙某委托第三方從事**公司的同一代理活動(dòng)或由趙某自行銷售的，應(yīng)承擔(dān)約定價(jià)格2.4%的違約責(zé)任等。2016年3月5日，趙某與案外人錢某簽訂了定金合同，通過(guò)**公司的介紹，并約定案外人錢某購(gòu)買上述房屋。2016年3月18日，趙某與外地人錢某解除了存款合同。2016年3月，**公司向趙某提出仲裁申請(qǐng)。在仲裁過(guò)程中，趙某同意**公司繼續(xù)出售該房屋，**公司撤回了仲裁申請(qǐng)。但隨后**公司就房屋銷售事宜電話聯(lián)系了趙某，趙某沒(méi)有去**公司。**公司認(rèn)為趙某不愿意賣房子，于是再次申請(qǐng)仲裁。

[案例二]

2016年5月，本案外人孫家在當(dāng)?shù)貛准曳课葜薪楣緬炫瞥鍪邸＠钅晨吹椒课菪畔⒑螅?016年6月11日與**公司取得聯(lián)系，**公司將房屋的詳細(xì)信息告知了李某。2016年6月11日，李某帶領(lǐng)李某實(shí)地查看房屋，并簽訂了看房協(xié)議。“協(xié)議”規(guī)定，李先生是第一次從**公司獲得上述房地產(chǎn)信息。在此之前，他從未見(jiàn)過(guò)**公司通過(guò)任何人或中介組織拿下的房子。上述房地產(chǎn)一經(jīng)成交，即視為在**公司的中介服務(wù)中達(dá)成協(xié)議；李先生（及其親屬、代理人或與李先生有關(guān)聯(lián)的人）與出賣人/出租人簽訂房屋買賣（租賃）合同時(shí)，視為**公司已完成中介服務(wù)，李先生應(yīng)向**公司支付房地產(chǎn)價(jià)格的2%作為中介服務(wù)費(fèi)。后李某在另一家中介機(jī)構(gòu)的中介下，與業(yè)主孫某達(dá)成房屋買賣合同。**公司得知情況后，未按雙方“房屋協(xié)議書”要求李某支付違約金，**公司提出仲裁申請(qǐng)。在房屋交易中介合同糾紛的審判實(shí)踐中，如何判斷當(dāng)事人的行為是否構(gòu)成跳單行為？

首先，是否簽訂了獨(dú)家委托售房協(xié)議。

為促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)積極開展中介活動(dòng)，部分客戶會(huì)與中介簽訂獨(dú)家委托銷售合同，并委托中介在一定期限內(nèi)將房屋出售出售。在這種情況下，中介機(jī)構(gòu)一般會(huì)在規(guī)定期限內(nèi)積極宣傳，尋找簽約機(jī)會(huì)，為交易提供便利。此時(shí)，如果委托人通過(guò)其他中介進(jìn)行交易，或者利用從獨(dú)家代理處獲得的信息直接與對(duì)方進(jìn)行交易，就違反了獨(dú)家代理協(xié)議，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。目前，市場(chǎng)上不同中介機(jī)構(gòu)之間競(jìng)爭(zhēng)激烈。購(gòu)房者通常通過(guò)多家中介機(jī)構(gòu)找到經(jīng)適房。對(duì)于賣家來(lái)說(shuō)，除非簽訂獨(dú)家委托協(xié)議，否則還會(huì)在多家中介機(jī)構(gòu)提供房屋。有的中介不注重服務(wù)質(zhì)量，有的則會(huì)為客戶分析房源的優(yōu)劣，并提供協(xié)助辦理購(gòu)房貸款、辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)等輔助服務(wù)。在多家中介機(jī)構(gòu)提供服務(wù)的過(guò)程中，買賣雙方當(dāng)然會(huì)選擇服務(wù)更好的中介機(jī)構(gòu)。因此，在分析委托人與其他中介機(jī)構(gòu)簽訂中介合同的主觀意圖時(shí)，應(yīng)注意原中介機(jī)構(gòu)是否主動(dòng)提供相應(yīng)的中介服務(wù)。第三，客戶是否利用了中介機(jī)構(gòu)提供的信息。如上所述，由于市場(chǎng)在中介機(jī)構(gòu)之間共享房源，而賣方同時(shí)在多家中介機(jī)構(gòu)銷售，客戶往往可以在不同的中介機(jī)構(gòu)找到相同的房源。此時(shí)，我們不應(yīng)因?yàn)楦?jìng)合房源與原中介提供的房源一致，就認(rèn)定委托人利用了原中介提供的信息，但應(yīng)根據(jù)提供房源的業(yè)主是多地掛牌還是獨(dú)家銷售以及與其他中介的中介合同綜合確定。按照常理，客戶“跳單”的目的是為了降低經(jīng)紀(jì)費(fèi)。因此，客戶是否實(shí)際支付了經(jīng)紀(jì)費(fèi)是判斷是否構(gòu)成“跳單”的重要依據(jù)。

回到以上兩種情況，在案例一中，獨(dú)家代理買賣協(xié)議約定了不得跳單的條款，其目的是防止出賣人利用中介公司的促銷優(yōu)勢(shì)，將房屋超越中介公司銷售，使中介公司拿不到傭金。協(xié)議并不免除一方的責(zé)任，增加另一方的責(zé)任，排除另一方的主要權(quán)利，應(yīng)認(rèn)定為有效。雙方簽訂獨(dú)家代理合同后，趙某未經(jīng)**公司許可，與案外人錢某簽訂了定金合同。其目的是跳過(guò)**公司，直接與錢某簽訂合同，違反獨(dú)家代理銷售協(xié)議約定，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。雖然趙某在第一次仲裁中表示愿意**公司繼續(xù)出售該房屋，但他拒絕**公司的中介服務(wù)，認(rèn)為**公司沒(méi)有當(dāng)面溝通。事實(shí)上，他還是不愿意繼續(xù)由**公司出售房子。其行為構(gòu)成“跳槽令”，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

案件二，糾紛房屋的產(chǎn)權(quán)人通過(guò)多家中介公司出售同一房屋，買受人李某通過(guò)不同的中介公司獲得同一房屋信息，并通過(guò)其他中介公司促成房屋租賃合同的成立。衡量買房人李某“跳單”是否違約的關(guān)鍵是看他是否利用了原中介公司提供的房屋信息、機(jī)會(huì)等條件。由于李先生通過(guò)公眾可以獲得的其他合法途徑獲得的房屋信息相同，他有權(quán)選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司，為房屋買賣合同的訂立提供便利，不構(gòu)成“跳樓令”，不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。你知道嗎