購房者首先要慎重選擇一個樓盤項目，即你要買什么樣的房子。首先，你應該考慮自己的地理位置，房屋類型和周圍環(huán)境。了解開發(fā)商的信用非常重要。也就是說，購房者在買房之前，應該對自己選擇的樓盤項目有一些基本的了解。這些基本認識中一個非常重要的一點就是要了解開發(fā)商的信用。稍后，我將從哪些方面談開發(fā)商的信用。第二，簽署認購書和商品銷售合同，包括簽署補充條款。購房者在簽訂認購書和商品買賣合同時，要注意五證。我稍后再談五證。購房的第二階段是交定金，簽訂確認函，選擇付款方式，簽訂商品房銷售合同，再交購房款，辦理銷售或預售登記。第三，產(chǎn)權交付登記是指開發(fā)商登記后，簽訂“兩本書”，驗收房產(chǎn)并申請產(chǎn)權證。具體來說，它涉及到一些法律問題。首先，如何閱讀銷售書籍。銷售手冊通常是開發(fā)商做的廣告。在閱讀銷售圖書時，首先要注意銷售圖書中是否有商品房預售許可證，這是衡量開發(fā)商資質(zhì)的重要標準。為了確認預售許可證的真實性，一是通過網(wǎng)上搜索核對，核對房地產(chǎn)開發(fā)商是否名副其實，是否有預售許可證。其次，他們可以根據(jù)自己的要求，查看售樓書的外觀圖、小區(qū)整體布局、價格、位置、戶型、規(guī)劃及配套設施、優(yōu)惠條件、投資者等信息，決定是否購買。在閱讀中，我們應該把銷售手冊上的廣告信息弄清楚。有的開發(fā)商會用一些模糊的方式來解釋，比如用多少分鐘、10分鐘、5分鐘來解釋這個位置有多合適、多優(yōu)越。那么5分鐘和10分鐘是非常靈活的。你是開快車還是公車，所以用幾分鐘就確定了地段的位置，這已經(jīng)被國家工商總局認定為違法廣告。然而，這在銷售書籍中經(jīng)常出現(xiàn)，我們應該特別注意。如何確保銷售手冊的內(nèi)容具有法律效力？看完售樓書，我真的很感興趣，但恐怕我終于買了一套房子之后，就沒有售樓書描述的那么精彩了。我該怎么辦？根據(jù)法律規(guī)定，要保證售樓書具有法律效力，就必須在買賣合同中明確寫明售樓書的內(nèi)容，這是法律要求的。如果我認為售樓書上描述的樓盤環(huán)境很好，戶型這么好，位置這么好，想保證和約束開發(fā)商按照售樓書履行義務，我會把售樓書的內(nèi)容提出給開發(fā)商，寫進合同里。在這種情況下，一旦開發(fā)商沒有按照買賣合同的約定履行義務，他就要承擔責任。

核對銷售書后，應在認購書上簽字并支付定金，以提醒買家注意認購書上的定金與定金之間的差異。定金是一個特殊的法律概念，其目的是保證合同的成立和合同的履行，并有具體的定金規(guī)則，具有特定的法律內(nèi)涵，稱為部分支付定金，如果要求返還定金，則無權履行債務逾期未清償?shù)模p倍返還定金。押金不是合同的保證，只是一種保證。這叫付一部分押金。如果你不履行債務，你可以要求退還押金。因此，認購書上寫的定金一定要區(qū)分哪個“定”（定），因為有不同的法律概念。通常，房地產(chǎn)開發(fā)商在認購書中都有這樣的條款，從認購書簽字之日起購房，否則不予退房。

建議買方在簽署認購協(xié)議時，將此條款改為自簽署認購協(xié)議之日起多少天內(nèi)，買方應前來與賣方協(xié)商正式合同。因合同條款不一致導致合同無法簽訂的，應退還所收定金。這應該對購房者更有利。

在簽訂認購書多少天后，您應該與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂銷售合同，而且您在簽訂銷售合同時應該非常小心，因為購房者的權利和義務都體現(xiàn)在銷售合同中。在今后與房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)生糾紛時，購房合同是解決雙方分歧的最重要依據(jù)和證據(jù)。因此，購房者在簽訂合同前，需要仔細審核開發(fā)商的資質(zhì)和“五證”。如果是現(xiàn)房，按照規(guī)定，開發(fā)商不需要申請銷售許可證，而是應該辦理大產(chǎn)權證的審批手續(xù)，到產(chǎn)權登記部門登記。房產(chǎn)證要看開發(fā)商所售的房子是否包括你想買的房子。

五證，一是建設用地規(guī)劃許可證，二是建設工程規(guī)劃許可證，三是建設工程開工許可證，四是國有土地使用證，五是商品房預售許可證，簡稱“五證”。其中，前兩個許可證由市規(guī)劃委核發(fā)，在建城市由市建委核發(fā)，國有土地使用證和商品房預售許可證由市國土資源和房屋管理局核發(fā)。那么如何看待“五證”？我給你一個方法。五證最重要的是看兩證，一是國有土地使用證，二是預售許可證。這兩個證書需要批準和頒發(fā)。如果準確的話，一般不會有問題，尤其是預售許可證。特別要提醒的是，購房者在核對五證時一定要看到原件，復印件容易作弊。在簽訂合同前，要看清自己預購的房子是否在預售范圍內(nèi)，以保證今后順利辦理產(chǎn)權證。

買房后，我們需要檢查或接受“兩本書”。這兩本書是什么？這兩本書是開發(fā)商在竣工驗收后通知購房人入住后提供的兩份法律文件，一份是住宅質(zhì)量保證書，另一份是住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證通常包括經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督部門審核的登記、在使用壽命期內(nèi)承擔的保修責任、正常使用的各種構件的保修期，如防水三年、墻體、管道滲漏一年等，墻面抹灰脫落一年，大面積打磨一年，包括冷暖系統(tǒng)等設備、衛(wèi)生潔具、開關等。其他零部件的保修時間可由房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶約定。

住宅建筑說明書一般應包括開發(fā)單位、設計單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅結(jié)構類型、裝修注意事項、給排水、用電、燃氣灶、消防等設施的說明，以及使用說明門窗類型、配電負荷、承重墻、保溫墻、陽臺等部位需要說明什么。如果制造商另有手冊，則應附在住宅用戶手冊之后。

也就是說，一份完整的房屋法律文書，在購房過程中要核對五證，收房時要有兩本書。還有更重要的是房產(chǎn)證，拿到房產(chǎn)證，整個房子的所有法律文件都應該算齊全。你知道嗎