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寧波
未登記的房屋租賃是否影響合同的有效性
未登記的房屋租賃合同是否影響合同效力？否
雖然建設部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》規定出租房屋應當登記，但根據《合同法》及其司法解釋，不違反法律、行政法規強制性規定的合同具有法律效力，而《城市房屋租賃管理辦法》只是一部部門規章，不是法律、行政法規，其法律效力有限，違反行為僅構成行政違法，合同不能認定無效。根據《城市房地產管理法》第五十三條的規定，房屋租賃時，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃目的、租賃價格、維修責任等雙方權利義務，并向房地產管理部門備案。建設部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第十三條規定，房屋租賃應當登記。租賃合同簽訂、變更、終止的，當事人應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產管理部門登記備案。根據上述規定，可以看出我國房屋租賃登記制度并不影響租賃合同的效力。租賃合同登記備案制度主要是防止國家稅費流失，防止當事人非法出租房屋。另一個目的是對房屋（含租賃）等不動產的交易或者產權的設立等進行公示，保護第三人的合法權益。
根據司法解釋第九條，法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定合同登記后生效的，當事人未辦理登記手續的，不影響合同的效力。
不登記不影響合同效力，租賃合同視為有效。房屋租賃是一種允諾行為。只要雙方就主要內容達成一致，合同就成立。出租人交付房屋，承租人支付租金時，合同生效。房屋租賃合同備案主要是為了方便管理。記名合同具有對抗第三人的效力。從理論上講，它屬于對抗要件主義，而不是合同成立或生效的要件。根據《合同法解釋》第九條，“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定合同登記后生效的，當事人不辦理登記手續，不影響合同的效力，合同標的物的所有權和其他不動產權利不得轉讓”，因此，《城市房地產管理法》第五十三條不應成為強制性規定。
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