案例一：誤差≤3%

2015年初，劉女士在重慶買(mǎi)了一套單價(jià)10000元/m2的房子。劉女士與開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同，雙方約定房屋預(yù)售面積為90平方米。2016年年中，開(kāi)發(fā)商通知?jiǎng)⑴拷环俊⑴堪l(fā)現(xiàn)，該房實(shí)際面積為92平方米，比預(yù)售面積多了2平方米。劉女士想知道如何處理面積誤差。

本案中，“根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，交付房屋的實(shí)際面積與預(yù)售面積有誤時(shí)，合同有約定的，按合同約定處理；合同無(wú)約定或者約定不明確的，按照有關(guān)規(guī)定辦理，面積差錯(cuò)率的絕對(duì)值不得超過(guò)3%，差錯(cuò)面積的房款根據(jù)實(shí)際情況予以退還或者補(bǔ)足。”，在上例中，由于面積誤差率絕對(duì)值不超過(guò)3%，且實(shí)際面積大于預(yù)售面積，劉女士需要向開(kāi)發(fā)商支付6萬(wàn)元。

案例二：誤差>3%

2014年，鄭先生在北京買(mǎi)了一套單價(jià)3萬(wàn)元/m2的房子。鄭先生與開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同，雙方約定房屋預(yù)售面積為95平方米。2015年，開(kāi)發(fā)商通知鄭先生交房，鄭先生發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)際面積為90平方米，比預(yù)售面積少了5平方米。鄭先生沒(méi)有提出退房，他想知道如何處理面積誤差。

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)雙方在購(gòu)貨合同中未就面積誤差的處理方法達(dá)成一致，按以下原則進(jìn)行處理。面積誤差率絕對(duì)值超過(guò)3%時(shí)，買(mǎi)方有權(quán)退房。買(mǎi)受人提出退房的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在買(mǎi)受人提出退房后30日內(nèi)將買(mǎi)受人已付的房款退還買(mǎi)受人，并同時(shí)支付房款利息。

對(duì)于不打算退房的購(gòu)房者，應(yīng)根據(jù)面積誤差的不同情況做出相應(yīng)的處理。交付房屋實(shí)際面積大于預(yù)售面積的，面積誤差率絕對(duì)值小于3%部分的房?jī)r(jià)由買(mǎi)受人補(bǔ)足；絕對(duì)值大于3%部分的房?jī)r(jià)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人所有。房屋實(shí)際面積小于預(yù)售面積的，面積誤差比絕對(duì)值小于3%的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將房?jī)r(jià)返還給購(gòu)房人；面積誤差比絕對(duì)值大于3%的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將房?jī)r(jià)返還給購(gòu)房人。一是購(gòu)買(mǎi)前要查驗(yàn)商品房預(yù)售許可證。

預(yù)售許可證的目的是為了保護(hù)消費(fèi)者的利益，規(guī)范開(kāi)發(fā)商在建商品房的預(yù)售證明，只有取得預(yù)售許可證的商品房才是依法允許預(yù)售的房屋。第二，要善于簽訂對(duì)自己有利的合同。

當(dāng)交付時(shí)預(yù)售房屋的預(yù)售面積與實(shí)際面積不同時(shí)，如果實(shí)際面積小于預(yù)售面積，開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還減少的面積；如果實(shí)際面積大于預(yù)售面積，客戶(hù)仍按預(yù)售面積付款。對(duì)于這種情況，客戶(hù)應(yīng)提出異議，并將其寫(xiě)入合同。另外，如交房日期、燃?xì)忾_(kāi)啟日期、裝修程度、公共部位及建材品牌、電梯品牌等，可在合同中詳細(xì)說(shuō)明并簽訂相應(yīng)的違約條款。第三，買(mǎi)房時(shí)一定要看平面圖和工程圖。

平面布置圖只能提供室內(nèi)平面格局，要了解室內(nèi)空間布局，需要有“慧眼”。客廳應(yīng)盡量避免復(fù)雜的梁柱。有時(shí)當(dāng)客廳的高度為2.9米時(shí)，由于大梁穿過(guò)，底部?jī)舾卟蛔?.2米。裝修難度大，空間壓力大。對(duì)于這樣的問(wèn)題，在簽訂預(yù)售合同之前，你最好向開(kāi)發(fā)商借項(xiàng)目藍(lán)圖，或者找一個(gè)更好的房產(chǎn)中介咨詢(xún)。購(gòu)買(mǎi)樓頂樓層的消費(fèi)者要注意暖氣回水管、太陽(yáng)能管等，是否會(huì)給裝修帶來(lái)不少麻煩。四是購(gòu)買(mǎi)時(shí)要注意樓房間距和采光問(wèn)題。

首先比較項(xiàng)目開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建筑之間的關(guān)系，然后注意與周邊建筑的關(guān)系。盡量避免與鍋爐房、煙囪相鄰，注意外圍未來(lái)是否會(huì)有高樓遮擋或不利影響，應(yīng)提前了解。第五是購(gòu)買(mǎi)時(shí)是否有足夠的綠地和停車(chē)位。

社區(qū)擁有一定數(shù)量的綠地，對(duì)改善空氣環(huán)境、點(diǎn)綴生活情趣大有裨益，停車(chē)位問(wèn)題是關(guān)注的重點(diǎn)。目前，由于家庭用車(chē)越來(lái)越多，如果設(shè)計(jì)的停車(chē)位不能滿(mǎn)足停車(chē)需求，小區(qū)內(nèi)的道路就會(huì)變成停車(chē)場(chǎng)，這將嚴(yán)重影響小區(qū)的交通，甚至連車(chē)晚上都可能開(kāi)不出去。六是在購(gòu)買(mǎi)時(shí)要了解未來(lái)水、電、暖、物業(yè)、周邊建筑等方面的情況。

水、電、暖、物業(yè)等都非常貼近我們的生活，這直接影響到房子以后使用后的生活質(zhì)量。因此，我們必須明確。俗話(huà)說(shuō)“貨比三家”，購(gòu)買(mǎi)時(shí)請(qǐng)多看。你知道嗎