（1） 因車位、車庫(kù)權(quán)屬問(wèn)題引發(fā)的糾紛應(yīng)該是糾紛中最多的，而糾紛的起因也非常復(fù)雜，比如最常見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商在不滿足小區(qū)業(yè)主需求的情況下，將車位高價(jià)出售、出租給第三方而引發(fā)的糾紛；另一個(gè)例子是開(kāi)發(fā)商將小區(qū)內(nèi)的公用道路或其他地方改為停車位，卻向業(yè)主收取停車費(fèi)而引發(fā)的糾紛。再比如開(kāi)發(fā)商為業(yè)主購(gòu)買(mǎi)車位，人為設(shè)置各種障礙物享受停車服務(wù)而引發(fā)的糾紛。盡管停車位和車庫(kù)的所有權(quán)一直是業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間矛盾的主要焦點(diǎn)，但開(kāi)發(fā)商單獨(dú)出售或租賃停車位和車庫(kù)是一種常見(jiàn)的做法。多年來(lái)，業(yè)主起訴開(kāi)發(fā)商的案件屢見(jiàn)不鮮。然而，由于種種原因，業(yè)主打贏此類官司的情況卻鮮有耳聞。究其原因，很大程度上是因?yàn)楫?dāng)時(shí)沒(méi)有《物權(quán)法》來(lái)規(guī)范這一問(wèn)題。根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定，居住區(qū)內(nèi)規(guī)劃用于停車的車位、車庫(kù)，首先應(yīng)當(dāng)滿足業(yè)主的需要。“應(yīng)該”與“必須”的法律效力基本相同，但后者更為突出“應(yīng)滿足業(yè)主的需求為先”是開(kāi)發(fā)商的硬性規(guī)定，這意味著即使開(kāi)發(fā)商擁有車庫(kù)的所有權(quán)，只要小區(qū)內(nèi)業(yè)主對(duì)車庫(kù)的需求沒(méi)有得到滿足，開(kāi)發(fā)商也不能將車庫(kù)賣給他人。即使已經(jīng)售出，與第三方簽訂的合同也無(wú)效。因此，只要業(yè)主不明確放棄，開(kāi)發(fā)商就無(wú)權(quán)對(duì)外出售車位和車庫(kù)。因此，如果開(kāi)發(fā)商將小區(qū)內(nèi)的車位出售給業(yè)主以外的人，而不滿足業(yè)主在小區(qū)內(nèi)的停車需求，業(yè)主可以依據(jù)這一規(guī)定提起訴訟，糾紛也應(yīng)適用于車位、車庫(kù)糾紛的訴訟事由。（三）因小區(qū)內(nèi)停車位、車庫(kù)的所有權(quán)和使用發(fā)生的業(yè)主之間的糾紛，停車位、車庫(kù)的所有權(quán)只能由開(kāi)發(fā)商與居民約定，只能在小區(qū)居民之間轉(zhuǎn)讓，不得轉(zhuǎn)讓給業(yè)主以外的第三人。這樣，就可以有效避免社區(qū)流動(dòng)人口過(guò)多造成的人流量大、不穩(wěn)定因素增多等問(wèn)題。如果業(yè)主將車位賣給小區(qū)非居民，小區(qū)業(yè)主或業(yè)委會(huì)可以提起訴訟。

物權(quán)法對(duì)停車位和車庫(kù)的使用沒(méi)有太多限制。因此，居住區(qū)業(yè)主以購(gòu)買(mǎi)、贈(zèng)與、租賃等方式取得車位、車庫(kù)所有權(quán)，但在行使占有、使用、收益、處分權(quán)時(shí)妨礙其他業(yè)主權(quán)利的，權(quán)利受到損害的業(yè)主可以受到處罰提起訴訟。關(guān)于小區(qū)停車位的糾紛和爭(zhēng)議（4）舊車位和車庫(kù)引起的糾紛，因?yàn)椤段餀?quán)法》關(guān)于車位和車庫(kù)的規(guī)定只適用于2007年10月1日以后新建的車位和車庫(kù)，而不是以前建的，包括房改房和老小區(qū)。對(duì)于《物權(quán)法》施行前銷售的居住區(qū)車位、車庫(kù)，全國(guó)人大法律委員會(huì)于2007年3月12日發(fā)布了《中華人民共和國(guó)物權(quán)法（草案）》審議結(jié)果的報(bào)告；》本法頒布前，一些地方的做法地點(diǎn)與草案的規(guī)定不一致。本法公布后，對(duì)過(guò)去存在的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)時(shí)的規(guī)定或者約定處理，審查報(bào)告與物權(quán)法具有同等效力。因此，舊車位、車庫(kù)不應(yīng)受制于物權(quán)法的規(guī)定，而應(yīng)受制于物權(quán)法頒布前當(dāng)時(shí)有關(guān)地方性法規(guī)、規(guī)章等形式的規(guī)定或協(xié)議。因此，法院不應(yīng)根據(jù)停車位、車庫(kù)的訴訟事由受理此類糾紛，而應(yīng)根據(jù)合同糾紛受理。你知道嗎