近年來，隨著城鎮住房制度改革的推進，原來由單位管理的公共住房大多由職工個人通過改制購買。職工個人在建筑物的管理和使用上有了更多的權利，相應地也承擔了更多的義務。此外，隨著實物分房向貨幣分房的轉變，越來越多的人住上了高樓大廈。這種發展使得傳統的住房制度更加靈活，“獨戶”的居住模式在城市中逐漸成為歷史。一個單位或社區里住著幾百多戶人家。除業主自行購買的房屋外，業主和其他所有人對建筑物的基礎、大廳、電梯、屋頂、外墻、過道、水管和輸電線路享有共同的權利。《物權法》第六章對建筑物區分所有權作了專門規定，但對業主專有部分和共有部分的規定過于原則化，在實際操作中面臨諸多困難。本文僅就建筑物外墻使用權的相關法律問題進行探討。《中華人民共和國物權法》對共有部分的范圍采用排除法和列舉法進行了界定。該法第七十條規定：“業主對經營性用房等建筑物專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共同所有權和管理權。”。第七十三條規定：“建筑區劃內的道路屬于業主所有，屬于城市公共道路的除外。建筑區劃內的綠地屬于業主，但城市公共綠地或個人除外。建筑面積內的其他公共場所、公共設施和物業服務用房歸業主所有。《物權法》沒有明確規定建筑物外墻是否屬于公共部分。《物權法》和《物業管理條例》頒布后，建設部、財政部聯合出臺了《住宅專項維修資金管理辦法》，確保建筑物共用部位和設施的維修保養。《辦法》第3條規定：“本辦法所稱住宅共有部分，是指根據法律、法規和房屋買賣合同約定的單棟房屋的業主或者一幢房屋的業主和非住宅業主與建筑物共有的部分，一般包括：房屋的承重墻、柱、梁、樓板、屋頂，以及室外墻體、大廳和樓梯間走廊、通道等，在物權法的基礎上，《住宅建筑專項維修資金管理辦法》進一步明確了共用部分的范圍，并將建筑外墻定義為公共部分。業主建筑物共有權的性質一直存在爭議，共有權可以概括為共有權、共有權、股份共有權和共同共有權。其中，共同所有制理論是日本學者的一般理論，股份制共同所有制理論是臺灣學者的一般理論，應根據具體使用情況確定。所謂特定用途，是指如果共同財產是不同所有人共有的財產，該財產的哪一部分不能具體確定為他人使用，使用范圍不能按一定份額確定，則該財產只能認定為共同財產”。筆者贊同臺灣學者鄭宇波先生的觀點。鄭玉波先生認為，所有建筑的公共部分，如樓梯、相鄰的墻壁，以及附著在上面的公共部分，都不應分割成若干部分。根據我國《物權法》的規定，所有權的劃分有明確的份額劃分，住宅物業的相關費用，如綠地維護費、建筑物修繕費等，均按份額分攤。而在沒有約定的情況下，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定收入分配。但是，區分共有權不應像分享共有權那樣劃分，這是區分共有權與分享共有權的主要區別。建筑物外墻的性質也應當屬于共有產權人的不可分割的共有財產。二是業主對建筑物外墻的權利和義務，《物權法》第七十二條規定：“業主對建筑物專有部分以外的共用部分享有權利，承擔義務，不得放棄權利，不履行義務。”業主對建筑物共用部分的權利主要包括共用部分的使用權、收益權和處分權。

根據共有財產的性質，共有財產的使用權是共有人的基本權利之一，如電梯、走廊等建筑物共有部分的使用權。對于共有部分的使用，各國立法都統一規定，共有人應當按照共有部分的使用或者使用需要使用共有部分，而不是按照各共有人共有部分的應有份額使用共有部分。建筑物外墻屬于業主共有財產，共有人也應有使用權。但由于建筑外墻的特殊性，建筑外墻的使用通常是用于廣告或放置招牌、燈箱等，只要業主使用外墻，在一定時期內必然是其他業主的專屬。這與業主使用電梯、走廊等公共部位不同。用益權主要是指所有權人按照約定或者專有部分在建筑物中的比例分享共有部分利益的權利。如果外墻被出租，每個公寓業主都可以根據其在建筑中的專有部分的比例獲得租金。處分權是指業主對所有建筑物的公共部分享有處分權，包括事實處分權和法定處分權。處置過程中不得破壞建筑物的安全性和完整性。業主有權依法對外墻使用權進行處罰。

在享有上述三項權利的同時，共管產權人還應承擔以下三項義務。

首先，根據公共部分的原始用途使用公共部分。使用共用部分時，業主不得改變其性質和用途，如在走廊內堆放煤炭或雜物，在外墻上懸掛妨礙視線的物品等。

其次，共同承擔費用和負擔。共有部分的所有人必須承擔共有財產的管理、修理和清潔費用，共有人應當分擔這些費用。例如，清潔外墻的費用應由共有人分擔。第三，維護和保存公共部分的義務。共有人作為共有人，有義務維持共有人的現狀，維護共有人的正常狀態。例如，外墻的顏色不能改變。目前，很多房地產開發企業在簽訂《商品房買賣合同》（2000年國家工商行政管理總局和建設部聯合制定的《商品房買賣合同》示范文本）時，他們大多同意商品房外墻使用權屬于出賣人，也同意出賣人有權公示合同、告知或安裝燈箱等，建筑物外墻使用權是否有效存在爭議。你知道嗎