在先債權能否對抗已登記的物權,《民法典》自2021年1月1日起施行,物權法的生效日為2020年12月31日。屆時,這一規定將被民法典取代,相關司法解釋也將失效。《民法典》施行前的法律規定:當事人訂立房地產買賣合同,未辦理房地產產權登記的,出賣人隨后與第三人就同一房地產訂立買賣合同,并依法登記。前項買賣合同即使經人民法院確認有效,也不能對抗已登記的不動產的第三人所有權,前項合同債權可以通過其他途徑尋求法律保護。《物權法》第九條第一款規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓、消滅,依法登記后生效;未經登記不得生效,第十五條規定:“當事人之間訂立的房地產物權設立、變更、轉讓、消滅合同,除法律另有規定或者合同另有約定的以外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。”
根據上述規定,當事人訂立房地產買賣合同,未辦理物權登記的,雖然不影響買賣合同效力,買方尚未取得房地產的所有權。即使人民法院生效的民事判決確認買賣合同有效,該房地產的權屬不變,買受人只有根據買賣合同享有的權利,這是一項債權。出賣人其后與第三人就同一房地產訂立買賣合同并依法登記的,應當認定該第三人取得了該房地產的所有權。
民法典(2021年1月1日起施行)
第208條【物權公示原則】不動產物權的設立、變更、轉讓、消滅,應當依法登記。動產物權的設立和轉讓,應當依法交付。第二百一十五條當事人訂立的房地產物權設立、變更、轉讓、消滅合同,除法律另有規定或者當事人另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,本合同的有效性不受影響。因為原買受人只享有債權,第三人享有物權,當二者發生沖突時,按照物權效力優先于債權效力的基本原則,優先保護已登記的不動產所有權。即使先行合同被生效的民事判決確認生效,也不能對抗已登記的不動產所有權,先行合同債權可以通過法院認可的其他方式尋求法律保護。以上是小編對這個問題的回答。如有其他疑問,律師事務所將提供專業的法律咨詢服務。你知道嗎
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