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寧波
商品房買賣按揭
有些購房者認為“按揭”就是指按揭貸款或抵押貸款，事實上按揭是一種法律關系，屬于英美平衡法體系，并不存在于我國現(xiàn)行的法律體系中，所以對一般購房者來說，理解起來有一定難度。
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我們目前所使用的按揭，一般指個人購置商品房抵押貸款。按揭作為擔保的法律關系為：在項目的期房預售合同中，買方支付一部分樓價款給賣方，其余房價款 買方通過金融機構貸款支付給賣方。在房產(chǎn)證辦理完畢之前，由賣方通過協(xié)議將買方對期房的期權讓與給金融機構作為取得金融機構貸款的擔保。待房產(chǎn)證辦理完畢 之后，賣方解除擔保，買方將依合同取得期房的期權讓與給銀行作為償還貸款的擔保。買方還清所有貸款本金及利息后能優(yōu)先獲得賠償。可將期權贖回，取得房產(chǎn) 證。如果買方在貸款期限內違約，或不能償還貸款，銀行有權處分按揭樓宇并能優(yōu)先獲得賠償。
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為鼓勵購房者購買所建房屋，開發(fā)商請求銀行提供房地產(chǎn)抵押貸款，開發(fā)商要與銀行簽訂按揭貸款合作協(xié)議書，銀行、開發(fā)商與購房者應簽訂按揭貸款合同和擔保書。
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按揭的條件
各銀行一般都要求按揭貸款的對象應是具有完全民事行為能力的自然人，同時具備以下條件：（1）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；（2）有穩(wěn)定的職業(yè)和 收入，信用良好，有按期還貸款本息的能力；（3）不享受購房補貼的，不低于購買住房全部價款的20%作為購房的首期付款；享受購房補貼的，以個人承擔部分 的20%作為購房首期付款；
（4）有銀行認可的資產(chǎn)作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息、并承擔連帶責任的保證人；（5）具有購房合同或協(xié)議，所購住房價格基本符合銀行或銀行委托的房地產(chǎn)估價機構的評估價值。
在申請按揭貸款時，申請人應出具多種文件，主要包括： （1）身份證件（居民身份證、戶口簿或其它有效居留證件）；
（2）貸款人認可部門出具的借款人經(jīng)濟收入或償債能力證明；
（3）符合規(guī)定的購買住房合同意向書、協(xié)議或其它批準文件；
（4）抵押物或質押物的清單、權屬證明以及有處分權人同意抵押、質押證明和抵押物估價證明；
（5）保證人同意提供擔保的書面文件和保證人資信證明；
（6）以儲蓄存款作為自籌資金的，需提供銀行存款憑證；
（7）以公積金作為自籌資金的,需提供住房公積金管理部門批準動用公積金存款的證明。
按揭的風險
按揭制度對三方都有風險。但是對購房者來說風險最大，這一方面是由于購房者的弱勢群體地位，另一方面也因為購房者法律專業(yè)知識不足。購房者在按揭中的風險主要表現(xiàn)為：
（1）開發(fā)商取得銀行劃給的購房者的貸款后，有可能挪作它用，或卷款潛逃；
（2）開發(fā)商首次涉足房地產(chǎn)，缺乏經(jīng)驗，由于經(jīng)營不善或其它原因，有可能導致樓盤爛尾，無限期拖延交房；
（3）房產(chǎn)商開發(fā)程序有可能違法，因而不能取得房屋產(chǎn)權證；
（4）有可能開發(fā)商在建工程偷工減料，導致房屋質量不合格；
（5）有可能開發(fā)商沒有銷售許可證或產(chǎn)權證提前搞內部認購，導致合同無效；
（6）開發(fā)商將土地或房產(chǎn)抵押，購房者事先無法知道，知道后也無法控制，一旦解除不了抵押，或抵押物被拍賣、執(zhí)行，購房者都無法實現(xiàn)其對房屋的各種權利；
（7）銀行有可能違約，不能按期放貸，導致買方與賣方的合同違約，雙方解除合同。
由于按揭制度法律關系相對來說比較復雜，所以律師的介入可保證當事各方的利益不被對方或第三方侵害。開發(fā)商和銀行早已有各自的法律顧問，以保證他們各自的利益，在這種情況下，購房者在購買商品房和申請按揭貸款時，聘請專業(yè)房地產(chǎn)律師就顯得尤為重要。
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商品房買賣合同確認無效，當事人可請求解除“按揭”貸款 在商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除時，當事人可以請求解除“按揭”貸款。這是最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》作出的規(guī)定。
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