在北上廣等大城市，是很多青年打拼奮斗實現(xiàn)夢想的地方。但是房價是一個永遠的難題，由于二手房的價格相對優(yōu)惠也是很多人的選擇。在買賣雙方進行二手房交易的時候，是需要繳納各種稅款的。律霸小編就二手房交易營業(yè)稅標準問題為大家答疑解惑。

一、相關(guān)概念介紹

二手房交易稅費是指在二手房交易中，稅務部門向買賣雙方征收的各類稅費，包括:營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護建設稅、契稅、教育費附加等。對居民個人轉(zhuǎn)讓普通住宅的，暫免征收土地增值稅;印花稅為房屋買賣成交價的0.05%;個人所得稅的計稅依據(jù)為以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應納稅所得額，稅率為20%;普通住宅的契稅為2%，高檔商品房契稅為4%。

二手房交易過程中買方和賣方都需要承擔的不同的稅費，二手房交易中征收交易稅的本意是為了限制買賣交易，抑制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)過熱。 結(jié)果是增加了買房人的購房負擔，也增加了國家的稅收收入。實際交易中，賣家經(jīng)常將稅費轉(zhuǎn)嫁到買家身上。

二、二手房交易營業(yè)稅標準

1、凡是房產(chǎn)證(或者稅務部門出具的契稅稅票)填發(fā)時間不足2年的，需要交納成交價格5.5%的二手房交易營業(yè)稅，滿5年后，屬于普通住宅的免交，屬于非普通住宅的按照(實際成交價格-原購買價格)×5.5%的標準交納。

2、依據(jù)現(xiàn)行二手房交易營業(yè)稅暫行條例及其實施細則有關(guān)規(guī)定，單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人，視同發(fā)生應稅行為，原則上，贈與人是需要繳納營業(yè)稅的，繳納營業(yè)稅的稅率是5%。

3、近親屬和具有撫養(yǎng)、贍養(yǎng)關(guān)系的人之間贈與房產(chǎn)，以及發(fā)生繼承、遺贈取得房產(chǎn)的，免征營業(yè)稅;離婚財產(chǎn)分割、房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人，免征營業(yè)稅。

4、其他人之間的房產(chǎn)贈與行為，應依法繳納營業(yè)稅。但若其他人之間贈與的房產(chǎn)達到一定年限的，符合免征營業(yè)稅條件的，仍可以免征營業(yè)稅，比如，個人將購買滿5年的住房對外贈與的，可免征收營業(yè)稅。

5、房產(chǎn)交易營業(yè)稅的具體算法是：營業(yè)稅應納稅額=計稅營業(yè)額×適用稅率。營業(yè)額是指納稅人提供應稅勞務、出售或出租無形資產(chǎn)及銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。價外費用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費、基金、集資費、代收款項及其他各種性質(zhì)的價外收費。

營業(yè)稅稅率按照行業(yè)、類別不同分別采用了不同的比例稅率。交通運輸業(yè)為3%，出售、出租無形資產(chǎn)為5%，銷售不動產(chǎn)為5.5%。

三、二手房交易營業(yè)稅改增值稅

財政部、國稅總局聯(lián)合發(fā)文，明確了個人二手房交易的執(zhí)行細則。個人在2016年4月30日前已簽訂轉(zhuǎn)讓合同但未辦理產(chǎn)權(quán)變更事項的，應繳納增值稅。

此前，兩部門已經(jīng)表示，個人二手房交易由營業(yè)稅改為增值稅后，原有的優(yōu)惠政策一律延續(xù)。5月1日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征增值稅;非普通住房對外銷售的，按差額征收增值稅。經(jīng)過測算，實際稅負并未出現(xiàn)太大變化，甚至略有下降。

兩部門又進一步明確，個人轉(zhuǎn)讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，而個人取得房屋時所支付價款中包含的增值稅，將計入房屋的財產(chǎn)原值，計算轉(zhuǎn)讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。

如果在5月1日前已簽訂交易合同，但尚未辦理過戶手續(xù)，應該繳納營業(yè)稅還是增值稅呢?對此，稅務總局明確，個人轉(zhuǎn)讓住房，在2016年4月30日前已簽訂轉(zhuǎn)讓合同，2016年5月1日以后辦理產(chǎn)權(quán)變更事項的，應繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。

綜上所述，二手房交易營業(yè)稅標準與是否是普通住宅、房產(chǎn)證填發(fā)時間有相關(guān)。二手房營業(yè)稅的稅額是由營業(yè)稅稅率以及應繳納營業(yè)稅數(shù)額決定的。律霸小編在這里提醒大家，我國已經(jīng)將二手房交易營業(yè)稅改增值稅，2016年5月1日以后辦理的只需要繳納增值稅了。