邵陽市中級人民法院

行政判決書

（2009）邵中行終字第37號

　　上訴人（原審被告）邵陽市房產局，地址：邵陽市大祥區邵水西路38號。

　　法定代表人劉利平，男，該局局長。

　　委托代理人蔣翠玲，女，該局法制科科長。

　　委托代理人歐陽平，湖南澤宇律師事務所律師。

　　上訴人（原審第三人）邵陽市民福物業發展有限公司，地址：邵陽市寶慶中路市委大院內。

　　法定代表人李凡奇，男，該公司經理。

　　委托代理人許祥富、楊梅坤，均為湖南富強律師事務所律師。

　　被上訴人（原審原告）邵陽市萬錦城業主委員會，地址：邵陽市中心路延伸段萬錦城小區。

　　負責人楊菊明，男，該業主委員會主任。

　　委托代理人岳小衛，湖南湘華源律師事務所律師。

　　上訴人邵陽市房產局、邵陽市民福物業發展有限公司（以下簡稱民福公司）因與被上訴人邵陽市萬錦城業主委員會（以下簡稱萬錦城業主委員會）房屋產權頒證一案，不服大祥區人民法院（2009）大行初字第01號行政判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，于2009年7月27日公開開庭審理了本案。上訴人邵陽市房產局的委托代理人蔣翠玲、歐陽平，上訴人民福公司的委托代理人許祥富、楊梅坤，被上訴人萬錦城業主委員會的委托代理人岳小衛等到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

　　原審查明，2004年，民福公司取得規劃審批及建筑工程施工許可證在本市中心路延伸段開發建設萬錦城小區，預售房時登出宣傳廣告稱：“城市變化日新月異，地段價值越來越高，車位費、停車費也隨之水漲船高，購車的熱情卻隨著WTO的腳步漸有全民化的趨勢，萬錦城本著超前規劃美好的生活理念，為您的未來設想得更加長遠周到，總共111戶的家庭，配備有82個車位，確保您家的愛車、您親朋好友的愛車也有一個舒適、安全的‘房子’。” 2005年底，萬錦城小區樓盤住宅房基本售完并交付使用。邵陽市房產局就整個樓盤為第三人辦理了邵房權證字第R0000269號房產總證后，于2006年7月24日依申請為第三人進行了析產登記并頒發了三本地下車庫產權證：邵房權證字第R0000400號，建筑面積131.79平方米，邵房權證字第R0000406號，建筑面積116.3平方米，邵房權證字第R0000408號，建筑面積3115.45平方米。

　　萬錦城業主委員會獲知后，認為地下車庫的所有權、使用權應屬全體業主所有，于2008年11月向邵陽市房產局申請撤銷上述三證，并于2008年12月15日以邵陽市房產局為被告提起行政訴訟，請求撤銷被告頒發給第三人民福公司的邵房權證第R0000400、R0000406、R0000408號房屋產權證，責令被告及第三人還權于原告。

　　原審被告辯稱，被告依據申請所作的析產登記頒證行為合法，請求法院判決維持被訴具體行政行為。

　　原審第三人述稱，原告超過了訴訟時效，第三人對地下車庫擁有所有權和使用權，被告頒證程序合法，請求法院判決維持被訴具體行政行為。

　　原審認為，第三人民福公司出售房屋給業主時，雙方沒有就地下車庫進行約定，但第三人在出售房屋的廣告中將地下車庫作為房屋的配套設施進行宣傳。第三人沒有向法院提供地下車庫的土地面積沒有分攤給全部業主的證據及地下車庫的建造成本沒有核算在住宅開發成本之內的證據。被告在地下車庫發生爭議、第三人沒有提供必要證據的情況下，為第三人頒發地下車庫產權證不妥。原告請求撤銷被告頒發給第三人的邵房權證R0000400、R0000406、R0000408號產權證有理，第三人提出原告已超過訴訟時效的理由不成立。依據《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第（二）項第1目的規定，判決撤銷被告邵陽市房產局2006年7月24日頒發給第三人邵陽市民福物業發展有限公司的邵房權證字第R0000400、R0000406、R0000408號房屋產權證，駁回原告萬錦城業主委員會的其他訴訟請求。

　　邵陽市房產局向本院提起上訴稱，被訴的頒證行為完成于2006年7月24日，第三人提出異議的時間是2008年11月，一審判決關于“被告在地下車庫發生爭議，第三人沒有提供必要證據的情況下為第三人頒發了地下車庫三本產權證明顯不妥”的認定與事實不符。上訴人對第三人民福公司持有總證的房產進行析產登記并頒發產權分證，有充分依據，無需要求申請人提供有關面積分攤及開發成本資料。請求二審撤銷原審判決第一項，維持上訴人作出的被訴具體行政行為。

　　民福公司向本院提起上訴稱， 1、萬錦城業主委員會僅向原審法院提供了一份法定代表人身份證明，未提供其提起訴訟的行為得到了業主大會授權的證據，不具備行政訴訟原告主體資格。2、原審法院判決撤銷三證，缺乏事實依據和法律依據：一是認定被告在地下車庫發生爭議時為第三人頒證與事實不符。二是對原審第三人提供的邵陽市房地產測繪大隊出具的測繪數據及說明不予采信不當。三是對上訴人將車庫作為配套設施宣傳與車庫所有權歸屬問題混淆。邵陽市房產局為上訴人民福公司所作的析產登記頒證行為合法，原審判決撤銷不當，請求二審依法改判。

　　被上訴人辯稱，原審判決正確，上訴人的上訴理由不成立。1、被上訴人提起訴訟的主體資格適格，訴狀附有業主的簽名，表明本次訴訟行為得到了業主們的認可。2、房產局關于頒證在前，提出異議在后，不影響頒證的上訴理由不成立。房產局沒有依法告知被上訴人，被上訴人不可能預知房產局何時為民福公司頒發車庫權證，也就不可能在頒證之前提出異議。3、民福公司沒有向房產局提供開發成本及土地分攤面積等資料，房產局為民福公司登記頒證不當。4、根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規定，民福公司預售廣告將車庫作為配套設施宣傳，應當視為要約的一部分。又據《物業管理條例》第二十七條規定，萬錦城業主依法享有的共有設施地下車庫的所有權，民福公司不得擅自處分。請求二審駁回上訴，維持原判。

　　在二審開庭審理中，上訴人民福公司以一審開庭后才取得為由，向法庭提供了邵陽市人民政府2009年5月12日頒發的三份地下車庫國土使用證，擬證明各業主住房的土地分攤面積沒有被地下車庫重復分攤。經查，該三份土地使用證系被訴具體行政行為作出之后頒發，不能作為本案審查被訴具體行政行為的依據。

　　二審經開庭審理，除一審認定的事實外，另查明，本案爭議的房產系民福公司開發建設的萬錦城綜合樓負一層。該綜合樓2004年動工并預售，三層以上的住宅房至2005年基本售完，各業主陸續入住，辦理房產權證的時間不一，少數業主至今未辦理房產證。2006年7月9日，上訴人民福公司在房產局辦理了整幢房子的產權總證（邵房權證字第R0000269號），爾后的7月19日，民福公司向房產局申請析產登記，7月24日，房產局基于析產登記為民福公司頒發了負一層的三本產權證。2007年5月，萬錦城小區業主在房產局的主持下成立了業主委員會，楊菊明被選舉為業主委員會主任。2008年11月，該業主委員會就房產局為民福公司頒發萬錦城地下層產權證的行為提出異議，又于2008年12月15日向原審法院提起行政訴訟，并提供了王艷蓉、劉百靈、申清云等業主的房產證復印件三份。

　　本院認為，本案爭議的問題有四：一是被上訴人萬錦城業主委員會是否具備原告主體資格；二是被上訴人提起訴訟是否超過了訴訟時效；三是被訴具體行政行為是否合法，是否侵害了被上訴人的合法權益；四是原審判決撤銷被訴具體行政行為是否合法適當。

　　關于原審原告的訴訟主體資格問題。原審原告提交的訴狀后雖附有多人簽名，但沒有附相應身份證明，有欠規范，難以審查其提起訴訟是否系多數業主的真實意思表示。鑒于該業主委員會確系業主選舉產生，其提起訴訟時向原審法院提交了部分業主的房屋權屬證書復印件，且提起訴訟的行為并沒有損害業主的合法權益，而是代為主張權利，為有利于解決糾紛，減少訴累，本案宜適用寬乏審查標準，對被上訴人的原告訴訟主體資格予以認可。

　　關于被上訴人是否超過訴訟時效的問題。依照《最高人民法院關于執行若干問題的解釋》第四十一條、第四十二條的規定，公民、法人或者其他組織不知道行政機關作出的具體行政行為內容的，其起訴期限從知道或者應當知道該具體行政行為內容之日起計算，最長不超過2年。雖然本案的被訴具體行政行為作出時間是2006年7月24日，但原審被告及第三人無證據證明原審原告提起訴訟時距其知道被訴行政行為內容之日起已經超過了2年，應當采信原審原告關于其2007年8月因車庫權屬發生爭議后才知道被訴具體行政行為內容的陳述。原審原告提起訴訟的時間是2008年12月15日，距其知道被訴具體行政行為內容之日起沒有超過2年，應當認定本案原審原告提起訴訟時沒有超過訴訟時效。

　　關于被訴的房屋析產登記頒證行為的合法性問題。萬錦城整幢綜合樓系民福公司開發修建的事實無爭議，房產局依據民福公司的申請及所提供的資料，為民福公司作了產權初始登記，并頒發了邵房權證字第R0000269號房產總證。在此基礎上，房產局依民福公司的申請，就萬錦城綜合樓進行析產登記，并頒發了三份負一層產權分證，總證與分證的產權人均為民福公司，房產局無需就此析產登記頒證行為履行公告程序，原審原告關于頒證程序違法的理由不成立。被上訴人萬錦城業主委員會關于析產登記需提供成本核算及土地分攤面積資料的主張，缺乏法律依據，不予采信。

　　關于被訴具體行政行為是否侵害被上訴人的合法權益的問題。被上訴人以售房廣告為依據，主張被訴具體行政行為侵害了其合法權益的理由不成立。房產局只需依據申請人提供的產權明晰的資料進行產權登記和頒證，無需也不可能對整幢樓的房屋買賣合同及售房廣告作出審查和認定。至于如何理解和認定民福公司與萬錦城各業主之間的房屋買賣合同，不是本案審查的范圍。

　　關于原審判決是否合法適當的問題。售房廣告不是房產局進行析產登記和頒證需要審查的法定要件，原審以尚有理解分歧的售房廣告為據質疑房產局的頒證行為，缺乏法律依據。行政訴訟審查的是被訴具體行政行為的合法性，舉證責任在于被告，與被訴具體行政行為有利害關系的原告及第三人均可依法向法院提供證據支持自己的主張，但原告及第三人是否向法院提供證據不影響法院審查被訴具體行政行為的合法性，原審以“第三人未向法院提供相關證據”作為撤銷被訴具體行政行為的理由之一，違背行政訴訟被告負舉證責任的原則。本案被訴頒證行為系2006年7月24日作出，各方當事人均無證據證明當時地下車庫已經發生產權爭議，被上訴人在一審中也訴稱其2007年8月才與民福公司因地下車庫權屬發生爭議，原審認定 “被告(房產局)在地下車庫發生爭議的情況下頒證”，與事實不符。依據《最高人民法院關于行政訴訟證據若干問題的規定》第六十條（三）項的規定，原告或者第三人在訴訟程序中提供的、被告在行政程序中未作為具體行政行為依據的證據，不能作為認定被訴具體行政行為合法的依據。據此，原審判決未采信原審第三人提供的邵陽市房地產測繪大隊出具的測繪數據及說明是正確的，但未闡述不予采信的理由欠妥。綜上，原審判決認定事實不清，適用法律錯誤，撤銷被訴具體行政行為不當。二上訴人的上訴理由成立，對其上訴請求，本院予以支持。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條（二）項的規定，判決如下：

　　一、撤銷大祥區人民法院二○○九年六月三日作出的（2009）大行初字第01號行政判決；

　　二、維持上訴人邵陽市房產局2006年7月24日為上訴人邵陽市民福物業發展有限公司頒發的邵房權證字第R0000400號、邵房權證字第R0000406號、邵房權證字第R0000408號房屋產權證。

　　本案一審受理費50元，二審受理費100元，合計150元，由被上訴人邵陽市萬錦城業主委員會負擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 肖 竹 梅

　　審 判 員 吳 躍 輝

　　審 判 員 尹 東 初

　　二○○九年七月三十一日

　　書 記 員 李

　　附：相關法律條文

　　1、《最高人民法院關于行政訴訟證據若干問題的規定》

　　第六十條 下列證據不能作為認定被訴具體行政行為合法的依據：

　　(一)被告及其訴訟代理人在作出具體行政行為后或者在訴訟程序中自行收集的證據；

　　(二)被告在行政程序中非法剝奪公民、法人或者其他組織依法享有的陳述、申辯或者聽證權利所采用的證據；

　　(三)原告或者第三人在訴訟程序中提供的、被告在行政程序中未作為具體行政行為依據的證據。

　　2、最高人民法院關于執行《中華人民共和國行政訴訟法》若干問題的解釋

　　第四十一條 行政機關作出具體行政行為時，未告知公民、法人或者其他組織訴權或者起訴期限的，起訴期限從公民、法人或者其他組織知道或者應當知道訴權或者起訴期限之日起計算，但從知道或者應當知道具體行政行為內容之日起最長不得超過2年。

　　第四十二條 公民、法人或者其他組織不知道行政機關作出的具體行政行為內容的，其起訴期限從知道或者應當知道該具體行政行為內容之日起計算。對涉及不動產的具體行政行為從作出之日起超過20年、其他具體行政行為從作出之日起超過5年提起訴訟的，人民法院不予受理。

　　3、《中華人民共和國行政訴訟法》

　　第六十一條 人民法院審理上訴案件，按照下列情形，分別處理：

　　（一）原判決認定事實清楚，適用法律、法規正確的，判決駁回上訴，維持原判；

　　（二）原判決認定事實清楚，但是適用法律、法規錯誤的，依法改判；

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