山東省東營市中級人民法院

民事判決書

　?。?004）東民四終字第20號

　　上訴人（原審被告）：東營海通房地產開發有限責任公司。住所地：東營市東城沂河路188號。

　　法定代表人：張俊林，董事長。

　　委托代理人：潘永國，山東地義律師事務所律師。

　　被上訴人（原審原告）：王志鋒，男，1964年9月28日出生，漢族，東營區東城方圓建材銷售處業主，住東營市東城商貿城金磐園1號。

　　委托代理人：歐陽蜀征，山東利順律師事務所律師。

　　上訴人東營海通房地產開發有限責任公司（以下簡稱海通公司）為與被上訴人王志鋒土地使用權轉讓合同糾紛一案，不服東營市東營區人民法院（2003）東民初字第1604號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人法定代表人張俊林及委托代理人潘永國、被上訴人王志鋒及委托代理人歐陽蜀征到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

　　原審法院審理查明，2002年11月18日，王志鋒與海通公司簽訂房地產轉讓合同書，合同約定：海通公司將位于東城商貿城金磐園東南角1341.5平方米（坐落位置：東城商貿城九號地塊）土地使用權轉讓給王志鋒，同時將該宗土地上的建筑面積72平方米的一間房屋的所有權一并轉讓。土地價格每平方米255.5元，房屋價格每平方米500元。土地使用期限自合同生效日起至2036年9月27日止。2002年12月3日，王志鋒支付海通公司土地轉讓金378417.87元。2002年12月10日，東營市國土資源管理局為王志鋒頒發了東國用（2002）字第553號國有土地使用權證，土地用途為商業用地。

　　王志鋒提供東營市規劃局編號為17－9707 建設用地規劃許可證，證明東城商貿城九號地塊修建設計條件，其中規劃指標為：交通廣場用地不小于2400平方米，最大容積率1.8，最大建筑面積40％，最小綠地率25％，最小公共停車泊位25（不包括交通廣場）。王志鋒提供東營市國土資源局對東城商貿城九號地塊規劃設計圖，證實海通公司轉讓給王志鋒的土地規劃設計為公共廣場用地。

　　另查明，1996年9月26日，東營市金磐房地產開發中心與東營市土地管理局簽訂東土合字（1996）第36號國有土地使用權出讓合同書，取得東城商貿城九號地塊的土地使用權。1999年土地證年檢，東城商貿城九號地塊土地使用權證換發為東國用（1998）字第113號，因東營市金磐房地產開發中心變更企業名稱為海通公司，該土地使用者變更為海通公司。2002年12月10日，東營市國土資源管理局將該東城商貿城九號地塊土地使用權進行了分割，分別給王志鋒頒發了東國用（2002）字第553號國有土地使用權證，給海通公司頒發了東國用（2002）字第552號國有土地使用權證。

　　2003年9月，王志鋒訴至原審法院，以2003年4月其從東營市“雙創”指揮部及東營市行政執法局得知受讓土地不屬于商業用地，而是公共廣場用地，合同顯失公平為由，請求撤銷合同。

　　原審法院認為，王志鋒與海通公司簽訂房地產轉讓合同的真實意思是取得商貿城九號地塊作為商業用地開發使用。雖然海通公司的土地使用證上注明土地用途是商業用地，但根據東營市規劃局對東城商貿城九號地塊整體規劃，海通公司轉讓給王志鋒的土地為公共廣場，而不是商業用地，且該規劃方案在海通公司與王志鋒簽訂土地轉讓合同之前就早已作出。海通公司主張已告知王志鋒所轉讓的土地為商業用地，而且給王志鋒辦理的土地使用權證土地用途也為商業用地。但《中華人民共和國城市規劃法》第二十九條規定，城市規劃區域內的土地利用和各項建設必須符合城市規劃，服從城市管理。海通公司告知王志鋒轉讓的土地用途與東營市規劃局對該地塊的規劃用途不一致。海通公司沒有證據證明其在與王志鋒簽訂合同時告知王志鋒該土地的整體規劃用途。海通公司的行為給王志鋒訂立土地轉讓合同造成誤解。按照東營市城市整體規劃，王志鋒不能實現訂立合同受讓土地的商業用途。根據《中華人民共和國合同法》第五十四條的規定，王志鋒可以在一年內請求人民法院撤銷與海通公司簽訂的房地產轉讓合同。王志鋒要求撤銷與海通公司簽訂的房地產轉讓合同理由成立，依法予以支持。因海通公司在簽訂合同時違反誠實信用原則，造成合同被撤銷，由此給王志鋒造成的損失應予賠償。王志鋒要求撤銷轉讓合同并返還土地轉讓金，予以支持。王志鋒主張自2002年12月3日起按農村信用社貸款利率支付利息損失，海通公司對王志鋒的利息計算方式沒有異議，予以支持。王志鋒主張的其他損失10000元，海通公司雖然表示若合同被撤銷，愿意賠償王志鋒損失10000元，但應以實際發生的損失為限，對其中辦理土地轉讓契費3000元，予以支持；對王志鋒已經交納的4000元律師代理費用，予以支持，對王志鋒尚未交納的律師費用，不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十四條第一項、第五十六條、第五十八條之規定判決：一、撤銷王志鋒與海通公司2002年11月18日簽訂的房地產轉讓合同；二、海通公司返還王志鋒房地產轉讓金378417.87元，并支付自2002年12月3日至判決生效日止按農村信用社貸款利率月息6.6375‰計算的利息損失；三、海通公司賠償王志鋒辦理土地轉讓的契稅費損失3000元、律師費損失4000元。以上各項于判決生效之日起10日內付清。案件受理費 8486元，王志鋒負擔170元，海通公司負擔8316元。

　　海通公司上訴請求撤銷原判，依法駁回被上訴人的訴訟請求，賠償經濟損失3萬元。理由一、上訴人與被上訴人之間不存在土地使用權轉讓糾紛。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，上訴人與被上訴人本著平等、自愿、有償的原則，于2OO2年11月18日簽訂了房地產轉讓合同書，同日并簽訂了《房地產轉讓合同補充協議》，爾后分別向東營市國土資源管理局申請辦理土地使用權分割后各自的土地使用證，經過東營市國土資源管理部門的嚴格審查，認為該土地使用權轉讓符合法律規定， 2002年12月10日對土地使用權進行了分割，分別頒發了國有土地使用權證，各自繳納了辦理土地轉讓契稅費，爾后被上訴人如數支付了轉讓金，雙方之間的土地使用權轉讓的所有程序合法有效地履行完畢。二、原判以不能實現被上訴人訂立合同的商業用途為由撤消合同，無事實和法律依據。房地產轉讓合同書及同日所簽補充協議、國有土地使用權證書及土地使用分割規劃圖，證明上訴人與被上訴人之間的土地使用權轉讓內容合法、程序合法，不存在合同法第五十四條所規定的合同撤銷條件。合同是在自愿、平等、互利、誠信的條件下簽訂的，該土地的轉讓合法有效。土地轉讓的所有程序完成后，該土地的使用權歸被上訴人所有，被上訴人如何使用該土地，這是其個人行為，與出讓方無關。在該土地轉讓時，被上訴方對該塊土地的用途是明白的，上訴人也多次告知了被上訴人，并在合同書的第六條做了專門規定：自合同生效之日起由乙方（被上訴方）承擔和享有甲方與市土地管理局簽訂的合同中規定的權利和義務，也就是說土地轉讓后被上訴方應遵守東營市的整體規劃。因此不存在合同法規定的合同可撤銷的條件。

　　被上訴人王志鋒答辯稱，一、原判認定事實清楚，證據充分。上訴人稱房地產轉讓合同書是在自愿、平等、互利、誠信的條件下簽訂的，轉讓合法有效錯誤。首先，上訴人在上訴狀中只字未提及房產事宜，既然是“房地產轉讓”，根據中華人民共和國城市房地產管理法第三十八條第二款的規定，轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。而上訴人故意避開已經建成的房屋不談，目的是回避該房屋是公廁的事實，同時也是回避無房屋所有權證的事實。被上訴人購買土地的真實目的是用于商業開發，上訴人是多年從事房地產開發的專營公司，被上訴人作為公民個人從未涉足過房地產業務，雙方的地位是不平等的，上訴人利用優勢，誤導、引誘毫無經驗的被上訴人做出錯誤的意思表示，有失公平、公正原則，故房地產轉讓合同不合法。第二，上訴人在上訴狀中四次提到平等、自愿、互利、有償、誠信，本案對上訴人而言，是有利有償的。但對個人來講，花費近四十萬元的巨資，購買一塊不能作為商業用地使用的市政公用設施用地，并無利益。本案事實是：上訴人1996年9月取得包括該地的整宗土地使用權時，在附件及附圖的土地使用條件中就已明知有交通廣場2400平方米。1997年3月東營市規劃局為上訴人頒發的建設用地規劃許可證及設計條件，均有交通廣場、公共停車場和公廁的標識。但上訴人仍將該地以“商業”用地為由轉讓給被上訴人，是不平等、自愿、互利、有償、誠信的。第三，上訴人關于“土地轉讓的所有程序完成后，該土地的使用權歸被上訴人，被上訴人如何使用該土地，這是他的個人行為，與出讓方無關”的說法，實質是掩蓋土地轉讓前其已改變土地使用性質的事實。轉讓合同中不直接寫明轉讓的是停車場、公廁，未向土地管理部門和被上訴人出具規劃設計圖，故意模糊房產和房地產，故意模糊土地的用途，不僅誤導了被上訴人，同時也誤導了土地管理部門。簽訂合同時，上訴人曾將被上訴人帶到土地現場看了看，被上訴人看到的是堆滿鋼材的土地和用作商店的房屋，無從知道該地根本不能用于商業開發。第四，上訴人稱“經東營市國土資源管理部門的嚴格審查，為上訴人和被上訴人以分割轉讓的方式頒發了國有土地使用證”錯誤。如前所述，上訴人不提供分塊規劃設計圖，誤導了土地管理部門，將商貿城9號整宗土地進行分割轉讓，導致土地管理部門在登記中將公共停車場、公廁用地等市政設施用地、道路用地錯誤地界定為“商業”用地，且辦理了國有土地使用證?！吨腥A人民共和國城市規劃法》第三十五條、《山東省城市建設管理條例》第十三條、建設部《城市公廁管理辦法》第十條均明確規定，任何單位和個人不得擅自占用、改變城市專業規劃用地。土管部門無權未經規劃部門批準，將公共停車場、公廁所占用的土地擅自變為商業用地。二、原判適用法律正確，程序合法。上訴人訴請撤銷的合同是意思表示不真實的合同，法律應維護交易雙方正當、合法的權益，被上訴人的合法權益受到損害，原判予以維護是正確的。三、上訴人訴請二審判決賠償損失三萬元于法無據。一審其并未主張損失，也未提起反訴。二審要求賠償損失，無任何法律依據，應予駁回。綜上，上訴人上訴理由不成立，請求駁回上訴，維持原判。

　　二審查明，2001年4月1日，海通公司與楊強簽訂停車場租賃合同，該租賃合同約定，海通公司將東營市東城金磐園9號和3號樓前停車場計900平方米（含公共廁所）出租給楊強使用，租賃期限為3年。楊強所租賃的停車場和公廁全部在上訴人與被上訴人所轉讓的1341.5平方米的土地上。2002年11月18日，王志鋒與海通公司簽訂房地產轉讓合同書時，楊強在該停車場上堆放了鋼材，公廁被其改變為臨時用房。該事實有租賃合同在卷為證，已經當事人質證和本院審查，予以采信。

　　上訴人與被上訴人簽訂土地轉讓合同后，還簽訂了一份補充協議，協議約定由王志鋒繼續履行海通公司與楊強簽訂的場地租賃合同，自房地產款項全部交清開始，享受海通公司在原租賃合同中的權利義務，如因被上訴人提前解除租賃合同而產生的違約金由被上訴人承擔。該補充協議未注明協議簽訂時間。海通公司一、二審均主張補充協議是與轉讓合同同時簽訂，王志鋒一審則主張是在2003年4月份“雙創”活動前簽訂，且補充協議也未實際履行。二審中，上訴人提供了支票存根和報告表，證明2003年1月20日其已向被上訴人退還原承租人交納給上訴人的租賃費3441.6元。該事實有補充協議、支票存根和報告表在案為證，已經當事人質證和本院審查，予以采信。

　　被上訴人土地使用證中載明的涉案土地用途為商業用地，上訴人原規劃許可證中顯示該土地的規劃用途是停車場和公廁。

　　二審查明的其他事實與一審一致。

　　本院認為，本案合同性質為土地使用權轉讓合同，已履行完畢，被上訴人以顯失公平為由主張撤消合同成立，本院依法予以支持。

　　理由一、按照《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第72條規定，構成顯失公平的客觀要件是合同內容明顯違反公平、等價有償原則，主觀要件為一方當事人利用優勢或者利用對方沒有經驗。理由二、本案從客觀上判斷，涉案土地按建設用地規劃許可證規劃用途是停車場和公廁，按照《中華人民共和國城市規劃法》第二十九條關于“城市規劃區域內的土地利用和各項建設必須符合城市規劃，服從城市管理”的規定，其只能用作停車場和公廁，被上訴人以378417.87元價格受讓后，實際上已無法實現其他商業開發目的。參照轉讓前上訴人對該停車場和公廁的商業運作價格，轉讓期限內被上訴人只能保本，一定程度上有違等價有償原則。從主觀上判斷，被上訴人系非從事房地產的個人，土地轉讓前涉案停車場上堆放鋼材、公廁也被改為臨時用房的現狀，一定程度上影響了其認知判斷，認為該地塊可用作其他商業用途，因此其在未對轉讓土地進行審慎充分了解的前提下，即訂立該合同，可以認定是被上訴人無經驗所致。綜上，被上訴人主張該合同構成顯失公平可以成立。理由三、根據《合同法》第54條規定，對顯失公平的合同，被上訴人可以在一年內主張撤銷。故被上訴人于2003年9與1日訴請撤銷合同，符合法律規定。因此上訴人上訴主張駁回被上訴人的訴訟請求，本院不予支持。

　　按照合同法第58條的規定，合同被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承當相應的責任。本案中，根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，審核轉讓土地的用途是被上訴人的義務，因此，被上訴人未盡審慎義務，對訂立該顯失公平的合同顯然存在過錯，故由此造成的損失被上訴人應自行承擔，原判判令上訴人承擔賠償責任不當，應予糾正。涉案停車場和公廁既是上訴人整個房地產開發的必要組成部分，也是其經營其他房地產必備的附屬設施，上訴人按照商業用地進行處分，實際上也影響了購買其房地產的廣大業主的權利，其也有過錯。上訴人二審主張被上訴人賠償損失三萬元，因其一審并未主張，也未提起反訴，故本院依法不予審理。

　　綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第三項、第一百五十八條、《合同法》第五十八條之規定，判決如下：

　　一、維持東營市東營區人民法院（2003）東民初字第1604號民事判決第一項，即撤消王志鋒與海通公司2002年11月18日簽訂的房地產轉讓合同；

　　二、撤銷東營市東營區人民法院（2003）東民初字第1604號民事判決第三項，即海通公司賠償王志鋒辦理土地轉讓的契稅費損失3000元、律師費損失4000元；

　　三、變更東營市東營區人民法院（2003）東民初字第1604號民事判決第二項為：海通公司返還王志鋒房地產轉讓金378417.87元。

　　以上各項于本判決生效之日起10日內付清。

　　一審案件受理費 8336元，王志鋒負擔216元，海通公司負擔8120元。二審案件受理費8336元，王志鋒負擔216元，海通公司負擔8120元。

　　本判決為終審判決。

　　審　判　長　　宋子美

　　審　判　員　　潘　霞

　　審　判　員　　紀紅廣

　　二OO四年三月十六日

　　書　記　員　　周愛輝