山東省東營市中級人民法院

民事判決書

　　（2004）東民四終字第20號

　　上訴人（原審被告）：東營海通房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。住所地：東營市東城沂河路188號。

　　法定代表人：張俊林，董事長。

　　委托代理人：潘永國，山東地義律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審原告）：王志鋒，男，1964年9月28日出生，漢族，東營區(qū)東城方圓建材銷售處業(yè)主，住東營市東城商貿(mào)城金磐園1號。

　　委托代理人：歐陽蜀征，山東利順律師事務(wù)所律師。

　　上訴人東營海通房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱海通公司）為與被上訴人王志鋒土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案，不服東營市東營區(qū)人民法院（2003）東民初字第1604號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人法定代表人張俊林及委托代理人潘永國、被上訴人王志鋒及委托代理人歐陽蜀征到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審法院審理查明，2002年11月18日，王志鋒與海通公司簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書，合同約定：海通公司將位于東城商貿(mào)城金磐園東南角1341.5平方米（坐落位置：東城商貿(mào)城九號地塊）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給王志鋒，同時將該宗土地上的建筑面積72平方米的一間房屋的所有權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。土地價格每平方米255.5元，房屋價格每平方米500元。土地使用期限自合同生效日起至2036年9月27日止。2002年12月3日，王志鋒支付海通公司土地轉(zhuǎn)讓金378417.87元。2002年12月10日，東營市國土資源管理局為王志鋒頒發(fā)了東國用（2002）字第553號國有土地使用權(quán)證，土地用途為商業(yè)用地。

　　王志鋒提供東營市規(guī)劃局編號為17－9707 建設(shè)用地規(guī)劃許可證，證明東城商貿(mào)城九號地塊修建設(shè)計條件，其中規(guī)劃指標(biāo)為：交通廣場用地不小于2400平方米，最大容積率1.8，最大建筑面積40％，最小綠地率25％，最小公共停車泊位25（不包括交通廣場）。王志鋒提供東營市國土資源局對東城商貿(mào)城九號地塊規(guī)劃設(shè)計圖，證實海通公司轉(zhuǎn)讓給王志鋒的土地規(guī)劃設(shè)計為公共廣場用地。

　　另查明，1996年9月26日，東營市金磐房地產(chǎn)開發(fā)中心與東營市土地管理局簽訂東土合字（1996）第36號國有土地使用權(quán)出讓合同書，取得東城商貿(mào)城九號地塊的土地使用權(quán)。1999年土地證年檢，東城商貿(mào)城九號地塊土地使用權(quán)證換發(fā)為東國用（1998）字第113號，因東營市金磐房地產(chǎn)開發(fā)中心變更企業(yè)名稱為海通公司，該土地使用者變更為海通公司。2002年12月10日，東營市國土資源管理局將該東城商貿(mào)城九號地塊土地使用權(quán)進行了分割，分別給王志鋒頒發(fā)了東國用（2002）字第553號國有土地使用權(quán)證，給海通公司頒發(fā)了東國用（2002）字第552號國有土地使用權(quán)證。

　　2003年9月，王志鋒訴至原審法院，以2003年4月其從東營市“雙創(chuàng)”指揮部及東營市行政執(zhí)法局得知受讓土地不屬于商業(yè)用地，而是公共廣場用地，合同顯失公平為由，請求撤銷合同。

　　原審法院認為，王志鋒與海通公司簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的真實意思是取得商貿(mào)城九號地塊作為商業(yè)用地開發(fā)使用。雖然海通公司的土地使用證上注明土地用途是商業(yè)用地，但根據(jù)東營市規(guī)劃局對東城商貿(mào)城九號地塊整體規(guī)劃，海通公司轉(zhuǎn)讓給王志鋒的土地為公共廣場，而不是商業(yè)用地，且該規(guī)劃方案在海通公司與王志鋒簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同之前就早已作出。海通公司主張已告知王志鋒所轉(zhuǎn)讓的土地為商業(yè)用地，而且給王志鋒辦理的土地使用權(quán)證土地用途也為商業(yè)用地。但《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第二十九條規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的土地利用和各項建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從城市管理。海通公司告知王志鋒轉(zhuǎn)讓的土地用途與東營市規(guī)劃局對該地塊的規(guī)劃用途不一致。海通公司沒有證據(jù)證明其在與王志鋒簽訂合同時告知王志鋒該土地的整體規(guī)劃用途。海通公司的行為給王志鋒訂立土地轉(zhuǎn)讓合同造成誤解。按照東營市城市整體規(guī)劃，王志鋒不能實現(xiàn)訂立合同受讓土地的商業(yè)用途。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十四條的規(guī)定，王志鋒可以在一年內(nèi)請求人民法院撤銷與海通公司簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。王志鋒要求撤銷與海通公司簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同理由成立，依法予以支持。因海通公司在簽訂合同時違反誠實信用原則，造成合同被撤銷，由此給王志鋒造成的損失應(yīng)予賠償。王志鋒要求撤銷轉(zhuǎn)讓合同并返還土地轉(zhuǎn)讓金，予以支持。王志鋒主張自2002年12月3日起按農(nóng)村信用社貸款利率支付利息損失，海通公司對王志鋒的利息計算方式?jīng)]有異議，予以支持。王志鋒主張的其他損失10000元，海通公司雖然表示若合同被撤銷，愿意賠償王志鋒損失10000元，但應(yīng)以實際發(fā)生的損失為限，對其中辦理土地轉(zhuǎn)讓契費3000元，予以支持；對王志鋒已經(jīng)交納的4000元律師代理費用，予以支持，對王志鋒尚未交納的律師費用，不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十四條第一項、第五十六條、第五十八條之規(guī)定判決：一、撤銷王志鋒與海通公司2002年11月18日簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同；二、海通公司返還王志鋒房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓金378417.87元，并支付自2002年12月3日至判決生效日止按農(nóng)村信用社貸款利率月息6.6375‰計算的利息損失；三、海通公司賠償王志鋒辦理土地轉(zhuǎn)讓的契稅費損失3000元、律師費損失4000元。以上各項于判決生效之日起10日內(nèi)付清。案件受理費 8486元，王志鋒負擔(dān)170元，海通公司負擔(dān)8316元。

　　海通公司上訴請求撤銷原判，依法駁回被上訴人的訴訟請求，賠償經(jīng)濟損失3萬元。理由一、上訴人與被上訴人之間不存在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，上訴人與被上訴人本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，于2OO2年11月18日簽訂了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書，同日并簽訂了《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同補充協(xié)議》，爾后分別向東營市國土資源管理局申請辦理土地使用權(quán)分割后各自的土地使用證，經(jīng)過東營市國土資源管理部門的嚴格審查，認為該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓符合法律規(guī)定， 2002年12月10日對土地使用權(quán)進行了分割，分別頒發(fā)了國有土地使用權(quán)證，各自繳納了辦理土地轉(zhuǎn)讓契稅費，爾后被上訴人如數(shù)支付了轉(zhuǎn)讓金，雙方之間的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的所有程序合法有效地履行完畢。二、原判以不能實現(xiàn)被上訴人訂立合同的商業(yè)用途為由撤消合同，無事實和法律依據(jù)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書及同日所簽補充協(xié)議、國有土地使用權(quán)證書及土地使用分割規(guī)劃圖，證明上訴人與被上訴人之間的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓內(nèi)容合法、程序合法，不存在合同法第五十四條所規(guī)定的合同撤銷條件。合同是在自愿、平等、互利、誠信的條件下簽訂的，該土地的轉(zhuǎn)讓合法有效。土地轉(zhuǎn)讓的所有程序完成后，該土地的使用權(quán)歸被上訴人所有，被上訴人如何使用該土地，這是其個人行為，與出讓方無關(guān)。在該土地轉(zhuǎn)讓時，被上訴方對該塊土地的用途是明白的，上訴人也多次告知了被上訴人，并在合同書的第六條做了專門規(guī)定：自合同生效之日起由乙方（被上訴方）承擔(dān)和享有甲方與市土地管理局簽訂的合同中規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)，也就是說土地轉(zhuǎn)讓后被上訴方應(yīng)遵守東營市的整體規(guī)劃。因此不存在合同法規(guī)定的合同可撤銷的條件。

　　被上訴人王志鋒答辯稱，一、原判認定事實清楚，證據(jù)充分。上訴人稱房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書是在自愿、平等、互利、誠信的條件下簽訂的，轉(zhuǎn)讓合法有效錯誤。首先，上訴人在上訴狀中只字未提及房產(chǎn)事宜，既然是“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”，根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第三十八條第二款的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。而上訴人故意避開已經(jīng)建成的房屋不談，目的是回避該房屋是公廁的事實，同時也是回避無房屋所有權(quán)證的事實。被上訴人購買土地的真實目的是用于商業(yè)開發(fā)，上訴人是多年從事房地產(chǎn)開發(fā)的專營公司，被上訴人作為公民個人從未涉足過房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，雙方的地位是不平等的，上訴人利用優(yōu)勢，誤導(dǎo)、引誘毫無經(jīng)驗的被上訴人做出錯誤的意思表示，有失公平、公正原則，故房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同不合法。第二，上訴人在上訴狀中四次提到平等、自愿、互利、有償、誠信，本案對上訴人而言，是有利有償?shù)摹５珜€人來講，花費近四十萬元的巨資，購買一塊不能作為商業(yè)用地使用的市政公用設(shè)施用地，并無利益。本案事實是：上訴人1996年9月取得包括該地的整宗土地使用權(quán)時，在附件及附圖的土地使用條件中就已明知有交通廣場2400平方米。1997年3月東營市規(guī)劃局為上訴人頒發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證及設(shè)計條件，均有交通廣場、公共停車場和公廁的標(biāo)識。但上訴人仍將該地以“商業(yè)”用地為由轉(zhuǎn)讓給被上訴人，是不平等、自愿、互利、有償、誠信的。第三，上訴人關(guān)于“土地轉(zhuǎn)讓的所有程序完成后，該土地的使用權(quán)歸被上訴人，被上訴人如何使用該土地，這是他的個人行為，與出讓方無關(guān)”的說法，實質(zhì)是掩蓋土地轉(zhuǎn)讓前其已改變土地使用性質(zhì)的事實。轉(zhuǎn)讓合同中不直接寫明轉(zhuǎn)讓的是停車場、公廁，未向土地管理部門和被上訴人出具規(guī)劃設(shè)計圖，故意模糊房產(chǎn)和房地產(chǎn)，故意模糊土地的用途，不僅誤導(dǎo)了被上訴人，同時也誤導(dǎo)了土地管理部門。簽訂合同時，上訴人曾將被上訴人帶到土地現(xiàn)場看了看，被上訴人看到的是堆滿鋼材的土地和用作商店的房屋，無從知道該地根本不能用于商業(yè)開發(fā)。第四，上訴人稱“經(jīng)東營市國土資源管理部門的嚴格審查，為上訴人和被上訴人以分割轉(zhuǎn)讓的方式頒發(fā)了國有土地使用證”錯誤。如前所述，上訴人不提供分塊規(guī)劃設(shè)計圖，誤導(dǎo)了土地管理部門，將商貿(mào)城9號整宗土地進行分割轉(zhuǎn)讓，導(dǎo)致土地管理部門在登記中將公共停車場、公廁用地等市政設(shè)施用地、道路用地錯誤地界定為“商業(yè)”用地，且辦理了國有土地使用證。《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第三十五條、《山東省城市建設(shè)管理條例》第十三條、建設(shè)部《城市公廁管理辦法》第十條均明確規(guī)定，任何單位和個人不得擅自占用、改變城市專業(yè)規(guī)劃用地。土管部門無權(quán)未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，將公共停車場、公廁所占用的土地擅自變?yōu)樯虡I(yè)用地。二、原判適用法律正確，程序合法。上訴人訴請撤銷的合同是意思表示不真實的合同，法律應(yīng)維護交易雙方正當(dāng)、合法的權(quán)益，被上訴人的合法權(quán)益受到損害，原判予以維護是正確的。三、上訴人訴請二審判決賠償損失三萬元于法無據(jù)。一審其并未主張損失，也未提起反訴。二審要求賠償損失，無任何法律依據(jù)，應(yīng)予駁回。綜上，上訴人上訴理由不成立，請求駁回上訴，維持原判。

　　二審查明，2001年4月1日，海通公司與楊強簽訂停車場租賃合同，該租賃合同約定，海通公司將東營市東城金磐園9號和3號樓前停車場計900平方米（含公共廁所）出租給楊強使用，租賃期限為3年。楊強所租賃的停車場和公廁全部在上訴人與被上訴人所轉(zhuǎn)讓的1341.5平方米的土地上。2002年11月18日，王志鋒與海通公司簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書時，楊強在該停車場上堆放了鋼材，公廁被其改變?yōu)榕R時用房。該事實有租賃合同在卷為證，已經(jīng)當(dāng)事人質(zhì)證和本院審查，予以采信。

　　上訴人與被上訴人簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同后，還簽訂了一份補充協(xié)議，協(xié)議約定由王志鋒繼續(xù)履行海通公司與楊強簽訂的場地租賃合同，自房地產(chǎn)款項全部交清開始，享受海通公司在原租賃合同中的權(quán)利義務(wù)，如因被上訴人提前解除租賃合同而產(chǎn)生的違約金由被上訴人承擔(dān)。該補充協(xié)議未注明協(xié)議簽訂時間。海通公司一、二審均主張補充協(xié)議是與轉(zhuǎn)讓合同同時簽訂，王志鋒一審則主張是在2003年4月份“雙創(chuàng)”活動前簽訂，且補充協(xié)議也未實際履行。二審中，上訴人提供了支票存根和報告表，證明2003年1月20日其已向被上訴人退還原承租人交納給上訴人的租賃費3441.6元。該事實有補充協(xié)議、支票存根和報告表在案為證，已經(jīng)當(dāng)事人質(zhì)證和本院審查，予以采信。

　　被上訴人土地使用證中載明的涉案土地用途為商業(yè)用地，上訴人原規(guī)劃許可證中顯示該土地的規(guī)劃用途是停車場和公廁。

　　二審查明的其他事實與一審一致。

　　本院認為，本案合同性質(zhì)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，已履行完畢，被上訴人以顯失公平為由主張撤消合同成立，本院依法予以支持。

　　理由一、按照《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第72條規(guī)定，構(gòu)成顯失公平的客觀要件是合同內(nèi)容明顯違反公平、等價有償原則，主觀要件為一方當(dāng)事人利用優(yōu)勢或者利用對方?jīng)]有經(jīng)驗。理由二、本案從客觀上判斷，涉案土地按建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃用途是停車場和公廁，按照《中華人民共和國城市規(guī)劃法》第二十九條關(guān)于“城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的土地利用和各項建設(shè)必須符合城市規(guī)劃，服從城市管理”的規(guī)定，其只能用作停車場和公廁，被上訴人以378417.87元價格受讓后，實際上已無法實現(xiàn)其他商業(yè)開發(fā)目的。參照轉(zhuǎn)讓前上訴人對該停車場和公廁的商業(yè)運作價格，轉(zhuǎn)讓期限內(nèi)被上訴人只能保本，一定程度上有違等價有償原則。從主觀上判斷，被上訴人系非從事房地產(chǎn)的個人，土地轉(zhuǎn)讓前涉案停車場上堆放鋼材、公廁也被改為臨時用房的現(xiàn)狀，一定程度上影響了其認知判斷，認為該地塊可用作其他商業(yè)用途，因此其在未對轉(zhuǎn)讓土地進行審慎充分了解的前提下，即訂立該合同，可以認定是被上訴人無經(jīng)驗所致。綜上，被上訴人主張該合同構(gòu)成顯失公平可以成立。理由三、根據(jù)《合同法》第54條規(guī)定，對顯失公平的合同，被上訴人可以在一年內(nèi)主張撤銷。故被上訴人于2003年9與1日訴請撤銷合同，符合法律規(guī)定。因此上訴人上訴主張駁回被上訴人的訴訟請求，本院不予支持。

　　按照合同法第58條的規(guī)定，合同被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，審核轉(zhuǎn)讓土地的用途是被上訴人的義務(wù)，因此，被上訴人未盡審慎義務(wù)，對訂立該顯失公平的合同顯然存在過錯，故由此造成的損失被上訴人應(yīng)自行承擔(dān)，原判判令上訴人承擔(dān)賠償責(zé)任不當(dāng)，應(yīng)予糾正。涉案停車場和公廁既是上訴人整個房地產(chǎn)開發(fā)的必要組成部分，也是其經(jīng)營其他房地產(chǎn)必備的附屬設(shè)施，上訴人按照商業(yè)用地進行處分，實際上也影響了購買其房地產(chǎn)的廣大業(yè)主的權(quán)利，其也有過錯。上訴人二審主張被上訴人賠償損失三萬元，因其一審并未主張，也未提起反訴，故本院依法不予審理。

　　綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第三項、第一百五十八條、《合同法》第五十八條之規(guī)定，判決如下：

　　一、維持東營市東營區(qū)人民法院（2003）東民初字第1604號民事判決第一項，即撤消王志鋒與海通公司2002年11月18日簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同；

　　二、撤銷東營市東營區(qū)人民法院（2003）東民初字第1604號民事判決第三項，即海通公司賠償王志鋒辦理土地轉(zhuǎn)讓的契稅費損失3000元、律師費損失4000元；

　　三、變更東營市東營區(qū)人民法院（2003）東民初字第1604號民事判決第二項為：海通公司返還王志鋒房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓金378417.87元。

　　以上各項于本判決生效之日起10日內(nèi)付清。

　　一審案件受理費 8336元，王志鋒負擔(dān)216元，海通公司負擔(dān)8120元。二審案件受理費8336元，王志鋒負擔(dān)216元，海通公司負擔(dān)8120元。

　　本判決為終審判決。

　　審　判　長　　宋子美

　　審　判　員　　潘　霞

　　審　判　員　　紀紅廣

　　二OO四年三月十六日

　　書　記　員　　周愛輝