廣東省佛山市中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)

　　（2004）佛中法民五終字第401號(hào)

　　上訴人（原審被告）：李振輝，男， 1950年2月11日出生，漢族，住所：佛山市順德區(qū)容桂街道辦事處桂中北路百昌商業(yè)城六樓五座6號(hào)。

　　被上訴人（原審原告）：順德市新百昌實(shí)業(yè)有限公司容桂物業(yè)管理部。住所：佛山市順德區(qū)容桂街道辦事處桂中北路百昌商業(yè)城一樓一號(hào)。

　　代表人：梁翠芳。

　　委托代理人：沈斌勇，廣東國(guó)強(qiáng)鴻業(yè)律師事務(wù)所律師。

　　委托代理人：梁苗鋒，廣東國(guó)強(qiáng)鴻業(yè)律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

　　上訴人李振輝因與被上訴人順德市新百昌實(shí)業(yè)有限公司容桂物業(yè)管理部物業(yè)管理糾紛一案，不服廣東省佛山市順德區(qū)人民法院（2003）順?lè)褚怀踝值?313號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審判決認(rèn)定：原告系經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)具有物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)。1995年10月26日，被告李振輝與順德市百昌實(shí)業(yè)公司（現(xiàn)更名為順德市新百昌實(shí)業(yè)有限公司）簽訂商品房預(yù)售合同，約定被告購(gòu)買位于佛山市順德區(qū)容桂街道辦事處桂中北路百昌商業(yè)城六樓五座6號(hào)的房屋。在原告等住戶入住時(shí)，順德市百昌實(shí)業(yè)公司已指定其下屬機(jī)構(gòu)順德市新百昌實(shí)業(yè)有限公司容桂物業(yè)管理部對(duì)百昌商業(yè)城進(jìn)行物業(yè)管理，原告與被告等人形成事實(shí)上的物業(yè)管理合同關(guān)系。1996年9月 15日，原告制定物業(yè)管理制度，確定住宅用戶的物業(yè)管理管理費(fèi)為1996年按每月收費(fèi)50元，1997年每月收費(fèi)70元，1998年以后根據(jù)情況另行修訂。被告等人亦依該制度交納相應(yīng)的管理費(fèi)用。2001年12月3日，原告認(rèn)為經(jīng)營(yíng)虧損，向有關(guān)部門作出報(bào)告，要求提高相應(yīng)管理費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)，2002年 8月7日，順德市物價(jià)局作出[2002]95號(hào)批復(fù)，同意住宅樓每戶按每月80元計(jì)收管理費(fèi)。因被告等人認(rèn)為原告管理不到位且存在亂收費(fèi)問(wèn)題，雙方產(chǎn)生爭(zhēng)議，被告等人向相關(guān)部門進(jìn)行了投訴，順德市物價(jià)局亦復(fù)函要求原告糾正并建議雙方重新簽訂協(xié)議。因從2003年1月起被告未交納管理費(fèi)，原告因此提起訴訟要求被告支付從2003年1月至10月的管理費(fèi)800元。訴訟中，被告抗辯認(rèn)為重新簽訂協(xié)議后才交納管理費(fèi)。

　　原審判決認(rèn)為，原告具有合法的物業(yè)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)且與被告形成了事實(shí)物業(yè)管理關(guān)系，該關(guān)系應(yīng)為有效。在相應(yīng)部門核準(zhǔn)原告可以每月80元的標(biāo)準(zhǔn)收取管理費(fèi)后，原告收取該費(fèi)用有合法的依據(jù)，被告應(yīng)依法予以交納，而被告未交納，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。原告要求被告支付管理費(fèi)的理由成立，予以支持。被告抗辯需另行簽訂協(xié)議后再交納管理費(fèi)，該抗辯理由不成立，不予采納。綜上，依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條第（五）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：被告李振輝在本判決生效之日七日內(nèi)支付800元及利息（從2003年11月4日起按中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)至款項(xiàng)清還完畢之日止）給原告順德市新百昌實(shí)業(yè)有限公司物業(yè)管理部。本案的受理費(fèi)50元由被告李振輝負(fù)擔(dān)。

　　李振輝不服上述判決，向本院提起上訴稱：1：被上訴人偷稅漏稅，上訴人自買座落于佛山市順德區(qū)容桂街道桂中北路百昌商業(yè)城八樓五座六號(hào)以來(lái)，每月所繳的管理費(fèi)，百昌容桂物業(yè)管理部都以收據(jù)作為憑證，上訴人咨詢過(guò)順德地稅稅務(wù)機(jī)關(guān)，證實(shí)是一種偷稅漏稅行為。2：被上訴人一直非法從事物業(yè)管理工作，至2003 年12月止，仍然沒(méi)取得《物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)》（《物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)》由順德城管科發(fā)放）。按《物業(yè)管理?xiàng)l例》第379號(hào)60條：未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，沒(méi)收違法所得，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。3：雖然有部分業(yè)主繳費(fèi)已成為事實(shí)合同，但違反行政法規(guī)的合同是無(wú)效合同。綜上所述，上訴人請(qǐng)求變更原審判決為：1：判令上訴人不必向被上訴人繳管理費(fèi)。2：本案及一審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。

　　被上訴人答辯稱：一、上訴人買樓以后一直是被上訴人提供物業(yè)管理，兩上訴人是承認(rèn)的，而且，兩上訴人購(gòu)買的該兩樓至今都是被上訴人提供物業(yè)管理。二、被上訴人依據(jù)順德市物價(jià)管理局的規(guī)定收費(fèi)是合法，其收取的費(fèi)用是經(jīng)過(guò)順德市物價(jià)管理局的批準(zhǔn)的，所以原審法院的判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予以維持。上訴人提出的《物業(yè)管理?xiàng)l例》的適用時(shí)間是2003年9月1號(hào)，故在本案中是不適用的。

　　上訴人在二審期間提交了下列新證據(jù)：上訴人向順德區(qū)建設(shè)局投訴的回執(zhí)等資料，用以證明被上訴人是沒(méi)有物業(yè)管理資質(zhì)的。經(jīng)質(zhì)證，被上訴人認(rèn)為：資質(zhì)證書(shū)在一審時(shí)已經(jīng)提交過(guò)。上訴人說(shuō)我方在2003年前沒(méi)有資質(zhì)是不符合實(shí)際的，我方的資質(zhì)證書(shū)上換發(fā)證后的時(shí)間就是2002年8月。我方雖然不具有法人資格，但我方是經(jīng)過(guò)物業(yè)管理部門批準(zhǔn)有合法資格的。關(guān)于回執(zhí)，不能證明任何問(wèn)題。我方的證據(jù)已經(jīng)證明我方是經(jīng)過(guò)有關(guān)部門許可的，是合法的。

　　經(jīng)審查，本院對(duì)原審認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。另查明：至今為止，被上訴人尚未取得由縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)。

　　本院認(rèn)為：本案上訴爭(zhēng)議焦點(diǎn)為被上訴人是否具備物業(yè)管理資質(zhì)及其是否有權(quán)收取物業(yè)管理費(fèi)用的問(wèn)題。從當(dāng)事人提供的證據(jù)來(lái)看，被上訴人至今為止仍尚未取得由縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門頒發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)。然而，據(jù)此并不能簡(jiǎn)單地得出被上訴人無(wú)權(quán)收取物業(yè)管理費(fèi)用的結(jié)論。眾所周知，新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)在我國(guó)是近幾年才興起的新生事物，物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育還不完善，相關(guān)的法律、行政法規(guī)相對(duì)滯后，在國(guó)務(wù)院制定、從2003年9月1日施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)之前，法律、行政法規(guī)沒(méi)有規(guī)定對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，包括在此之前已經(jīng)出臺(tái)的相關(guān)部門規(guī)章如建設(shè)部頒行的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》以及地方性法規(guī)《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等亦無(wú)作出具體的規(guī)定，一直以來(lái)，對(duì)于物業(yè)管理的收費(fèi)由縣級(jí)以上人民政府物價(jià)管理部門進(jìn)行管理。直至2003年9月1日國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第32條規(guī)定：“從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。”，建設(shè)部據(jù)此制定了從2004年5月1日起施行的相關(guān)部門規(guī)章《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，從此時(shí)開(kāi)始，才有對(duì)物業(yè)管理資質(zhì)的申請(qǐng)、取得及管理進(jìn)行了規(guī)范的具體規(guī)定。而本案被上訴人作為開(kāi)發(fā)商成立的物業(yè)管理部從1996年已經(jīng)開(kāi)始對(duì)其銷售的商品房實(shí)施物業(yè)管理活動(dòng)，取得了工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，批準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍為自有物業(yè)管理，其收費(fèi)征得當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上的人民政府物價(jià)主管部門的批準(zhǔn)并取得了《廣東省經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)許可證》，而且被上訴人亦已實(shí)際履行了物業(yè)管理職責(zé)，因此，從依據(jù)法不溯及既往的法律適用原則、公平合理原則以及尊重歷史出發(fā)，本院認(rèn)定被上訴人應(yīng)當(dāng)享有收取在嚴(yán)格實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)制度之前相應(yīng)的物業(yè)管理之費(fèi)用。上訴人上訴請(qǐng)求的理由不成立，本院不予采信。但是，需要說(shuō)明的是，由于前述提及的行政法規(guī)及其配套的部門規(guī)章已經(jīng)有了明確的規(guī)定，被上訴人如繼續(xù)實(shí)施物業(yè)管理活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)。至于上訴人上訴提及被上訴人僅出具收據(jù)而不出具發(fā)票的偷稅漏稅問(wèn)題，不屬本民事糾紛案件處理的范圍，依法不予審查。原審判決認(rèn)定事實(shí)基本清楚，處理并無(wú)不妥，本院予以維持。

　　據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　本案受理費(fèi)50元，由上訴人李振輝負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長(zhǎng) 吳 建 興

　　審 判 員 陳 秀 武

　　審 判 員 林 義 學(xué)

　　二○○四年八月十三日

　　書(shū) 記 員 余 珂 珂