遼寧省沈陽市中級人民法院

民事判決書

　　[2003]沈民（2）房初重字第12號

　　原告：沈陽鐵堂房產開發有限公司。住所地：沈陽市鐵西區南六中路21號。

　　法定代表人：吳承勇，經理。

　　委托代理人：姚安娣，女，1957年10月23日出生，滿族，該公司辦公室主任。住址：沈陽市鐵西區興工街28號。

　　委托代理人：邵繼宏，男，1949年5月5日出生，漢族，該公司法律顧問。住址：沈陽市和平區和平南大街93號。

　　被告：沈陽劍龍實業公司（原沈陽盛朝實業公司）。住所地：沈陽市鐵西區南七中路66號。

　　法定代表人：楊起利，總經理。

　　委托代理人：金湛慶，男，1942年11月6日出生，漢族，遼寧大學法學院教師。住址：沈陽市皇姑區長江街62-2號。

　　委托代理人：巴信萍，遼寧申揚律師事務所律師。

　　原告沈陽鐵堂房產開發有限公司訴被告沈陽劍龍實業公司（原沈陽盛朝實業公司）合資合作開發房地產糾紛一案，本院于2002年11月作出沈民初字第131號民事判決。原告沈陽鐵堂房產開發有限公司不服，上訴至遼寧省高級人民法院。遼寧省高級人民法院于2003年8月，以事實不清為由裁定撤銷原判決，發回本院重審。本院受理后，依法由審判員白云良任審判長，與代理審判員曹桂巖、高子丁組成合議庭，對本案進行了公開開庭審理，原告委托代理人姚安娣、邵繼宏，被告委托代理人金湛慶、巴信萍到庭參加訴訟，現已審理終結。

　　原告沈陽鐵堂房產開發有限公司訴稱：原、被告于1994年9月1日和1996年7月9日簽訂協議和補充協議，以共同聯建和被告購買原告開發的位于鐵西區保工街創業路三段六里處（現鐵西區南七中路66號）的4號和5號樓，價值45208000元，協議簽訂后，由于被告未履行，使協議無效，被告應負違約責任。之后，被告一面表示繼續投資聯建和付款購買，一面將從原告處騙取的房地產開發手續荒稱取得產權，給原告的合法權益造成嚴重損害。請求確認位于沈陽市鐵西區保工街創業路三段六里4#樓800平方米商業網點房和5#樓產權為原告所有；被告承擔侵權賠償責任458萬元；被告承擔兩審訴訟費用。

　　被告沈陽劍龍實業公司辯稱：原告不是本案爭議標的權利人，本案所爭議的標的即項目的權利人是沈陽市鐵西區房產局危房改造辦公室（以下簡稱鐵西危房辦）；原告的訴訟請求和事實理由自相矛盾；我國相關法律并沒有關于協議不履行而無效的規定，原告認為協議簽訂后由于被告不履行協議致使協議無效是錯誤的；原告在陳述事實和理由時，既陳述被告侵權，又陳述被告違約，自相矛盾；被告既沒有侵權，也沒有違約，而是在簽訂《聯建協議書》、《協議書》、《補充協議書》后，認真履行協議，對1-5號樓投資4000余萬元，已經按約定將5號樓的主體工程施工完畢，按約定享有了4號樓800平方米網點產權的權利。請求對原告的請求予以駁回。

　　經審理查明：1994年，鐵西危房辦將其開發的鐵西區保工街創業路三段六里的1#、2#、3#、4#、5#樓的危房改造工程的開發建設權轉讓給原告，產權、所有權歸原告所有。1994年9月1日，原、被告簽訂《聯建協議書》，約定：原被告為“聯合開發”新建位于鐵西區保工街創業路三段六里高層住宅樓一棟（暫定名為假日大廈），假日大廈占地面積2299平方米，建筑面積23749平方米，最后以實際結算量為準；雙方商定每平方米售價為 1900元，合計價值為4520.8萬元；售價4520.8萬元，乙方（被告）分期付款，共分六次付清，最后一次付款日期為1996年3月31日；工程峻工驗收日期為1995年11月20日；工程峻工后原告應及時辦理產權過戶手續，以便向被告移交；施工預算由施工單位及原告共同編制，被告保證原告盈利 240萬元等。該協議還對雙方在工程中的具體分工進行了約定。1996年7月9日，原、被告簽訂《協議書》，約定：位于沈陽市鐵西區保工街創業路三段六里，由鐵西危房辦開發的1#、2#、3#、4#、5#樓，原由原告與被告聯建，該工程由于資金短缺，已處于停工狀態。為了盡快完成該工程，經雙方共同協商，由被告給原告再投入300萬元，于協議簽訂后3日內撥付200萬元，八月底之前再撥付100萬元。原告于1996年10月末將1#、2#、3#、4# 樓收尾工程結束，達到回遷目的。5#樓的承建由被告完成（已建到5層），于1996年10月末將主體結構及外墻罩面完成。1996年9月以前，原告在該項目所發生的一切債權、債務由被告承擔，債務償還另見補充協議書。該項目所剩網點（建筑面積800平方米）及5#樓產權歸被告所有。協議自簽字之日起3日內付給原告200萬元后，此協議立即生效。該項目1#、2#、3#、4#樓施工組織繼續由原告負責。5#樓施工組織以被告為主，由雙方協商共同來完成。此協議雙方簽字蓋章后生效。原、被告雙方于同日簽訂《補充協議書》，對被告分期償還原告所欠債務的比例進行了約定。《協議書》及《補充協議書》簽訂后，被告投資續建5#樓，現5#樓主體已完工。1996年9月20日，原告給被告出具證明信，將5#樓的產權、所有權歸被告所有。

　　本院另查明：4#樓網點被告已于1996年8月辦理了房屋所有權證，并于1998年12月經本院執行，將該網點中的560.39平方米抵債給北京中油新亞科技有限公司，該公司于1999年8月重新辦理了房屋所有權證。

　　本院還查明：原告是以鐵西危房辦的名義進行開發，鐵西危房辦對該項目并未投入資金，亦不主張任何權利。另，沈陽市盛朝實業公司于2000年9月2日更名為沈陽劍龍實業公司。

　　上述事實，有原、被告所簽《聯建協議書》，《協議書》，《補充協議書》，沈陽市規劃局土地局城鎮國有土地開發權批復，建設工程規劃設計方案審定書，沈陽市計劃經濟委員會基建處便函，沈陽市房產局關于同意拆除舊房屋新建住宅樓的批復，沈陽市建筑工程管理局審批的建筑工程開工報告書，固定資產投資許可證，鐵西危房辦出具的證明信，原告出具的證明信，沈法（1998）執字第616號民事裁定書、協助執行通知書，房屋所有權證，當事人陳述筆錄等佐證。

　　本院審理認為：1、關于《聯建協議書》性質及效力。《聯建協議書》屬聯建性質。第一，原、被告在《聯建協議書》明確約定，原被告為“聯合開發”新建位于鐵西區保工街創業路三段六里高層住宅樓一棟（暫定名為假日大廈），說明雙方就聯建問題意思表示一致；第二，《聯建協議書》雖約定售價為 4520.8萬元，被告分期付款，共分六次付清，但這并不是房屋預售，因為雙方又約定，施工預算由施工單位及原告共同編制，被告保證原告盈利240萬元等以及對施工項目的約定，這些并不符合預售的特征，而是符合聯建的特征；第三，事實上，假日大廈的所使用的土地是由原告提供的，因此，被告應負責投資，雙方約定售價每平方米1900元，應是指被告按該數額進行投資；第四，原被告于1996年7月9日簽訂的《協議書》及《補充協議書》均有關于聯建的約定，無論這些協議效力如何，但至少在聯建這一問題上，原被告意思表示是一致的。由于原告提供聯建的土地系劃撥土地，原告在聯建前又未辦理土地使用權出讓手續，根據最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第21條“《條例》（指《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》）施行后，以劃撥方式取得國有土地使用權的一方未辦理土地使用權出讓手續，以其土地使用權作為投資與他人合建房屋的，應認定合建合同無效”的規定，原、被告簽訂的《聯建協議書》應為無效。

　　2、關于《協議書》及《補充協議書》的性質及效力。原、被告于1996年7月9日簽訂的《協議書》約定：5號樓的承建由被告完成，該項目所剩余網點建筑面積800平方米及5號樓產權歸被告所有，被告承擔該項目的全部債權債務，被告對原告所負債務詳見《補充協議書》，即1996年12月底前償還全部欠款總額的32%，1997年3月底前償還32%，1997年6月底前償還32%，預留一年4%的工程保證金。以上內容具有項目轉讓性質，又未經有批準權的人民政府審批同意，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第39條“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出證金”的規定，《協議書》及《補充協議書》應為無效。

　　3、關于被告舉證的原告于1996年9月20日出具的《證明信》的效力問題。該《證明信》系原告出具，內容為“茲有沈陽市鐵堂房產開發有限公司開發建設的鐵西區保工街創業路三段六里5號樓，建設規模23749.34平方米，經過研究決定，委托沈陽盛朝實業公司建設，產權、所有權歸沈陽盛朝實業公司所有。特此證明。”該《證明信》所要證明的內容與被告在庭審答辯意見、被告對原告舉證的質證意見，以及被告庭后提交本院的《代理意見》中關于5 號樓的產權歸屬于鐵西危房辦的陳述相矛盾，且由于該《證明信》系在原被告于1996年7月9日簽訂的《協議書》之后，該內容與《協議書》中約定的5號樓的產權歸屬一致，系基于該《協議書》作出的，由于該《協議書》無效，故該《證明信》不具有證明產權的證明力。

　　4、關于本案案由。遼寧省高級人民法院（2003）遼民一合終字第148號民事裁定書認定的案由為“合資合作建房糾紛”，遼寧省高級人民法院（2003）遼民一合終字第148號函認定的案由為“合資合作開發房地產糾紛”。根據遼寧省高級人民法院認定的案由及本院重審時案件的實際情況，仍應認定本案案由為“合資合作開發房地產合同糾紛”。雖然原、被告于1996年7月9日簽訂的《協議書》具有項目轉讓性質，但這仍是雙方在聯建過程中擬由聯建轉為項目轉讓的一個環節，并不影響整個糾紛性質的認定。故本案案由應為合資合作開發房地產糾紛。

　　5、關于5號樓產權的歸屬。由于原告具有房產開發的主體資格，政府主管機關的各種審批行為，表明政府有關機關同意在涉案土地上進行開發建設，事實上原告在該宗土地上進行開發建設，鐵西危房辦既未實際投入資金，又不主張任何權利，同時又出具書面證明，認定產權歸原告所有。故鐵西危房辦不應為本案權利人。被告在本院庭審答辯中自述“原告不是本案爭議標的權利人，本案所爭議的標的即項目的權利人是鐵西危房辦”；被告在庭后提交本院的書面《代理意見》中，亦承認“鐵西危房辦為本案爭執房屋的所有權人”；被告在質證原告提供的鐵西危房辦出具的原告為5號樓的產權人的證明時，表示“只能證明危房辦是產權人”。以上均說明，被告對上述爭議房產無所有權。被告在舉證時雖舉出原告于1996年9月20日出據的證明信，證明5號樓產權歸被告所有，但這與其被告多次陳述的產權歸鐵西危房辦的意見自相矛盾，不予采信。

　　6、關于4號樓800平方米商業網點產權的歸屬。關于4號樓網點，原告舉證已由被告辦理了產權證，被告亦予以認可，說明該800平方米房屋已由房產行政主管機關予以確權，且該權屬中560.39平方米的網點房屋已被本院強制執行給案外人北京中油新亞科技有限公司，且該公司已于1999年 8月辦理房屋所有權的變更登記。故本院對原告主張確認該800平方米產權的問題，不予處理。

　　7、關于原告要求被告承擔侵權賠償責任，即原告要求被告賠償侵權損失458萬元的問題。由于本案系原被告在合資合作開發房地產過程中所引發的房屋權屬確認糾紛，而不是侵權糾紛，且被告所主張的侵權法律關系與本案亦非同一法律關系，本院不予合并審理。

　　8、關于被告主張的其在5號樓中的投資問題。由于本案原告僅要求確認4號樓網點800平方米產權及5號樓產權，以及要求被告承擔侵權賠償損失458萬元，根據不告不理的民事訴訟原則，本院僅應圍繞原告的訴訟請求進行審理。由于4號樓網點產權及原告要求被告承擔侵權賠償損失458萬元的問題，本院在本案中均不予審理，即本院僅就原告要求確認5號樓產權進行審理并作出裁判。由于被告未提出反訴請求，亦未交納反訴費用，請求本院確認被告在聯建過程中的資金投入及要求原告予以返還或賠償損失，被告所舉證的其在聯建中投入資金等的證據，也僅是從反駁原告訴訟請求的角度提出的，不是針對其自己的反訴請求提出的，故本院不宜直接予以合并處理，當事人可以依法另行提起訴訟。即使一并作出處理，根據被告所舉證據，該部分事實仍屬不清，被告亦未提出審計鑒定申請，根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十九條之規定，本院仍可就已經清楚的房屋權屬問題先行作出裁決。

　　綜上，依照《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款第（五）項、第二款，《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第二十一條之規定，判決如下：

　　一、坐落于沈陽市鐵西區保工街創業路三段六里5#樓的房屋所有權歸原告沈陽鐵堂房產開發有限公司所有；

　　二、駁回原告沈陽鐵堂房產開發有限公司其它訴訟請求；

　　三、駁回被告沈陽劍龍實業公司其他反駁主張。

　　案件受理費32910元，由原被告各負擔16455元。

　　如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于遼寧省高級人民法院。

　　審 判 長 白 云 良

　　代理審判員 曹 桂 巖

　　代理審判員 高 子 丁

　　二0 0四年六月七日

　　書 記 員 韓 鵬