上海市第二中級人民法院

民事判決書

　　（2006）滬二中民二（民）終字第547號

　　上訴人（原審原告）國盛證券有限責任公司上海西凌家宅路證券營業部，地址上海市西凌家宅路131號。

　　負責人肖力光，總經理。

　　委托代理人郁志焱，上海市金一律師事務所律師。

　　委托代理人陳華玲，男，在江西國際信托投資股份有限公司工作。

　　被上訴人（原審被告）上海三和房地產公司，住所地上海市延平路121號。

　　法定代表人柳暉，總經理。

　　委托代理人顧鐵鷹，上海三和房地產公司員工。

　　委托代理人胡菁，上海胡菁律師事務所律師。

　　原審第三人南京大地建設（集團）股份有限公司，住所地江蘇省南京市鼓樓區華僑路56號，辦公地址南京市虎踞路135號。

　　法定代表人于國家，董事長。

　　委托代理人柴曉明，南京大地建設（集團）股份有限公司員工。

　　委托代理人李照月，南京大地建設（集團）股份有限公司員工。

　　上訴人國盛證券有限責任公司上海西凌家宅路證券營業部（以下簡稱國盛證券）因商品房預售合同糾紛一案，不服上海市靜安區人民法院（2005）靜民一（民）初字第2522號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。上訴人國盛證券的委托代理人郁志焱、陳華玲，被上訴人上海三和房地產公司（以下簡稱三和公司）的委托代理人顧鐵鷹、胡菁，原審第三人大地公司南京大地建設（集團）股份有限公司（以下簡稱大地公司）的委托代理人李照月到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

　　原審法院經審理查明，國盛證券原名分別為江西省國際信托投資公司上證新閘路營業部、江西國際信托投資公司上海新閘路證券交易營業部、江西省國際信托投資公司上海西凌家宅路證券交易營業部。1998年3月17日，國盛證券與三和公司簽訂《上海市內銷商品房預售合同》一份，約定：國盛證券向三和公司購買上海市延平路123號“靜安三和花園”6幢9層09室房屋（該室號為施工編號，現登記室號為上海市延平路123弄4號9層I室）；建筑面積69.48平方米，每平方米建筑面積單價人民幣7，000元（以下幣種均為人民幣），總房價款486，360元；國盛證券定于1998年3月17日付486，360元，三和公司定于1998年6月30日前將該房屋交付給國盛證券使用。1998年7月2日，上述《上海市內銷商品房預售合同》進行了備案登記。1998年7月23日，三和公司辦理了系爭房屋的房地產初始登記。現國盛證券以三和公司至今未將系爭房屋交付國盛證券使用并辦理產權過戶手續為由訴至法院，請求法院：1、判令三和公司立即將上海市延平路123弄“靜安三和花園”4號909室房屋的產權過戶給國盛證券，并將該房屋交付國盛證券使用；2、判令三和公司按照銀行同期貸款利率支付國盛證券房款的利息損失（自1998年7月1日起至國盛證券取得房屋權屬證書之日止，暫算至 2005年6月30日為人民幣202，228.48元）；3、判令三和公司按照同地段同類房屋的租鴇曜寂獬ス?⒅と??盟鶚？自1998年4月1日起至實際交付房屋之日止，暫算至2005年6月30日為人民幣87，000元）。原審審理中，國盛證券撤回了第2、3項訴請，原審法院予以準許。

　　原審法院另查明，1994年8月15日，三和公司與大地公司簽訂《工程施工承包合同》，大地公司承包三和公司“靜安三和花園”3、4、5、6號樓、配套公建、35KV變電站以及道路、管線等工程。1995年9月17日，三和公司與大地公司簽訂《參建協議》兩份，由大地公司參建“靜安三和花園”4號、6 號、7號共計33套商品房，參建價格按每平方米5，000元計算，包括土建、配套等費用，參建的費用沖抵三和公司應支付的工程款，由三和公司出具收到參建費收據，大地公司出具收到工程款收據。1998年1月14日，雙方又簽訂《內銷商品房參建補充協議》，大地公司參建4號的套數變更為20套。系爭房屋即為大地公司所參建的房屋之一，三和公司根據大地公司的指令與國盛證券簽訂了預售合同。1998年8月20日，大地公司致函三和公司，稱因海南巨源投資有限公司（以下簡稱：海南巨源公司）未能履行雙方所簽訂的《參建協議書》之義務，故已書面通知解除合同，并要求海南巨源公司歸還三和花園15套房屋，請三和公司協助立即停簽三和花園怡和閣 7D、7E、9A、9F、9G、9H、9I、9B、9C、9D、9E、17C、11C、12C、12E房屋的正式出售合同，同時停辦一切與上列房屋銷售、辦理產權有關的手續。2002年6月12日，三和公司曾訴至法院請求判令大地公司返還工程結算款4，792，572.70元。在該案審理中，三和公司提供了與大地公司簽訂的《參建協議》及往來信函，大地公司均予以確認。雙方一致認可，以大地公司參建房屋的購房款抵沖工程款的數額為22，880，141元。

　　原審法院再查明，海南巨源公司已于2004年2月9日被吊銷營業執照。國盛證券和三和公司均表示無法提供海南巨源公司的情況和線索。

　　原審法院歸納雙方的爭議焦點：國盛證券是否付清了系爭房屋的購房款？

　　國盛證券認為，國盛證券與大地公司毫無關系。國盛證券確實未曾向三和公司直接支付過購房款，包括系爭房屋在內的五套房屋的購房款是通過三方債權債務沖抵的方式支付的。三和公司在完全認可海南巨源公司將五套房屋折價償還給國盛證券的情況下開具了相應的房款收據及《交房憑證》，并辦理了登記備案手續。因此，國盛證券已經付清了系爭房屋的購房款。

　　國盛證券提供以下證據：

　　1、1998年3月30日，三和公司開具的系爭房屋購房款486，360元的收據及《交房憑證》（均為復印件，國盛證券解釋原件因營業地址變遷、管理人員變動等原因暫時未能找到）；

　　2、國盛證券代理人申請調查令至上海市靜安區房地產交易中心調取了辦理備案登記時留存的購房款收據復印件，證明在辦理備案登記手續時，國盛證券已向交易中心提供了購房款收據原件進行了核對；

　　3、證人李家明的證人證言，證人并出庭接受了質詢，證明三和公司向國盛證券開出了房款收據及交房憑證的原件，在備案登記時國盛證券曾向交易中心出示；

　　4、1998年3月24日，國盛證券的上級單位江西省國際信托投資公司 （以下簡稱江西國投）與銅陵市壽康城市信用社（以下簡稱壽康信用社）、海南巨源公司就三方有關債務沖抵所簽訂的《協議》，內容為：壽康信用社欠江西國投本金300萬元、利息197.28萬元，海南巨源公司欠壽康信用社297萬元；海南巨源公司以其上海市延平路123弄三和花園4號（即怡和閣）9層A、F、 G、H、I五套商住房，計416平方米，按每平方米7，000元折價計291.2萬元轉讓給壽康信用社，壽康信用社以該房沖抵其與海南巨源公司及江西國投的債權債務；海南巨源公司負責于1998年3月20日將上述五套商住房的商品房預售合同及房款交訖憑據開給江西國投，并協助江西國投辦理有關房屋辦證工作，其相關費用由江西國投承擔，與壽康信用社、海南巨源公司無涉，預售合同中預購方義務由海南巨源公司負責全部履行；江西國投對壽康信用社債權中的 291.2萬元自江西國投辦理到上述房屋產權證之日起消滅，經上述沖抵后，壽康信用社尚欠江西國投本金8.8萬元、利息197.28萬元，具體歸還方案由雙方另行商定；海南巨源公司尚欠壽康信用社5.8萬元，于1998年3月20日由海南巨源公司直接歸還壽康信用社；在江西國投取得該房屋登記在其名下的房屋產權證之前，壽康信用社仍保留對海南巨源公司債務追索權，江西國投仍保留對壽康信用社債務追索權。

　　三和公司認為，國盛證券自交易中心調取的亦是收據復印件，且預售合同備案登記無需提供收據原件，故不能印證國盛證券已將原件交交易中心核對的事實。海南巨源公司對系爭房屋沒有產權，三和公司也不欠海南巨源公司任何錢款。《協議》中沒有涉及三和公司的內容，且簽訂時間在國盛證券與三和公司簽訂預售合同之后，故三和公司對其真實性及關聯性均有異議。

　　大地公司認為，對于參建三和公司的四十余套房屋，大地公司當時的操作過程是已收到購房款的就給收據原件，沒有付款的就給收據復印件，買房人憑此復印件向銀行交款，再憑銀行的進帳單至大地公司處調換收據原件。因為國盛證券沒有支付購房款，故當時給國盛證券的就是房款收據復印件。現國盛證券無法提供原件，證明國盛證券至今沒有支付購房款。大地公司與海南巨源公司無任何關系，《協議》是對大地公司的侵權。

　　原審法院認為，當事人在民事活動中應當遵循誠實信用的原則，全面履行自己的義務。本案所涉房屋是由三和公司建設開發的商品房，在國盛證券與三和公司簽訂《上海市內銷商品房預售合同》時，系爭房屋所有權人登記為三和公司，因此國盛證券與三和公司簽訂的上述房屋預售合同合法有效，對雙方當事人均有法律約束力。大地公司雖與三和公司曾簽有《參建協議》等合同，但兩公司并未就房屋產權的轉移進行過登記。在三和公司與大地公司所涉的財產權屬糾紛中，僅對參建房屋折抵工程款的數額進行了確認，現該房屋登記所有權人仍為三和公司。至于國盛證券是否已經付清購房款一節，首先，國盛證券提供的三方《協議》對三和公司是否有效。國盛證券與三和公司系預售合同的雙方當事人，互負債權債務，即國盛證券負有向三和公司支付購房款的義務，三和公司負有向國盛證券交付房屋的義務。國盛證券通過債權債務轉讓的方式支付購房款應征得最終債權人，即三和公司的同意。《協議》系國盛證券與案外人壽康信用社、海南巨源公司所簽，相互折抵的債務僅限于國盛證券與壽康信用社、海南巨源公司之間的債權債務。三和公司并非《協議》的一方當事人，故該《協議》中涉及海南巨源公司以三和公司所有的系爭房屋沖抵其與國盛證券及壽康信用社之間的債權債務的內容對三和公司沒有法律約束力。其次，收據的文義解釋是收到錢款或物品后出具給對方的字據。國盛證券提供的收據及交房憑證均為復印件，自交易中心調取的收據也是復印件，且核對房款收據原件并非是交易中心辦理預售合同備案登記的必經程序，不能證明三和公司向國盛證券出具了收據原件。付清購房款也不是預售合同備案登記的必要條件，因此，國盛證券關于三和公司通過向國盛證券出具房款收據及交房憑證并向交易中心辦理備案登記的行為，已經確認國盛證券通過債權債務轉讓的方式付清了購房款的主張，不予采信。綜上所述，因國盛證券至今未付清系爭房屋的購房款，故國盛證券要求三和公司辦理產權過戶手續并交付房屋的訴請，不予支持。據此，原審法院判決：原告國盛證券有限責任公司上海西凌家宅路證券營業部要求三和公司上海三和房地產公司將本市延平路 123弄“靜安三和花園”4號9層I室房屋產權過戶給原告，并將該房屋交付原告使用的訴訟請求不予支持。

　　判決后，國盛證券不服，向本院提起上訴稱：1、根據債權、債務協議，國盛證券有權取得系爭房屋，三和公司無權對抗債權轉移行為，應由海南巨源公司主張權利；2、三和公司已認可并實施了轉移行為。請求本院撤銷原判，改判支持其原審時的訴訟請求。

　　被上訴人三和公司辯稱：1、三和公司并非債權、債務轉讓協議的主體，該協議對三和公司并無約束力；2、海南巨源公司并非系爭房屋的權利人，系爭房屋登記在三和公司名下；3、三和公司與國盛證券之間存在買賣合同關系，但國盛證券并未支付房款，無權要求三和公司交付房屋。請求本院駁回上訴，維持原判。

　　原審第三人大地公司述稱：系爭房屋屬大地公司所有，大地公司與國盛證券無任何關系，國盛證券無權主張系爭房屋。

　　本院經審理查明，原審查明事實無誤。

　　本院認為，沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。1998年3月17日，國盛證券與三和公司簽訂了《上海市內銷商品房預售合同》，約定國盛證券當日支付全部房款，三和公司于1998年6月30日前交付房屋。國盛證券應按約支付房款，否則無權主張三和公司交付房屋。國盛債券基于三方協議及收據、交房憑證主張其房款已付清，但首先，系爭房屋并未登記在海南巨源公司的名下，亦無證據證明海南巨源公司取得了系爭房屋的期待權，故海南巨源公司處分系爭房屋的相關權利的行為對三和公司不具約束力；其次，三和公司并非三方協議的相對方，該協議對三和公司并無約束力；再次，國盛證券提供的收據和交房憑證為復印件，三和公司對此不予認可，大地公司對此解釋為因國盛證券未付款，只能給收據復印件，故此證據和交房憑證不能成為有效證據。國盛證券以此收據和交房憑證的復印件主張已付清房款，本院無法采納。據此，國盛證券上訴請求三和公司交付房屋，于法無據，本院不予支持。原審法院判決并無不當，本院予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費人民幣6898.40元，由上訴人國盛證券有限責任公司上海西凌家宅路證券營業部承擔。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 ?鄭梅萍

　　代理審判員 ?虞恒齡

　　代理審判員 ?陳 俊

　　二○○六年三月十五日

　　書 記 員 ?仇祉杰