廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

　　（2003）佛中法民一終字第546號

　　上訴人（原審原告）劉燕芬，女，1973年3月12日出生，漢族，住佛山市順德區勒流鎮西華龍眼安巷6號。

　　委托代理人姚小冰，廣東豪盛律師事務所律師。

　　委托代理人關慧瑩，廣東豪盛律師事務所律師助理。

　　上訴人（原審被告）順德市順成房產有限公司（下稱順成房產公司），住所地：佛山市順德區大良鎮南國東路順成大廈。

　　法定代表人黃紀棠，董事長。

　　委托代理人沈慶，廣東中信致誠律師事務所律師。

　　上訴人劉燕芬與上訴人順成房產公司因商品房預售合同糾紛一案，不服原廣東省順德市人民法院（2002）順法民初字第01639號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭，于2003年3月27日和同年5月9日、20日詢問了上訴人劉燕芬的委托代理人姚小冰、上訴人順成房產公司的委托代理人沈慶。本案現已審理終結。

　　原判認定：2000年9月29日，原、被告簽訂《綠茵花園代建房內部認購合同》一份，合同約定：原告向被告購買其座落于順德市大良區東樂路綠茵花園商住小區代建房76號地，房屋總價款1060000元。交樓時間為被告同意于2001年4月30日將代建房鎖匙交付原告使用，并簽署房屋交接單。違約責任為若被告不按期向原告交付所代建房鎖匙時，每逾期一日，被告向原告支付總售價萬分之五的罰金。交樓標準為（代建房）外墻貼高級瓷磚，室內墻身、天花板為水泥沙漿批蕩、掃灰水，室內不設內間墻；窗戶為高級鋁合金窗，陽臺配落地玻璃趟門；供水供電到門口，免收水電增容費；供氣到戶，免收小區管道燃氣工程配套費；送可視對講系統；配送馬丁車庫門；送不銹鋼防盜網；管道燃氣開戶費、電話及公共電視工程配套費、開戶費由原告自行繳付。簽訂合同后，原告向被告支付購房款 927500元。2000年11月21日，原、被告簽訂一份編號為0052166的《商品房購銷合同》，與雙方于2000年9月29日簽訂的《綠茵花園代建房內部認購合同》相比，《商品房購銷合同》對原告購買的商品房地址、占地面積、建筑面積相同，不同的有：1、房屋的總價款改為 9275000元，改動房屋總價款的目的是為了少交稅收；2、商品房交付的期限為2001年12月31日前；3、被告逾期交付商品房的違約責任為：除合同第九條規定的特殊情況外，被告如未按合同的規定把商品房交付原告使用，原告有權按已交的房價款向被告追究違約利息。按合同第九條規定的最后交付期限的第二天至實際交付之日止，利息按同期國家公布的銀行固定資產貸款利率計算；逾期超過30日，被告按原告已付款的1%向原告支付違約金。合同繼續履行。2001 年4月12日，因對訴爭房屋的窗洞、門洞進行更改，原告同意交樓日期限延至2001年6月15日。2001年6月29日，原告向被告出示證明，確認因自行安裝窗門而延誤工期，將交樓日期推遲至2001年7月30日。2001年8月1日，被告向原告發出通知，要求原告于2001年8月1日至當月5日辦理收樓手續。2001年8月6日，原告收到通知書。2001年8月19日，原告簽訂交樓書。因原告認為被告未能按雙方所訂之交樓標準將小區內的設施完善，未能向原告接通永久水、電、燃氣、可視對講系統等相關設施而與被告發生糾紛，經協商解決未果，遂于2002年6月20日向原審法院提起訴訟。

　　另查：被告于2000年11月27日取得建筑工程施工許可證、2001年9月28日商品房預售許可證、2000年8月取得國有土地使用證。被告于2001 年6月14日與設計單位、施工單位、監理單位對訴爭房屋進行初步驗收，2002年1月4日順德市規劃國土局對訴爭房屋出具管理驗收合格證。

　　原判認為：原、被告分別簽訂的《綠茵花園代建房內部認購合同》和《商品房購銷合同》從合同內容上并無違反法律規定，且從形式上又符合合同成立的要件，雖《商品房購銷合同》降低房屋總售價有規避國家稅收的行為，該行為應予批評，但并不影響合同其他條款內容的合法性。原、被告雙方分別簽訂的二份合同有效，依法受法律保護。原、被告雙方應按合同約定履行各自的權利和義務。雙方在履行中，曾對房屋延期交付達成了協議，這是當事人自行對合同交樓時間的變更和補充，符合協商一致的原則。在雙方約定的交樓期間，被告雖履行了向原告發出通知收樓，原告并已作簽收，但從被告提供的材料均無法反映其所交付的房屋符合法定交付使用的強制性條件和雙方約定的交付條件，且該房于2002年1月4日才通過規劃管理驗收合格證，雖然被告向原告發出了通知書，但也不應認定其按合同約定履行了交樓義務，由此產生的糾紛，被告理應承擔未按合同期限交樓的違約責任。原告要求被告履行交樓的主張合理依法，予以支持。原告請求被告以每日按售價萬分之五計算違約金至實際交付日止的主張，雖雙方在《綠茵花園代建房內部認購合同》對違約責任作了明確的規定，但在履行中，雙方又簽訂《商品房購銷合同》約定違約金按原告已付款的1%計算，故應由被告按1%計付違約金給原告，超出部分不予支持。被告辯稱已按合同約定向原告交樓，不存在違約的主張，被告雖向原告發出收樓通知書，但從證據上均無法反映所交樓房符合法定和雙方約定的交付條件，故對被告辯解，不予采納。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條、《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十六條、《城市房地產開發經營管理條例》第十七條、中華人民共和國建設部令第78號第五條的規定，判決如下：一、被告順德市順成房產有限公司應于本判決發生法律效力之日起60日內把經驗收合格并符合合同約定交樓標準的商品房交付給原告劉燕芬。二、被告順德市順成房產有限公司應于本判決發生法律效力之日起10日內向原告劉燕芬支付違約金9275元。三、駁回原告劉燕芬的其他訴訟請求。案件受理費4690 元，由原告負擔4000元，被告負擔690元。

　　宣判后，劉燕芬不服，上訴稱：一、原審法院將2000年11月21日上訴人與被上訴人簽訂的《商品房購銷合同》認定為有效是完全錯誤的。1、雙方簽訂《商品房購銷合同》的目的就是為了減少稅收，這是損害國家利益，嚴重違反國家有關稅收法律法規的行為，因此，雙方簽訂《商品房購銷合同》是一份無效合同。2、劉燕芬與順成房產公司簽訂《商品房購銷合同》的行為是無效的民事行為。劉燕芬與順成房產公司簽訂《內部認購合同》后，由于雙方出于要辦理銀行抵押貸款及履行過戶手續的需要而簽訂《商品房購銷合同》，該合同并非雙方的真實意思表示，包括商品房售價的降低；交樓日期的變更；違約責任。根據《民法通則》第五十五條規定“民事法律行為應當具備下列條件：……意思表示真實；不違反法律或者社會公共利益”。但該合同不但違反國家的有關稅收法律，而且并不是雙方的真實意思表示。所以，雙方簽訂的《商品房購銷合同》的行為是無效的民事行為，沒有法律約束力。二、《商品房購銷合同》是一份不公平而且是可撤銷的合同。該合同第八條規定，如乙方（劉燕芬）不能按期付款，超過30天后，甲方（順成房產公司）有權終止合同，所交款項不予退回，并有權將該商品房另行處理；第十條規定 “如甲方不能按期交樓，甲方應按乙方已付款的1％向乙方支付違約金”。上述規定，顯示出《商品房購銷合同》是一份不公平的合同。根據《合同法》第一章第五條“當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務”。第三章第五十四條規定：下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：……（二）在訂立合同時顯失公平的。所以，《商品房購銷合同》是一份可撤銷的合同。而且劉燕芬與順成房產公司都是一直按《內部認購合同》的有關條款去履行，包括付款及交樓時間、交樓標準等。雙方都是以《內部認購合同》的內容為真實意思表示。但原審法院認定《商品房購銷合同》是一份有效的合同；劉燕芬是至今才知道《商品房購銷合同》的上述違約責任部分是顯失公平的。因此現要求上級法院對該部分合同予以撤銷。三、原審法院以《商品房購銷合同》約定的已付款的1％計算違約金給劉燕芬是錯誤的。原審法院并沒有認真審查《商品房購銷合同》第十條規定“如甲方未按期限交付商品房；乙方有權按已交付的房價款向甲方追究違約利息。計算方法從約定交付期限第二天至實際交付之日止利息按同期國家公布銀行固定資產貸款利率計算”。根據上述規定，順成房產公司應向劉燕芬支付違約金，但原審法院沒有按上述約定來判決是一個嚴重錯誤。四、原審法院判決順成房產公司只支付已付款的1％違約金給劉燕芬明顯低于劉燕芬由此造成的損失。劉燕芬為了購買上述商品房向銀行貸下資金，每月要負擔沉重的利息，其支付了大部份的購房款給順成房產公司而得不到約定的商品房，該購房款的利息損失是較大的。根據《合同法》第七章第一百一十四條第二項規定“約定的違約金低于造成損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加”。順成房產公司如只按已付款的1％計算違約金給劉燕芬明顯不能補償其由此而造成的損失。故現劉燕芬正式要求二審法院對違約金予以增加，應以《內部認購合同》約定的違約責任計算方法或按同期貸款利率計算違約金。綜上所述，劉燕芬希望二審法院撤銷原判第二、三項；改判順成房產公司每日以總售價萬分之五計付違約金給劉燕芬；本案一、二審訴訟費由順成房產公司承擔。

　　劉燕芬在二審訴訟期間提供以下新證據：1、原順德市建設局復函1份，證明順成房產公司還沒有辦理綠茵花園一期商品房工程竣工驗收備案手續。2、原順德市規劃國土局復函2份，證明必須辦理工程竣工驗收備案手續，方能辦理商品房權屬登記；如系采取欺騙手段獲得權屬登記的，將撤銷其權屬登記事項。3、通知1份，證明順成房產公司還沒有辦理綠茵花園一期商品房質量驗收及相關手續。4、申請1份，證明順成房產公司自己認可并于2003年2月收到佛山市順德區規劃國土局的行政處罰方案，且繳交了相關罰款，并承認房屋安全質量還沒有進行驗收。5、原順德市規劃國土局2003年1月13日出具的復函1份，證明如果是順成房產公司非法取得綠茵花園一期商品房的權屬登記證明，該局依法將予以撤銷。6、會議紀要1份，證明順成房產公司的代表在召開業主會議時仍承認綠茵花園一期商品房還存在許多問題，約定的配套設施至今還有未落實的，并承認《內部認購合同》是雙方的真實意思表示。7、原順德市規劃國土局2003年1月28日出具的復函1份，證明順成房產公司綠茵花園一期商品房未辦理竣工驗收備案手續，順成房產公司騙取房地產證，補辦質量鑒定，其行為應當受到查處。8、房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表1份，證明順成房產公司向規劃國土部門提供虛假備案表，騙取商品房權屬證明書及房產證，順成房產公司是將有主管領導簽名的最后一頁粘貼上去然后復印到備案表的。9、原順德區建設局2003年2月13日出具的《關于綠茵花園一期商品房有關問題的答復》1份，證明綠茵花園一期商品房未經建設局竣工驗收備案，順成房產公司是通過不正當手段進行確權登記，應按有關規定查處。10、佛山市順德區規劃國土局順規土行字[2003]1號《關于撤銷“綠茵花園”商品房確權登記的決定1份，證明該局已決定撤銷順成公司“綠茵花園”商品房確權登記，注銷原核發的權屬證明書。

　　經質證，順成房產公司對劉燕芬提供的新證據1、2、3、4的真實性沒有異議，但認為沒有辦理工程竣工驗收備案手續，不能證明順成房產公司的工程沒有驗收；順成房產公司已經填寫了備案表，已經放在國土所，沒有把原件放到國土局；順成房產公司所建造的工程已經規劃、質量驗收；順德區規劃國土局的復函是一些部門復函，并不是行政決定，這些復函均是業主向有關部門投訴有關部門作出的答復而已，并不起到撤銷權屬證明書或其他證書的效力；順成房產公司對順德區規劃國土局的行政處罰交付罰款，只能證明順成房產公司采取了配合態度，并不能證明順成房產公司的商品房沒有符合竣工驗收的條件，而且設計、施工、監理等單位的驗收報告和證明已證明了順成房產公司辦理竣工驗收的事實。對證據5，真實性沒有異議，但認為與本案無關；對證據6，真實性沒有異議，認為會議紀要只是順成房產公司的代表與部分業主會談的過程的一些話題記錄，并不能代表順成房產公司對外或對本案的當事人的承諾。對證據7，真實性沒有異議，但認為順德區規劃國土局現仍維持權屬確認。對證據8，真實性沒有異議，認為備案表不是騙取的。對證據9，真實性沒有異議，認為順德區規劃國土局最終的結論是責成順成房產公司補辦手續，并不能改變綠茵花園一期商品房工程已經竣工驗收的事實。對證據10，認為佛山市順德區規劃國土局房地產權發證科又已于2003年4月23日已恢復了 “綠茵花園”商品房權屬證明書及同意備案。

　　順成房產公司上訴稱：1、訟爭房屋已經通過房地產行政主管部門驗收，符合法定交付條件。訟爭房屋竣工后，已由順成房產公司組織設計單位、施工單位、工程監理單位驗收合格并依法取得由房地產行政主管部門順德市規劃國土局發出的順德市商品房權屬證明書》和順德市建設工程規劃管理驗收合格證》，可以辦理房地產權證（綠茵花園第一期的個別業主已經領取了房地產權證），完全符合交付的法定條件，2、訟爭房屋已經具備約定的交付使用條件，且順成房產公司已發給劉燕芬書面通知，通知劉燕芬收樓。所以，順成房產公司已經依約定履行了房屋交付義務，不應承擔支付違約金的責任。

　　順成房產公司在二審訴訟期間提交以下新證據：1、房地產權證1份，證明李德強是綠茵花園122幢別墅業主之一，其所購買的房屋已經辦理了房地產權證（產權證號：粵房地證字第C1118609號）。2、佛山市順德區商品房權屬證明書及商品房銷（預）售計劃表各1份，證明佛山市順德區規劃國土局于2003年4 月23日已恢復了順成公司的“綠茵花園”商品房權屬證明書及對“綠茵花園”部分商品房銷（預）售計劃表同意備案。3、房屋鑒定報告5份，證明“綠茵花園” 商品房已進行鑒定，評定等級為可靠性I級。4、佛山市中級人民法院駁回申請再審通知書6份，證明談麗芳等6人以所購買的“綠茵花園”不符合法定和約定交付條件及未辦理竣工備案手續為由申請再審被佛山市中級人民法院駁回。5、特快專遞詳情單及同意鑒定回執9份，證明順成房產公司已通知上訴人對其所購商品房進行房屋鑒定。6、業主遷戶口、有線電視、報裝燃氣、用水證明單及戶主簽名表9份，證明上訴人已經收樓，并且裝修入住。

　　經質證，劉燕芬對順成房產公司提供的證據1，認為不能證明順成房產公司的商品房已經達到法定的交付條件，且產權人為李德強，并不是本案當事人，與本案無關；而且該產權證的取得是不合法的。對證據2，認為商品房權屬證明書及商品房銷（預）售計劃表并不是“綠茵花園”商品房的全部，這是順成房產公司為了應訴而炮制的，而且佛山市順德區規劃國土局在商品房權屬證明書中要求順成公司提供《房屋鑒定報告》原件，而順成房產公司沒有提供。對證據3，認為順成房產公司是在訟爭的商品房竣工之后才驗收，如果是在竣工前驗收，沒有意見，保順公司在竣工后驗收，則需回避，同時，保順公司是順成房產公司工程的監理單位，其不能作為本案訟爭商品房的鑒定單位，其作為鑒定單位所作出的鑒定報告是不公正的，該鑒定報告不能認定訟爭商品房已達到驗收合格的標準。對證據4，認為這是另一案件的當事人以未辦理竣工驗收手續，商品房不符合法定和約定交付條件為由申請再審而被佛山市中級人民法院駁回的，與本案不同，現劉燕芬提供的證據證實訟爭的商品房還沒有驗收合格，現階段順成房產公司還在辦理訟爭商品房的質量驗收手續，故該駁回申請再審通知書是在沒有審理清楚的情況下作出的。對證據5、6的真實性沒有異議。

　　經審查，對原審判決認定的事實，本院予以確認。

　　另查明：順成房產公司與順德市電力工業總公司簽訂《臨時供電合同》及附件a各一份，約定了供電部門向綠茵花園商住樓供電。2002年4月18日，順德市供水總公司供水工程公司出具證明，供水單位已于2001年2月前向綠茵花園一期別墅提供用水。2002年7月5日，順德市燃料石油化工有限公司作出說明，綠茵花園別墅地的燃氣管網部份已完成，已通過公司內部驗收合格；但因整體工程中商住樓部份尚未完工，未能進行總體驗收，管道系統暫不能供氣；已辦理用氣手續并繳納屋內工程款的業主，供氣公司已提供專用鋼瓶給業主通氣使用。2002年4月18日，順德市大良區立林電子有限公司出具說明已完成綠茵花園智能化小區管理系統工作，具體進戶線已安裝到每戶街門柱腳。2001年5月30日，該工程經有關部門初步驗收，認為工程質量綜合評定合格。2002年4月27日，有關單位確認《工程初驗報告》等同于正式工程驗收報告。2002年1月4日，順德市規劃國土局發出建設工程規劃管理驗收合格證。同年7月12日，順德市規劃國土局房地產權科發出《順德市商品房權屬證明書》，確認《綠茵花園》122套商品房權屬為順成房產公司所有，并以順預許字20000130號登記在案。 2003年3月29日，訟爭的商品房由順德市保順工程建設監理有限公司作出《房屋鑒定報告》，評定等級為可靠性1級。同年4月23日，佛山市順德區規劃國土局在撤銷被上訴人的商品房證明書后又恢復了其商品房權屬證明書，并同意訟爭商品房銷（預）售計劃表的備案。

　　本院認為：劉燕芬與順成房產公司簽訂的《綠茵花園代建房內部認購合同》和《商品房購銷合同》是雙方當事人在協商一致的基礎上簽訂的，是雙方當事人的真實意思表示，沒有違反法律法規的強制性規定，因而是有效的合同。因《綠茵花園代建房內部認購合同》簽訂在《商品房購銷合同》和劉燕芬出具的《證明》之前，故應認為雙方當事人對《綠茵花園代建房內部認購合同》相應條款進行了變更，所以對于逾期交付訟爭房屋的違約責任條款，應按《商品房購銷合同》和劉燕芬出具的《證明》約定的條款處理，即從交付期限的第二天至交付之日止，按已交付的購房款以同期國家公布的銀行固定資產貸款利率計付違約金；逾期超過30天，則按購房者累計已付款的1％支付違約金。訟爭商品房的交付期限由2001年4月30日變更為2001年7月30日。由于劉燕芬已出具書面材料同意按《綠茵花園代建房內部認購合同》約定的總價及付款方式付款，并且劉燕芬亦按照《綠茵花園代建房內部認購合同》約定的條款來實際履行，因而訟爭商品房的總價款及付款方式應按《綠茵花園代建房內部認購合同》約定的條款執行；應當指出雙方當事人為減少辦證費用而故意在《商品房購銷合同》中將訟爭商品房的價款壓低的行為，屬于損害國家利益的行為，應予以嚴厲譴責。對于訟爭房屋是否具備法定交付和約定交付條件的問題，因順成房產公司依法取得了國有土地使用證、建筑工程規劃許可證和商品房預售許可證，已符合商品房預售條件，同時，訟爭房屋屬于單門獨院的低層建筑，各項設施也已完工并經過相應單位驗收，在2001年6月，訟爭商品房已由建設單位即順成房產公司組織設計單位、施工單位和工程監理單位進行驗收，順成房產公司并依法取得了房地產行政主管部門即原順德市規劃國土局頒發的《順德市建設工程規劃管理驗收合格證》和《順德市商品房權屬證明書》，而且與訟爭商品房同屬綠茵花園一期項目的部分業主也已領取了房產證，訟爭的商品房由順德市保順工程建設監理有限公司作出《房屋鑒定報告》，評定等級為可靠性1級，佛山市順德區規劃國土局在撤銷“綠茵花園”商品房確權登記及注銷權屬證明書后已恢復了“綠茵花園”的商品房權屬證明書。因此，劉燕芬是能夠辦理訟爭商品房的《房屋所有權證書》的，故可確認訟爭房屋自2001年6月起已具備法定交付和約定交付條件。順成房產公司上訴主張訟爭的商品房已具備法定交付和約定交付條件的理由成立，本院予以采納。原審判決認定訟爭的商品房不符合具備法定交付和約定交付條件不當，本院予以糾正。訟爭的商品房順成房產公司已于2001年8月19日以掛號信的形式通知劉燕芬收樓，因而應確認劉燕芬已于2001年8月 19日收到了其認購的商品房，順成房產公司已履行了商品房交付義務。據此，劉燕芬上訴主張要求順成房產公司再交付商品房的理由不能成立，本院不予支持。原審判決由順成房產公司向劉燕芬交付訟爭的商品房不當，本院予以糾正。順成房產公司沒有在約定的期限內交樓，已構成違約，依法應由順成房產公司從2001年 7月31日起至2001年8月19日止按劉燕芬已交付的購房款927500元以同期國家公布的銀行固定資產貸款利率計付違約金給劉燕芬。順成房產公司上訴主張不應計付違約金給劉燕芬理由不能成立，本院不予支持。原審判決對違約金的計付不當，本院予以糾正。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項的規定，判決如下：

　　一、維持原廣東省順德市人民法院（2002）順法民初字第01639號民事判決第三項。

　　二、撤銷原廣東省順德市人民法院（2002）順法民初字第01639號民事判決第一、二項。

　　三、順德市順成房產有限公司應于本判決送達之日起10日內向劉燕芬支付購房款927500元的違約金（從2001年7月31日起至2001年8月19日止，按國家同期公布的銀行固定資產貸款利率計付）。若逾期給付，則加倍支付遲延履行期間的債務利息。

　　一、二審案件受理費各4690元，合計9380元，由劉燕芬承擔8000元，順成房產公司承擔1380元。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長 陳秀武

　　代理審判員 譚洪生

　　代理審判員 吳健南

　　二○○三年五月二十七日

　　書 記 員 邱 雪 碧