北京市昌平區人民法院民事判決書

原告(反訴被告)劉林新。

委托代理人靳雙權，北京市東衛律師事務所律師。

委托代理人宮瑞霞(文中任務均為化名)，北京市東衛律師事務所律師。

被告(反訴原告)李昕。

委托代理人徐宕，北京大成律師事務所律師。

委托代理人趙英男，北京大成律師事務所律師。

原告劉林新與被告李昕房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，?依法組成由代理審判員曹元元擔任審判長，人民陪審員閆素霞、李強共同參加的合議庭。本案審理過程中，被告李昕提出反訴，?本院依法予以受理，并就本訴與反訴一并公開開庭進行了審理。?原告劉林新及其委托代理人靳雙權、宮瑞霞，被告李昕及其委托?代理人徐宕、趙英男到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

一、原告劉林新關于事實的陳述：

1、二零一四年九月十四日原、被告簽訂房屋買賣合同，合同簽訂后，原告依約向被告支付了?10萬元定金和80萬元首期購房款，按買賣合同第四條?第1項約定，原告為商業銀行貸款客戶或公積金貸款客戶的，原、被告雙方應在貸款機構簽發的原告貸款審批通過之日起七個工作日內共同配合辦理完畢產權過戶登記手續。原告作為商業銀行貸款客戶辦理按揭貸款手續時得知未通過貸款原因是該房產被查封了，查封原因是違章建筑，不能辦理按揭貸款，不能辦理房屋過?鑒于交易標的不合法，致使原告買房目的不能實現。

2、房屋買賣合同約定：因延遲履行合同，延遲方應按照每逾期一日賠償守約方成交價款萬分之五的逾期違約金。逾期超過十五日，守約方有權利解除合同。目前因被告延遲履行合同義務逾期超過十五日，原告依約有權解除合同;該合同第七條約定：雙方簽訂本合同后，任何一方違約造成本合同無法繼續履行，守約方可依據定金罰則，或按本合同約定成交價款10%的金額向違約方索賠。違約方還須承擔守約方因本次交易所支付的居間傭金及各項服務費。

原告認為：被告違反了合同，不能提供合法交易標的，致使無法正常辦理按揭貸款亦無法交付房屋，無法實現合同目的，達到了解除合同的條件。根據《合同法》第94條規定，當事人一方遲延履行債務或者有其?他違約行為致使不能實現合同目的，當事人可以解除合同。原告?與被告未能就解除合同及退還交付的款項問題達成協議。

請求判令：

(1)解除房屋買賣合同;

(2)被告返還給原告已付的首期購房款80萬元、定金10萬元合計人民幣90萬元及利息;

(3)被告支付違約金215萬元;

(4)被告賠償原告中介費53100元及交易保障金11500元。

二、被告李昕的陳述及答辯

1、原告所訴“被告不能提供合法交易標的”?與事實不符。

(1)房屋買賣合同中第一條房屋權屬中第1項、第2?項、第3項、第4項條款均證明涉案房屋是合法的、可交易的，并且經過了原告、被告以及房屋中介機構三方的簽字確認。

(2)?根據《房屋登記辦法》第10條、第25條規定，被告認為本案所涉及的交易標的物應當以房屋權屬證書上登記的內容為準，而被城管部門定性為違章建筑的陽光房并非房屋權屬證書上所登記的?面積，且陽光房并非房屋不可分割的一部分，因此不能將陽光房認定為本案的交易標的物。

綜上所述，被告認為被告所出售的房屋是合法的、無瑕疵的、可上市交易的標的物，不存在原告所訴?稱的交易標的物不合法的事實。

2、原告所訴“被告致使原告無法實現合同目的”與事實不符。

根據《國物權法》第15條的規定，本案中雙方簽訂的北京市房屋買賣合同為債權合同，合同的訂立合法有效，案中所涉及的房屋被查封的事實只影響房屋物權登記，暫時存在的物權登記瑕疵并不影響雙方債權合同的繼續履行。

因此，我方認為不存在原告所稱合同目的無法實現的事實。

3、原告訴訟請求所依據的法條有誤。原告依據《合同法》第九十四條第四款之規定訴請解除?合同以及退還交付的款項。我方認為，《合同法》第九十四條是對合同的當事人的法定解除權的規定，其中第四款能夠適用的前提是不能實現合同目的，本案所涉及的合同是房屋買賣合同，可以歸屬于買賣合同類別。根據《合同法》第130條?的規定，房屋買賣合同的合同目的應當是出賣人轉移所售房屋的?所有權于買受人，買受人支付房款于出賣人。

在本案中，出賣人?的房屋暫時受到交易限制，但在2014年12月26日就辦妥了的房屋限制交易的解除手續，完全可以繼續履行合同，正常轉移房屋?所有權，并不存在不能實現合同目的的事實。

4、涉案房屋出現暫時限制交易的情況是意外事件，被告無法預見，由此導致的合同履行臨時障礙不屬于被告的違約行為。雙方房地產經紀有限責任公司辦公場所按照貸款50萬元的合同成功辦理了合同網簽手續。后因原告劉林新要求提高貸款額度至80萬元，被告為了合同?能夠順利履行、本著誠實信用的原則積極配合原告于2014年11?月n日撤銷了簽署的網簽手續。

在此過程中，房屋的交易是不存在任何問題的。在此后擬再次辦理80萬元貸款的合同網簽手續時，?出現了標的房屋被城管部門申請了臨時交易限制的事實。因封閉陽臺導致城管部門要求對標的房屋的過戶交易申請臨時限制，這樣的行政處理本身就沒有法律規定，我方亦事先無法預見，故法?律上是意外情況，不屬于我方違約行為、事實上，恰恰是原告在合同履行過程中要求更改貸款額度，才導致第一次成功的網簽被撤銷，而原告此后拒絕履行合同義務，才是導致訴爭合同至今未?能繼續履行的關鍵。

5、原告在合同履行過程中的根本違約行為是?合同無法繼續履行的主要原因。反觀原告，在合同履行過程中多次違約：

(1)雙方曾約定簽訂合同當日支付定金10萬元、十五個工作日內再支付80萬元，但是80萬元的實?際支付時間為2014年10月12日，此款項已經延期支付了?3天;

(2)在本案中，雙方約定：“剩余首付款90萬元，在2014年10?月31日付清，如劉林新確有困難，李昕同意此筆款項順延天?(最后期限為2014年11月10日)。”因原告劉林新無法支付合同?所約定的尾款，要求提高貸款額度至80萬元，導致雙方2014年?11月18日撤銷了第一次的網簽手續。實際上，自2014年11月?10日至2015年1月8日李昕收到法院傳票的時間內，劉林新始終?沒有給李昕支付首付款。根據《合同法》第67條的規定，我方認?為，劉林新在約定期限到期后，依然不履行其支付房屋尾款的主?要義務，已經構成根本違約。根據《合同法》第67條的規定，被?告享有先履行抗辯權，有權拒絕原告的履行要求。

因此，退一步講，即便將封閉陽臺的法律行為視為我方沒有履行房屋買賣合同義務，因原告違約在先，也不能認定為是我方原因導致的合同?履行停滯。綜上所述，原告的訴訟請求違背事實真相，不符合法?律規定，懇請法庭在查明事實的基礎上，依法審理，公正裁決.

三、李昕同時提出反訴：

李昕與劉林二零一四年九月十四日簽訂房屋買賣合同，因當時標的房屋裝修中，封閉陽臺的陽光房被認定為違章?建設(李昕將陽臺和部分私屬花園用陽光房封閉)，標的房屋被城?管部門在2014年11月18日申請了臨時交易限制。李昕隨即拆除了陽光房，并于12月26日辦理了限制解除手續，以配合劉林新辦理網簽合同及貸款。但劉林新拒絕履行合同。李昕認為，訴爭房屋買賣合?同的標的本身無任何權利瑕疵，訴爭合同簽訂及履行期間從未出現被查封、抵押之情況，李昕作為房屋所有權人有權處分。買賣合同是合法有效。盡管履行中出現了城管部門進行限制的特殊情況，但李昕?對于該等特殊情況事先并不知情，也無法預料，事后及時告知并積極釆取解決措施。事實上，上述以外因素雖然導致標的房屋過戶出現過暫時障礙，但該等障礙僅僅存在了一個月余就已經消除。

早在2014年10?月9日前，劉林新就有義務支付80萬元，其實際支付日期晚了3天;2014年10月31日，劉林新就有義務?將“剩余首付款”?90萬元支付給李昕(即便按照寬限十天的約定，?劉林新也應在2014年11月10日前付清)。而劉林新至今未支付?“剩余首付款”(無論是按照50萬元貸款計算的剩余首付款90萬?元，還是按照80萬元貸款計算的剩余首付款60萬元都沒有支付)。從這個角度講，自2014年11月11日起，劉林新就處于持續違約?狀態，李昕依法有權行使先履行抗辯權，即有權在劉林新支付相?應款項前，拒絕為其辦理標的房屋的過戶手續。在從李昕處獲悉城管部門申請暫時限制標的房屋過戶后，劉林新不與李昕協商如?何排除障礙以繼續履行合同，反而不正當地利用這一意外情況提?起訴訟，掩蓋其毀約意圖。劉林新在本訴訟中主張的“李昕根本?違約，合同目的無法實現”的主張缺乏事實和法律依據，其要求解除合同本身就已經構成了嚴重違約。被反訴人提出的解約理由是違建的拆除影響到訴爭房屋買賣合同目的的實現。

反訴人認為，違建拆除是根據主管部門要求所為，且該部分并不屬于合同約定的房產所載面積范圍，不構成對訴爭房屋買賣合同項下賣方義務的任何違反。被反訴人系違法解除合同，盡管法律上反訴人作為守約方有權要求被反訴人繼續履行合同，但鑒于如要求繼續履行?訴爭合同，會涉及要求被反訴人向銀行申請辦理購房貸款手續，如被反訴人不配合辦理該等手續，反訴人可能無法通過申請強制執行解決，只能另案要求其賠償損失。

請求法院判令：

1、依據訴爭合同第七條第1項之約定、合同法第94條之規定，解除訴爭房屋買賣合同;

2、依據訴爭合同第十條“補充條款”第1向、第七條第1項之約定，反訴人要求被反訴人承擔“延遲支付剩余首付款”的違約金，自2014?年11月11日起算，至付清之日止每日11%元，暫計至2015年1月31日小計94300元;

3、依據訴爭合同第七條第1、第2款，反訴人要求被反訴人承擔解約違約金23萬元。

四、劉林新辯稱：不同意反訴請求。李昕反訴主張劉林新違法解除合同與事實不符，真實情況李昕違約在先致使合同目的不能實現，劉林新依法享有合同解除權。李昕以“2014年9月?14日裝修現狀”交付不可能兌現，合同目的不能實現。李昕主張被拆除部分不屬于合同約定的房屋所載面積范圍，不構成對訴爭房屋買賣合同項下賣方義務的任何違反，該主張不符合同約定。李昕的房屋被查封、違章建筑被拆除是合同目的不能實現的根本原因。李昕違約，應承擔違約責任。李昕要求劉林新承擔延遲交付首付款的違約責任，于法無據，享有先履行抗辯權的是劉林新?而非李昕剩余首付款未支付的原因是李昕造成的而非劉林新。

即使目前房屋解除查封但不具有繼續履行性，因為交易標的已經不再符合補充協議的約定要求，李昕要求劉林新支付重新裝修費用10萬元不符合合同約定，故劉林新對李昕的該項反訴請求不予?認可，請法院依法予以駁回。綜上所述，李昕違反買賣合同的第一條，不能保證所售房屋產權無查封可以辦理權屬過戶、稅務登記、貸款申請等與交易有關的各項事宜，李昕違約在先，持續違約超過15天達到解除合同的約定條件。2014年12月26日房屋雖?然解除查封，但現狀已經不能滿足補充協議約定的交付條件，劉林新有權拒絕繼續履行并依約解除合同。鑒于交易標的不可能達到交易約定標準和要求，合同目的不能實現，雙方都要求解除合同。請法院依法判決解除合同，并支持劉林新的訴求。

五、審理查明：位于房屋所有權人為李昕，建筑面積為63.04平方米。李昕在未依法取得建設工程規劃許可證的情況下于上述房屋處自行加建了陽光房與廚房等建?筑物。二零一四年九月十四日，李昕(出賣人、甲方)與劉林新(買受?人、乙方)簽訂房屋買賣合同，約定李昕將屋出售給劉林新，價格為230萬元，在簽訂合同時支付定金10萬元。合同約定“甲方保證所售房屋符合國家及北京市房屋上市交易的政策規定。房屋產權無查封、無債務糾紛”。合同第十條補充條款約定“1、雙方協定自簽訂合同之日起十五個工作日內，乙方向甲方支付首付房款人民幣捌拾萬元整，剩余部分首部款于2014年10月31日前付清。(如乙方?確有困難，甲方同意，可順延10天)。2、該房屋甲方重新裝修未?完工，新裝修費用和物品需要單獨另行作價的，甲、乙雙方同意?自行協商”。同日，雙方另行簽訂補充條款，約定“1、經過甲乙?雙方再次協商一致，甲方重新裝修的費用是人民幣壹拾伍萬元整，其中包括整體的固定裝修，整體廚柜，衛生間整體裝修，衛浴設施，燈具，陽光房的整體裝修，衣柜三個，窗簾四套，室外儲藏室，另包含2014年房屋物業費和供暖費，水電費預存的費用，此筆款項乙方于甲方戶口遷出后七個工作日內一次性結清。如乙方逾期支付則按銀行日利息雙倍支付違約金。2、甲乙雙方約定，于過戶當日甲方把本房屋附屬的院子的使用權證明復印件轉給乙方。3、甲方承諾房屋交付給乙方時所有的配套可以正常使用，裝修完好(以目前裝修現狀為準)，雙方共同驗收后于過戶當日交于?乙方使用”。

合同簽訂后，劉林新當日支付定金10萬元。于10月12日支付首付款80萬元。雙方于10月?辦理了網簽，并于10月28日辦理面簽，貸款50萬元。因劉林新需要增加貸款額度至80萬元，故雙方于11月17日撤銷網簽。約定剩余首付?款為60萬元，貸款金額為80萬元。

因李昕建設的彩鋼建筑物未依法取得建設工程規劃許可證，2014年11月18日，昌平區房屋行政主管部門函告城市管理綜合行政執法監察局將涉案房屋進行行政限制。李昕將違法建設拆除完畢后，?12月26日，房屋解除行政限制。因涉案房屋被行政限制，雙方未再進行網簽、面簽及后續交易程序。劉林新于12月4日得知訴爭房屋被查封，于2015年1月23日得知訴爭房屋解除查封。

另查，劉林新在簽訂房屋買賣合同之前到涉案房屋內看房，知道房屋面積等信息，對李昕加建的陽光房和廚房不包括在房屋?建筑面積內一事知情。劉林新表示因其看中李昕加建的部分才愿?意以230萬元的價格購買房屋，現李昕將加建的部分拆除導致無?法按照合同約定交付房屋，合同目的不能實現，故不同意繼續履行合同。

六、法院認為：無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。?合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;?不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔?相應的責任。本案中，劉林新與李昕簽訂房屋買賣合同時，李昕自行建造的建筑物已經存在，劉林新看中李昕加建的部分從而有意愿購買涉案房屋，且劉林新對于李昕自行建造的建筑物不包括在房屋建筑面積內一事知情，因此雙方簽訂的房屋買賣合同既包?括與房屋所有權證書上載明的建筑面積相對應的房屋，也包括加建部分的建筑物。因李昕建設的彩鋼建筑物未依法取得建設工程規劃許可證，故雙方就該部分建筑物達成的買賣合同應系無效。因雙方之間的買賣合同中包括無效部分，導致該房屋交易無法正常履行，無法實現合同目的，現雙方均同意解除合同，故對于房屋買賣合同中有效的部分應予以解除。李昕應將劉林新支付的購房款共計90萬元返還給劉林新。劉林新要求李昕支付90萬元利息的訴求，于法無據，本院不予支持。對于房屋買賣合同部分無效的后果，雙方均負有過錯，應各自承擔相應的責任，故雙方均主張對方違約并要求對方承擔違約責任的訴求，均依據不足，本院不予支持。關于李昕要求劉林新承擔延遲履行的違約金一節，?因該房屋買賣合同自簽訂時起就存在無效部分，合同無法正常履行，故李昕關于劉林新未依約支付購房款構成違約應支付違約金的主張，依據不足，本院不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十六條、第五十八條、第九十三條、第九十七條之規定，判決如下：

一、?解除劉林新與李昕于二〇—四年九月十四日簽訂的房屋買賣合同;

二、?李昕于本判決生效后七日內返還劉林新購房款九十萬元;

三、?駁回原告劉林新的其他訴訟請求;

四、?駁回反訴原告李昕的其他反訴請求。

七、房產律師靳雙權點評：

(1)靳律師在代理該案時，先到昌平區建委查詢了房屋被查封情況，得知房屋被查封是昌平區城管，城管以違章建筑為由查封，后又到昌平城管請求出具相關證明，昌平城管不予以配合，后向法院提出書面申請，法院向律師出具調查令，昌平城管才出具了相關說明，城管證實，由于接到群眾舉報，該小區業主私搭亂建，才出具該行政措施，后李昕拆除了違建，城管便解除的查封。在靳律師代理買方立案時，該房屋處于查封狀態，但審理期間已經解封。

(2)靳律師安排買方進行了現場錄像和拍照，證明立案時賣方正在施工拆除，不具備繼續履行條件，并對施工人員進行錄音，并找物業相關人員予以證明。

(3)代理原告立案后，被告起初反訴的請求是繼續履行合同，要求原告支付剩余房款，被告將房屋交付和過戶給原告，但是由于該房屋進行了重大改動，被告把廚房已改成過道，因為最初想法是廚房建在外面，外面拆除后，里面已沒有廚房。原告堅決要求退房。但被告堅持認為房本上不包括外面的廚房，簽約時原告是知情的，所以現在具備過戶條件，應當履行。后靳律師代理原告正式向法院提出書面意見，合同約定的是貸款，如果原告執意要求解除，如果法院判決繼續履行，原告不予以配合，將造成生效判決難以執行，法院開過三次庭遲遲沒有判決。

(4)后靳律師申請法院去現場實地勘察，法院同意了原告的申請，并去現場進行拍照等取證，法官對該房屋有了直觀的感受，對于沒有廚房的房屋如果居住?拆除廚房又與雙方簽約時的原狀不符，合同約定的是按房屋現狀交付。

(5)后法院經過反復工作，被告同意不在繼續要求履行合同，變更請求為解除合同，但是要求原告支付違約金。

至此，才有以上法院審理情況，及法院對該案的審理意見。

靳律師提醒廣大業主不要私搭亂建，有可能會被告拆除或者被查封，造成損失;對于買方也不要購買此類房屋，因為難以得到保障，如果付出高額的費用購買以后，被告拆除，損失有可能要自己承擔。