有關(guān)拆遷問題的探討
不得不正視的問題
　　投訴和上訪披露的問題多集中在法律意識薄、形象工程多上面。
　　最著名的拆遷官司發(fā)生在2000年2月，10357名被拆遷戶聯(lián)名向北京市第二中級人民法院提起行政訴訟。這個被稱為萬人訴訟的著名事件，在北京的拆遷戶中幾乎家喻戶曉。
　　拆遷以及引發(fā)的公平和穩(wěn)定的問題，已經(jīng)成了不得不正視的問題。

從民心工程到商業(yè)拆遷
　　中國城市的拆遷在建國后就已開始。真正大規(guī)模的城市擴(kuò)張和舊城改造始于1990年代。中國經(jīng)濟(jì)的迅速崛起開始表現(xiàn)出強(qiáng)烈的城市化渴求。
　　以北京為例。北京的危房改造是在1980年代提出的，實(shí)際上1950年就開始進(jìn)行了：政府出資、定標(biāo)準(zhǔn)、安置住戶，一切由政府包辦。
　　1990年之后，北京先后進(jìn)行了兩次大的危舊房改造。目的是為居民解困。這兩次改造使居民的居住條件普遍得到改善。當(dāng)時，居民回遷率比較高，部分被拆遷居民也被安置于離舊城較近的地段。拆遷是多數(shù)危舊房居民盼望的事情，有人認(rèn)為此時的政府拆遷是最大的民心工程。
　　此時拆遷矛盾集中在拆遷家庭內(nèi)部的糾紛上。
　　由于資金的缺乏，后來的危改開始由政府與開發(fā)商結(jié)合來搞。早在1990年初，北京市政府就提出了危舊改造的基本思路“以區(qū)為主，四個結(jié)合”：改造以區(qū)政府為主進(jìn)行；危改要與新區(qū)開發(fā)相結(jié)合；與住房制度改革相結(jié)合；與房地產(chǎn)經(jīng)營相結(jié)合；與古都風(fēng)貌保護(hù)相結(jié)合。后來又加上了“與市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相結(jié)合”。
　　在商業(yè)拆遷的開始階段，拆遷的外部矛盾便開始出現(xiàn)。北京市律師協(xié)會房地產(chǎn)與建筑工程專業(yè)委員會律師秦兵總結(jié)發(fā)現(xiàn)，十年時間，拆遷糾紛從最初的拆遷戶家庭成員內(nèi)部分配問題逐漸演變?yōu)椴疬w戶和開發(fā)商、拆遷戶和地方政府的矛盾。

成本轉(zhuǎn)嫁
　　開發(fā)商在“危改”中逐漸發(fā)覺：危舊房改造大有利益可圖。北京一位曾做過房地產(chǎn)的人士說，“年景好的時候”，利潤最高可以達(dá)到150％。房產(chǎn)商第一要做的是：用“灰色手段”贖買土地。《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》披露，曾有開發(fā)商繞過國家規(guī)定，拿到土地的渠道多達(dá)10個，其中就包括各區(qū)“危改”土地。一家房產(chǎn)公司的知情人接受《中國經(jīng)濟(jì)時報》記者采訪時披露：“土地的價格層層加高，占到了項(xiàng)目開發(fā)成本的40％－45％，這樣開發(fā)商只有提高房子的附加值，提高房價才能保住利潤。” 在付出“灰色”的高額成本后，開放商只能“從羊身上拔羊毛”了———其一，想方設(shè)法提高容積率，辦法無非幾種：加高建筑，加大密度，增加拆遷率。其二，想方設(shè)法降低拆遷成本。
　　“危改”項(xiàng)目的資金一般靠銷售收入來平衡。銷售收入中，單位面積收益最高的是公共建設(shè)，其次是商品房，最低的為回遷房。利潤最低的回遷用房因此被壓縮。其結(jié)果就是：越來越多的居民因此被遷往郊區(qū)，離城區(qū)越來越遠(yuǎn)。政策對外遷有優(yōu)惠，對回遷的條件開始變得苛刻。
　　與新建房價的攀升相對，拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換）卻逐漸失去吸引力。
　　以某大城市的拆遷補(bǔ)償政策為例，可看到補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的節(jié)節(jié)下滑：
　　1998年實(shí)行的補(bǔ)償款為：拆遷補(bǔ)償價格×（原建筑面積＋25平方米），即為拆遷戶多算25平方米的建筑面積。
　　2000年政策變更，拆遷面積只能按原建筑面積的1.7倍（通常平房建筑面積少于25平方米，事實(shí)中補(bǔ)償減少）計算了。
　　2001年11月再度變更，補(bǔ)償款按原有建筑面積計算。
　　政策的更迭讓城市居民開始覺得拆遷并不劃算，但是情勢發(fā)展，并不是以他們是否愿意為轉(zhuǎn)移的。

談判機(jī)制的缺失
　　2002年，5位著名專家聯(lián)名發(fā)表了給某市政府的建議書，引起了該政府的高度重視。
　　建議書指出：被拆遷的居民不斷增多，遷居的地段已離市區(qū)越來越遠(yuǎn)。這對于這些居民上班、上學(xué)、就醫(yī)等經(jīng)常性的生活要求和經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)都造成了不少困難，對于其中不少的低收入者更是一種難于承受的困難。這樣，一項(xiàng)為民解困的德政就逐漸地演變?yōu)橐誀I利為目的，著眼于土地投機(jī)，吃土地差價，與民爭利的“擾民工程”了。
　　理性地看待，拆遷戶和開放商、拆遷戶和政府的沖突來自權(quán)利不對等造成的利益爭議。包括專家們比較集中的意見是：
　　一、被拆遷人的權(quán)利被漠視。政府在未經(jīng)過原來住地居民的同意就將土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，這個過程本身就違反了《土地管理法》。
　　二、無對等的談判機(jī)制。為什么要拆？什么時候拆？補(bǔ)多少錢？安置到什么地方？被拆遷人與開發(fā)商、地方政府沒有一個環(huán)節(jié)能夠平等地對話。實(shí)際的情況是主要由開發(fā)商說了算，作為個體的被拆遷戶沒有討價還價的余地。
　　三、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低。補(bǔ)償款讓大多數(shù)中低階層的居民無法在原地買到同等面積和保持同等生活質(zhì)量的房屋。如果要留在原地，必須自己支付相當(dāng)金額購置新房。對于收入微薄者而言，只能遷往更遠(yuǎn)地段。
　　四、司法救濟(jì)實(shí)際操作中很難做到。現(xiàn)行的拆遷條例被不少法學(xué)專家認(rèn)為是有很大缺陷———首先，它使得強(qiáng)制拆除合法化，其次，它規(guī)定在法院未作出裁決之前，可以依法先行剝奪被拆遷人的房屋使用權(quán)和所有權(quán)。也許屋主勝訴，但房屋被拆是幾乎鐵定的結(jié)局。

博弈中的社會公平
　　在整個拆遷的博弈中，無論與政府，與開發(fā)商，與拆遷公司，被拆遷人都是絕對的弱勢。他們無處博弈。接受是他們的惟一選擇。
　　一家媒體報道：舊城正被房地產(chǎn)開發(fā)商一塊塊鏟平，政府正在為開發(fā)商建造的高層公寓、辦公樓和購物中心修建道路，而舊城內(nèi)的“老居民”將由此失去原有的生存環(huán)境。
　　城市內(nèi)部的空間隔離正在形成。高收入者正在進(jìn)入城市的中心并最終占據(jù)，他們比別人更加方便地享受到城市生活的便利和優(yōu)越。而曾經(jīng)世代居住在城市中心，但經(jīng)濟(jì)和社會地位處于弱勢的人們被迫遷出。
城市空間的貧富分離被認(rèn)為是城市發(fā)育的必然階段，但此中的社會公平和合法程序無疑是整個轉(zhuǎn)換中最值得警惕的關(guān)鍵。

出路
專家認(rèn)為，解決拆遷矛盾的一個基本思路是要理清公權(quán)和私權(quán)的分界和建立一個讓各方都認(rèn)可的基本規(guī)則。為了維護(hù)相對穩(wěn)定和公平的社會環(huán)境，社會公權(quán)對私權(quán)的優(yōu)越性必須被重新認(rèn)識。
　　建立一部新法，或者修改現(xiàn)行的拆遷條例，被認(rèn)為是解決拆遷問題現(xiàn)實(shí)中必要和迫切的事情。律師界人士認(rèn)為，應(yīng)制定《征收補(bǔ)償法》。這一法律要遵循三個基本原則：等價、有效、及時。補(bǔ)償金要足夠合理而且包括精神賠償；安置地或補(bǔ)償費(fèi)所能購置的住房不能降低原有的生活水平；拆遷的計劃要提前告知。經(jīng)濟(jì)學(xué)者茅于軾則開出了一個現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)處方。他認(rèn)為提高現(xiàn)行的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是必須的。他建議補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是在市場價格的基礎(chǔ)上再加上一個增量，他個人認(rèn)為，10％比較合適。而北京大學(xué)社會學(xué)教授謝立中從另一個角度考慮，寄完全的期望于開發(fā)商的“自覺讓利”過于天真，他認(rèn)為拆遷戶應(yīng)該有自己的談判平臺，社區(qū)居民真正通過選舉產(chǎn)生的基層團(tuán)體，該為維護(hù)權(quán)益發(fā)揮更多的作用，單個的居民，畢竟力量單薄。
　　值得警惕的是，一位關(guān)注發(fā)展中國家的秘魯學(xué)者說，窮國之窮，就在于私權(quán)不明確以及腐敗。建立公正的談判平臺，建立更透明公開的決策監(jiān)督制度，也許是解決拆遷問題的不二途徑。法律界把目光投向規(guī)范拆遷行為的龍頭法規(guī)２００１年６月１３日頒布的國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（簡稱《條例》），審視其第十六條規(guī)定——當(dāng)拆遷人與被拆遷人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償協(xié)議時由行政機(jī)關(guān)裁決和第十七條規(guī)定——在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的實(shí)施強(qiáng)制拆遷，發(fā)現(xiàn)上述兩條款一是以行政裁決的形式強(qiáng)制干預(yù)了民事主體之間合同訂立，代替了民事法律關(guān)系中合同當(dāng)事人對各自權(quán)利的意思表示；二是以行政法規(guī)涉及公民私有財產(chǎn)所有權(quán)的強(qiáng)制性處置，《立法法》第八條規(guī)定“對非國有財產(chǎn)的征收”只能制定法律，即惟有全國人民代表大會及其常務(wù)委員會才能對此行使國家立法權(quán)。因此，作為行政法規(guī)的《條例》其第十六條、第十七條之規(guī)定至少與國家基本法律——《合同法》和《民法通則》第四條以及《民法通則》第七十五條、《立法法》第八條的相關(guān)規(guī)定相抵觸。《中華人民共和國憲法》第１３條規(guī)定：“國家保護(hù)公民的合法收入、儲蓄、房屋和其他合法財產(chǎn)的所有權(quán)”；第３９條規(guī)定：“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯，禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅”；第５條規(guī)定：“一切國家機(jī)關(guān)和武裝力量、各政黨和各社會團(tuán)體、各企業(yè)事業(yè)組織都必須遵守憲法和法律。一切違反憲法和法律的行為，必須予以追究。任何組織或者個人都不得有超越憲法和法律的特權(quán)。” 特別需要指出的是，《立法法》第七條規(guī)定：“全國人民代表大會和全國人民代表大會常務(wù)委員會行使國家立法權(quán)。全國人民代表大會制定和修改刑事、民事、國家機(jī)構(gòu)的和其他的基本法律。”而第八條規(guī)定把“民事基本制度”和“對非國有財產(chǎn)的征收”列為只能制定法律的事項(xiàng)。所謂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議實(shí)質(zhì)是民事財產(chǎn)關(guān)系的調(diào)整，屬于民事基本制度中的合同法律關(guān)系對當(dāng)事人雙方權(quán)利、義務(wù)的規(guī)定。因此，各級行政機(jī)關(guān)應(yīng)該遵循《立法法》對民事基本制度的立法規(guī)制，即根本無權(quán)調(diào)整基本民事權(quán)利也就是公民的財產(chǎn)權(quán)利，不能以制定行政法規(guī)的形式干預(yù)合同的訂立或者對私有財產(chǎn)所有權(quán)進(jìn)行強(qiáng)制性處置。早在２０００年３月，《立法法》提交全國人大審議時，全國人大代表、國家行政學(xué)院法學(xué)部主任應(yīng)松年教授就指出，公民的基本權(quán)利受憲法明文保護(hù)，不能隨意限制和剝奪，只有最高立法機(jī)關(guān)才有這個權(quán)力，即只能由它制定法律來規(guī)定；這個權(quán)力不能隨意下放，更不能任由其他國家機(jī)關(guān)如行政機(jī)關(guān)和地方濫用；涉及財產(chǎn)等基本權(quán)利的有些方面，如有必要可以通過授權(quán)行政法規(guī)、地方性法規(guī)來設(shè)定，但只能授多少設(shè)多少，不授權(quán)的不能設(shè)定；如今，一些行政機(jī)關(guān)、地方規(guī)章、基層縣鄉(xiāng)政府等隨意設(shè)定處罰項(xiàng)目，應(yīng)該引起高度重視。當(dāng)時法學(xué)界的一些人大代表就已認(rèn)識到，有不少行政和地方規(guī)章剝奪了公民的財產(chǎn)和人身權(quán)等基本權(quán)利，他們認(rèn)為涉及公民的基本權(quán)利必須由法律而不是行政規(guī)章等來規(guī)定。目前，違法、強(qiáng)制拆遷在全國各地蔓延開來，愈演愈烈，已經(jīng)成為規(guī)模性、顛覆性破壞憲法和其他國家基本法律以及嚴(yán)重?fù)p害公民的基本權(quán)利的一大社會公害，給人民群眾造成了極大的痛苦。因此，建議最高立法機(jī)關(guān)盡快對有關(guān)拆遷的行政法規(guī)進(jìn)行一次全面的審查，按照憲法和基本法律的要求，該修改的修改，該廢止的廢止，并制定出合乎法律和民意的新規(guī)定，這應(yīng)該是治本之策。
《民法通則》第75條規(guī)定：“公民個人的合法財產(chǎn)包括公民的合法收入、房屋……禁止任何組織或個人侵占、哄搶、破壞……”《民法通則》第4條規(guī)定：“民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價有償、誠實(shí)信用的原則。” 而《合同法》第4條規(guī)定：“當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個人不得非法干預(yù)。”《中華人民共和國刑法》第226條對強(qiáng)迫交易屬犯罪之舉的法律界定是非常清楚的，構(gòu)成此罪的客觀行為表現(xiàn)為買賣與否、買賣時間、價款、買受及賣予對象這些買賣關(guān)系的基本確立因素都是被強(qiáng)迫接受的。也就是說那些強(qiáng)制拆遷的行為不僅違法而且觸犯了刑法。
《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》中的第四條明確規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。未經(jīng)招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓取得的土地,此項(xiàng)目不合法,追究國土資源局領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任, 拆遷行為不成立屬違法 .商業(yè)拆遷。該種拆遷的實(shí)質(zhì)是市場經(jīng)濟(jì)主體通過平等協(xié)商所為的一種自愿交換行為，即地產(chǎn)商等商業(yè)組織與拆遷戶等物權(quán)人的合同行為。該種拆遷行為中雙方當(dāng)事人是地產(chǎn)商和拆遷戶，雙方法律地位平等，故二者的協(xié)商交易行為性質(zhì)是一種民事行為。作為一種交易，實(shí)際上是由地產(chǎn)商出資購買拆遷戶的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)、使用權(quán)。該種拆遷的動因主要是資本追逐利益的本性。由于在該種拆遷行為中，雙方當(dāng)事人是平等的民事主體，所以主要應(yīng)當(dāng)適用私法，尤其是《合同法》的調(diào)整。

百姓心聲
　　造成拆遷糾紛廣泛存在的根本原因在于，當(dāng)私權(quán)面對公權(quán)時，總是顯得那么的無力和無助。2003年7月《中國青年報》發(fā)表的《一個拆遷百姓的心里話》，道盡了個中滋味：
　　我家住北京市崇文區(qū)花市大街，有一間十余平方米的平房，屬私產(chǎn)。今年政府進(jìn)行危房改造，本應(yīng)是利國利民的好事，可是我卻覺得受到傷害。
　　首先，作為產(chǎn)權(quán)人，我對自己的房屋有完全的處置權(quán)，受法律的保護(hù)。開發(fā)商與我完全是一種平等主體之間的交易關(guān)系，應(yīng)遵循民法中“自愿公平、等價有償、誠實(shí)信用”的原則。可實(shí)際上完全是開發(fā)商說了算，根本沒討價還價的余地。按照北京市拆遷規(guī)定，我的私房補(bǔ)償款為每平方米5950元，離我家不遠(yuǎn)處是市政、文物修復(fù)工程拆遷，卻補(bǔ)償每平方米8200元。我不明白：我的房為什么要由買方定價？
　　二是拆遷補(bǔ)償太少，這是開發(fā)商“特權(quán)”的必然結(jié)果。我的十余平方米冬暖夏涼的北房，獨(dú)家小院，加獎勵才11萬元，誰能在市區(qū)黃金地段花同樣的錢再買到同等條件的平房？拿11萬元在郊區(qū)買一居室都不夠，更別說裝修，交維修基金、契稅了。本地居民大多是下崗職工，收入有限，讓他們再添上幾萬元到郊區(qū)買房根本沒錢，也不敢貸款，窮人平日糊口尚可，何談置業(yè)？
　　三是我不知道面對的是開發(fā)商還是政府。所有拆遷公告、文件署名都是區(qū)危改辦公室，而拆遷協(xié)議上簽字的卻是開發(fā)商。如果是政府，為什么開發(fā)商給補(bǔ)償、訂合同？如果是開發(fā)商，他哪兒來的權(quán)力定價強(qiáng)買我私產(chǎn)？即使是政府，難道它有權(quán)力隨意強(qiáng)買？……
　　四是面對種種不公平，根本沒有訴求渠道。如果你對開發(fā)商的拆遷補(bǔ)償不滿意，政府按市《危改辦法》“先騰地，后處置”的原則處理，這意味著不管你同不同意，必須先走人。如果不走就強(qiáng)制拆遷，雖然你可以向法院起訴，但這不影響拆遷。官司沒打，拆遷戶失敗的命運(yùn)就注定了。即使你官司打贏了，可房子已經(jīng)拆了，還上哪兒恢復(fù)去？
憲法第五條一切法律、行政法規(guī)和地方性法規(guī)都不得同憲法相抵觸。

依法調(diào)解和裁決房屋拆遷爭議是維護(hù)拆遷雙方合法權(quán)益的必要手段
1、依法調(diào)解和裁決房屋拆遷爭議是維護(hù)拆遷雙方合法權(quán)益的必要手段
　　在房屋拆遷過程中，拆遷人與被拆遷人之間對拆遷補(bǔ)償形式、補(bǔ)償金額、安置人口、安置方式、安置面積、安置地點(diǎn)、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事宜有爭議，在所難免。在協(xié)商不成的情況下，申請拆遷主管部門依法裁決，是解決爭議的有效途徑，也是拆遷雙方的正當(dāng)權(quán)利。
　　裁決工作的目的是保護(hù)合法，糾正違法，解決爭議。因此，拆遷主管部門受理拆遷爭議裁決申請后，應(yīng)查明情況，進(jìn)行調(diào)解。調(diào)解中應(yīng)充分聽取雙方的陳述意見，保障爭議當(dāng)事人平等行使自己的正當(dāng)權(quán)利。拆遷主管部門應(yīng)認(rèn)真核對資料，核實(shí)證據(jù)。對合法的主張，應(yīng)予支持，不合法的主張不予支持。做到依法、公正，適用法律平等，以法服人，以理服人。
　　調(diào)解無效，拆遷主管部門應(yīng)以事實(shí)為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩，及時作出裁決決定并送達(dá)爭議各方，不得拖延不辦。裁決后需要人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的，實(shí)行強(qiáng)制執(zhí)行前，應(yīng)當(dāng)依法向公證機(jī)關(guān)辦理被拆除房屋證據(jù)保全手續(xù)和拆遷補(bǔ)償安置款提存手續(xù)，拆遷人必須依法向被拆遷人提供過渡用房或者作出安置措施。不能因強(qiáng)制執(zhí)行而侵害被拆遷人的合法權(quán)益。
2、用法律武器保護(hù)自己是拆遷雙方維護(hù)自身合法權(quán)益的法律手段
　　1、被拆遷人認(rèn)為拆遷主管部門或者拆遷人有下述違法行為的，可以用法律武器保護(hù)自己。
　　（1）認(rèn)為拆遷主管部門違法核發(fā)房屋拆遷許可證的，可以依法申請行政復(fù)議，也可直接向人民法院起訴。
　　（2）認(rèn)為拆遷主管部門不履行法定監(jiān)督管理職責(zé)，對違法拆遷行為不查處，或者不依法查處的，可向該拆遷主管部門的上級行政機(jī)關(guān)或者同級人民政府投訴，也可向人民法院起訴。
　　（3）認(rèn)為拆遷主管部門違法裁決，或者對拆遷主管部門作出的裁決不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可直接向人民法院起訴。
　　（4）認(rèn)為拆遷人有違法拆遷行為的，可以向拆遷主管部門舉報，也可向人民法院起訴。
　　2、拆遷人認(rèn)為拆遷主管部門行政不行為的，可以向人民法院起訴。
　　3、拆遷雙方發(fā)生拆遷爭議的，可以申請拆遷主管部門裁決，也可向人民法院起訴。
　　4、對于已經(jīng)超過行政復(fù)議和訴訟期限，或者法律法規(guī)明確規(guī)定不屬于行政復(fù)議和訴訟的事項(xiàng)，可以通過信訪渠道，向政府和拆遷主管部門反映。
3、加強(qiáng)拆遷案件的審判和執(zhí)行工作是維護(hù)拆遷雙方合法權(quán)益的重要手段
　　人民法院受理房屋拆遷行政訴訟、民事訴訟申請后，應(yīng)依據(jù)國家《行政訴訟法》、《民事訴訟法》和房屋拆遷政策法規(guī)的具體規(guī)定，及時作出判決。拆遷主管部門申請先予執(zhí)行或者強(qiáng)制執(zhí)行的，人民法院應(yīng)依法作出裁定，履行執(zhí)行職能。
　　法律是保護(hù)合法、制裁違法的雙刃劍。放棄這把雙刃劍，就會出現(xiàn)一些極端情況，一是個別拆遷人仗勢欺人，非法拆遷，自己搞強(qiáng)制拆遷；二是個別被拆遷人有持無恐，滿天要價，達(dá)不到私欲就拒絕評估、拒絕簽約、拒絕搬遷；三是社會不良勢力介入拆遷，以非法手段進(jìn)行拆遷。而上述任何一種極端的出現(xiàn)，都是有悖于“依法治國”方略，不利于社會主義市場經(jīng)濟(jì)秩序建立，危害社會穩(wěn)定的。

被拆遷戶的維權(quán)方略
如何合法有效地維護(hù)被拆遷戶的合法權(quán)益？
建議：當(dāng)拆遷公告頒布后，拆遷人的工作人員約被拆遷人洽拆遷協(xié)議時，如果被拆遷人的合法要求（如要求產(chǎn)權(quán)調(diào)換）被拒絕，被拆遷人應(yīng)依法提出合理主張、耐心與其洽商，說話要和氣，切不可激化矛盾，更不可說沒有多少錢我不搬家這類的話。在拆遷人聲稱要裁決或剛剛通知被拆遷戶參加裁決會時（提出裁決申請到裁決書下達(dá)一般為一個月），被拆遷戶一人或數(shù)人可到基層法院提起行政訴訟（一般而言，在拆遷范圍內(nèi)未走一半人時或拆遷公告剛下兩個月前不宜過早提起該訴訟），請求法院撤銷拆遷主管部門頒發(fā)的××號房屋拆遷許可證。根據(jù)建設(shè)部《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第12條第2項(xiàng)的規(guī)定，如果被拆遷人提起告拆遷許可證的訴訟，拆遷行政裁決應(yīng)當(dāng)中止進(jìn)行，這樣就不會發(fā)生其后的合法的行政強(qiáng)拆或司法強(qiáng)拆了，這種狀況對被拆遷戶來說是非常有利的。如果在訴拆遷許可證一案二審未結(jié)案的情況下，拆遷主管部門仍然違法作出裁決，被拆遷人申訴到北京最高法，該裁決肯定會被判決違法無效！依該違法無效的裁決而形成的后續(xù)司法或行政強(qiáng)拆裁判或決定統(tǒng)統(tǒng)違法無效，受害人有權(quán)請求國家賠償。
怎樣寫告拆遷許可證的訴狀？
這要針對各種綜合情況來定，拆遷人提交的不合法的申請資料只有在案件受理后才能看見，寫訴狀時只能針對已發(fā)生的且看得見的（以證據(jù)說話，廣為搜集拆遷人散發(fā)的各種拆遷宣傳資料）一樣或兩樣不合法的事實(shí)（含實(shí)體或程序違法）即可，案件受理后，見到被告提交的證據(jù)再補(bǔ)充撤銷拆遷許可證的理由也不遲。
法院受理告拆遷許可證一案后，訴訟中既便是原告指出第三人提交的五份拆遷申請資料全部都不合法，絕大多數(shù)法院也會在最短時間內(nèi)判決原告敗訴。如何合法延長告拆遷許可證一案的時間呢？最有效的方法是：被拆遷人可在此案一審判決下達(dá)的前或后時間內(nèi)（不可超過二審判決書下達(dá)的時間），針對閱卷時了解到的被告所提交的證據(jù)所存在的問題，又提起第二個行政訴訟，請求法院撤銷第三人提交的以下文件之一即可：
1、建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件（2004年后改為建設(shè)項(xiàng)目核準(zhǔn)或備案文件）；
2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
3、國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件。
法院受理了第二個案件后，原告應(yīng)持第二個案件的受理通知書，主動向第一個案件的法庭提交書面的中止訴訟申請書，請求法庭根據(jù)最高法院《關(guān)于執(zhí)行行訴法若干問題的解釋》第51條第6項(xiàng)的規(guī)定，中止第一案的訴訟，法院如不中止仍作出判決，將該判決申訴到北京最高法必被撤銷！第一個案件中止的時間越長對被拆遷戶越有利。筆者曾代理過一件眾多被拆遷戶提起的第三個訴訟（打三個官司共用了約一年的時間），狀告開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書不合法（此證書是取得建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件的必要條件），開發(fā)商拖不起時間，在告拆遷許可證一案的二審判決未下達(dá)之前，自己就強(qiáng)行拆除了幾十戶被拆遷人的商鋪房，被拆遷戶將報案材料和強(qiáng)拆的錄像資料一齊交到公安局，強(qiáng)烈要求追究強(qiáng)拆者和幕後指揮者的“強(qiáng)迫交易罪”（刑法第226條）的刑事責(zé)任、并要求附帶民事賠償（而不是補(bǔ)償），開發(fā)商無法只好答應(yīng)賠商鋪房和經(jīng)營損失。
當(dāng)然如何辦理以上案件，是否需要請內(nèi)行人或律師代理，這要視被拆遷戶的各方面綜合情況而定，如果被拆遷戶提起訴訟的人數(shù)少、經(jīng)濟(jì)比較困難、多跑跑書店（或上網(wǎng)看看拆遷信息）不請律師也行。以上訴訟一人提起是一案，幾十人或上百人由于訴訟請求都是共同的，也只算一案，一個案件法院只收訴訟費(fèi)50元。但不服拆遷裁決的案件，一戶是一案，不能并案審理。
如果有的被拆遷戶的房屋在訴拆遷裁決一案中已被法院先予執(zhí)行強(qiáng)拆了，并且訴拆遷裁決一案的二審判決已經(jīng)生效，事后補(bǔ)救的方法是：
（1）、如果以前未告過拆遷許可證，仍然可提起該訴訟，其作用是：如果萬一碰到個清官將違法的拆遷許可證給撤銷了，依拆遷許可證而發(fā)生的拆遷裁決和法院的強(qiáng)拆統(tǒng)統(tǒng)要被撤銷，實(shí)行執(zhí)行回轉(zhuǎn)。
（2）、同時可將訴訟中了解到的拆遷人提交的有關(guān)拆遷申請資料的違法性，通過信訪途徑進(jìn)行投訴。
（3）、將拆遷裁決一案申訴到北京最高法。
如果訴拆遷裁決一案還未結(jié)案，筆者建議盡快提起告拆遷許可證一案，一旦法院受理了該案，被拆遷人（原告）應(yīng)持告拆遷許可證一案的受理通知書，主動向第一個案件（即告拆遷裁決一案）的法庭提交書面的中止訴訟申請書，請求法庭根據(jù)最高法院《關(guān)于執(zhí)行行訴法若干問題的解釋》第51條第6項(xiàng)的規(guī)定，中止第一案的訴訟。先予執(zhí)行拆除了房屋，只是判前保障日后執(zhí)行的一種措施，并不意味著被拆遷人已敗訴，在該案未結(jié)案之前，告拆遷許可證一案的提起，大大增強(qiáng)了被拆遷人推翻（即撤銷）拆遷裁決書的力度，因?yàn)榉ㄔ喝绻J(rèn)定拆遷裁決合法，必然要求拆遷裁決的基礎(chǔ)條件――拆遷許可證也要合法，如果出現(xiàn)拆遷許可證被撤銷的結(jié)果，拆遷裁決必然會被撤銷；如果告拆遷許可證一案的時間拖得很長，久久不能結(jié)案，依照高法以上司法解釋，告拆遷裁決一案也依法不能結(jié)案，這種結(jié)果對被拆遷人來說也是很有利的，隨著十月一日《物權(quán)法》實(shí)施的即將來臨，與該法相矛盾的國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的撤銷指日可待！只要被拆遷人堅(jiān)持到那一時刻，凡被侵害的利益終就會得到合理的補(bǔ)、賠償。以上建議均為筆者數(shù)年實(shí)踐的親身感悟，歡迎交流心得（請?jiān)诎俣壬纤阉鲄㈤喒P者寫的‘對現(xiàn)行拆遷法律制度的反思及立法設(shè)想’等文章），敬請指正。

嚴(yán)厲打擊暴力拆遷強(qiáng)制拆遷違反刑法
　暴力拆遷或野蠻拆遷不僅違反了《民法通則》、《合同法》和《房地產(chǎn)管理法》等國家民事法律，而且違反了《刑法》；而強(qiáng)制拆遷不可能是文明的，勢必導(dǎo)致野蠻手段，野蠻拆遷也往往訴諸暴力，因此強(qiáng)制拆遷勢必帶來暴力拆遷，也是違反《刑法》的。《刑法》在這方面的規(guī)定十分明確：
《刑法》第二百二十六條規(guī)定：以暴力、威脅手段強(qiáng)買強(qiáng)賣商品、強(qiáng)迫他人提供服務(wù)或者強(qiáng)迫他人接受服務(wù)，情節(jié)嚴(yán)重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。
第二百四十五條規(guī)定：非法搜查他人身體、住宅，或者非法侵入他人住宅的，處三年以下有期徒刑或者拘役。司法工作人員濫用職權(quán)，犯前款罪的，從重處罰。
第二百七十五條規(guī)定：故意毀壞公私財物，數(shù)額較大或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以下有期徒刑、拘役或者罰金；數(shù)額巨大或者有其他特別嚴(yán)重情節(jié)的，處三年以上七年以下有期徒刑。
第二百六十三條規(guī)定：以暴力、脅迫或者其他方法搶劫公私財物的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處罰金。
在行政法規(guī)和地方規(guī)章中關(guān)于“在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的實(shí)施強(qiáng)制拆遷”的規(guī)定，不僅恰恰符合《刑法》關(guān)于強(qiáng)買強(qiáng)賣、非法侵入他人住宅、故意毀壞和以暴力、脅迫或者其他方法搶劫公私財物的處罰規(guī)定，也與《憲法》第13條規(guī)定：“國家保護(hù)公民的合法收入、儲蓄、房屋和其他合法財產(chǎn)的所有權(quán)”和第39條規(guī)定：“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯，禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅”相抵觸。