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寧波
房屋買賣合同末辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記 有效
李海洋與王平是戰(zhàn)友，又是多年的老朋友。李海洋復(fù)員回家后，開始了自己經(jīng)商生涯。到2001年，經(jīng)商四年的李海洋終于又購置的自己的第二套房屋。李海洋位于城郊的房屋被王平看中，雙方就與簽訂了購房合同一份。雙方約定，房屋價格為110000元，有關(guān)交易一切費用均由王平承擔(dān)，辦理手續(xù)的同時王平一次支付李海洋全部房款。，李海洋收到王平給付的房款，并將房屋及一切手續(xù)都交給了王平。隨后王平搬入該房屋，居住至今。但雙方一直未辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。2005年7月，李海洋以王平一直借故拖延辦理房屋過戶手續(xù)為由，訴至法院，請求依法判決買賣房屋合同無效。
在接到法院的開庭傳票后，王平來到了我們所。在了解了事情的詳細經(jīng)過后，我們認為王平與李海洋簽訂的房屋買賣合同合法有效。該合同是在雙方平等自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的，該合同沒有違反法律的強制性規(guī)定，是合法有效的合同。并且該爭議房屋以及相關(guān)的手續(xù)已實際交付給王平，王平也已付給李海洋房款。房屋買賣合同生效后，王平應(yīng)及時辦理房屋過戶手續(xù)，李海洋應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。李海洋要求判決房屋買賣關(guān)系無效的請求，因過戶登記手續(xù)僅是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必要條件，并不是買賣合同有效的要件，因此，李海洋之請求于法無據(jù)。
法院最終判決：李海洋、王平之間的房屋買賣合同有效；爭議房屋歸王平所有。
案件雖然已經(jīng)審結(jié)，但本案留給了我們的法律思考卻并沒有結(jié)束。本案涉及的法律問題是：房屋買賣交易未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記是否有效；應(yīng)由誰辦理過戶手續(xù)。
房屋買賣交易未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記是否有效問題。在房屋買賣過程中，因買賣雙方未到房管部門辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，常常被認為該房屋買賣行為無效。這種看法在認識上存在一個誤區(qū)，有必要加以澄清。房屋買賣行為是否有效，取決于房屋買賣合同是否有效。根據(jù)法律規(guī)定，依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效的，依照其規(guī)定。據(jù)此可以看出，合同生效有兩種形式：一是依法必須辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效的，以辦理該手續(xù)為確認生效的時間。這種批準(zhǔn)、登記，指的是雙方在簽訂合同后，將合同在規(guī)定的部門辦理批準(zhǔn)或登記，合同即生效。二是合同一經(jīng)簽訂，即具有法律效力，合同本身無須批準(zhǔn)或登記就生效。房屋買賣合同的效力問題，屬第二種情況，買賣后的產(chǎn)權(quán)過戶登記并不是買賣合同生效的要求，而是房屋產(chǎn)權(quán)變動的要求。所以，是否辦理房屋過戶手續(xù)，影響的是房屋的所有權(quán)是否依法轉(zhuǎn)移，而對買賣合同及其效力沒有影響。不能因為還未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，就認定雙方的買賣合同無效。
辦理產(chǎn)權(quán)更名過戶手續(xù)，應(yīng)由買賣雙方哪方負責(zé)呢？一是這個問題涉及到過戶更名手續(xù)費用應(yīng)由誰承擔(dān)，買賣雙方應(yīng)在合同中明確約定由誰承擔(dān)費用、辦理手續(xù)。二是雙方應(yīng)主動配合辦理相關(guān)手續(xù)，特別是賣方在此環(huán)節(jié)上居于主導(dǎo)地位，因為辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)時，賣方需要提供與原房屋產(chǎn)權(quán)相關(guān)的各項手續(xù)，因此，賣方更應(yīng)該主動配合。當(dāng)然買方不配合也會影響過戶手續(xù)的辦理，但這并不影響房屋買賣合同的效力。
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