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寧波
房屋買賣合同糾紛案例
| 空白發(fā)票房屋買賣合同被判解除，法院判中介公司退還購房定金；由賣方及中介公司共同承擔(dān)訴訟費(fèi)2005年12月16日，王先生由于聽信中介的話，與賣方李先生簽訂了空白發(fā)票房屋買賣合同，由于房屋價(jià)格不到35萬元，中介公司承諾可以協(xié)助提高交易金額以便落戶。在交納了購房定金10000元（由中介公司代收并出具收據(jù)）后，王先生經(jīng)了解知道，該房屋沒有進(jìn)行合同備案，權(quán)屬不明確，李某稱是抵帳房。而且自己屬于二手房買賣，即使交易金額達(dá)到35萬元也不能辦理落戶手續(xù)。于是提出要求退還定金，中止合同履行的要求，被中介公司拒絕。無柰，王先生找到律師遼寧事達(dá)律師事務(wù)所張成林，委托張成林律師向大連市中山區(qū)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求人民法院確認(rèn)房屋買賣合同無效，要求返還購房定金一萬元，訴訟費(fèi)由被告李先生及中介公司負(fù)擔(dān)。立案后，由于郵寄送達(dá)給李先生的法律文書，郵寄至住其所地?zé)o人簽收，故人民法院采用公告方式向李先生送達(dá)了起訴狀副本和開庭通知。2006年5月15日，中山區(qū)人民法依法公開審理了本案。庭審中張律師認(rèn)為：根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定，未取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的房屋不得轉(zhuǎn)讓，涉案房屋沒有進(jìn)行合同備案即產(chǎn)權(quán)登記第一步，更不用說取得房屋產(chǎn)權(quán)證了。故三方簽訂合同房屋買賣部分無效，而房屋買賣合同是主合同，居間合同屬從合同，主合同無效，從合同無效，故三方簽訂的房地產(chǎn)居間服務(wù)合同整體無效。二被告未出庭應(yīng)訴。經(jīng)審理，中山區(qū)人民法院認(rèn)為，三方簽訂的房地產(chǎn)居間服務(wù)合同是三方的真實(shí)意思表示，但涉案房屋由于沒有進(jìn)行合同備案及產(chǎn)權(quán)登記，故該房屋產(chǎn)權(quán)不明，被告李某是否有權(quán)出賣涉案房屋效力待定，導(dǎo)致原告無法實(shí)現(xiàn)合同目的，故應(yīng)依法解除該合同；因被告中介公司向原告出具了收取定金的收據(jù)，故該被告負(fù)有返還原告定金的義務(wù)，二被告經(jīng)合法傳喚未出庭應(yīng)訴，依法應(yīng)缺席判決：一解除原告王某與被告李某、某房地產(chǎn)中介公司于2005年12月16日簽訂的房地產(chǎn)居間服務(wù)合同；被告某中介公司在判決生效三日內(nèi)返還原告王某定金一萬元人民幣。訴訟費(fèi)460元，由兩被告各負(fù)擔(dān)230元。記者從張成林律師處了解到，發(fā)票房不能轉(zhuǎn)讓，這是上到法律級(jí)別的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有（第三十七條）規(guī)定，下到大連市政府規(guī)章級(jí)別的法規(guī)《大連市城市房地產(chǎn)交易管理暫行辦法》第六條規(guī)定所禁止的，第六條規(guī)定“禁止下列情形之一的房地產(chǎn)進(jìn)行交易：一、未依法領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書的”，可見禁止發(fā)票房及空白發(fā)票房轉(zhuǎn)讓是有國家及地方立法做為法律依據(jù)的，中山區(qū)人民法院從保護(hù)動(dòng)態(tài)交易角度，擴(kuò)展了合同當(dāng)事人意思自治的作用，有利于社會(huì)穩(wěn)定，由于發(fā)票房最終無法過戶登記，中山區(qū)人民法院適用效力待定合同法原理解除房地產(chǎn)居間服務(wù)合同，并判收取定金的中介公司返還定金，最終還是保護(hù)了守法當(dāng)事人的合法權(quán)利，圓融了法律，推動(dòng)了法治進(jìn)步，非常值得贊賞。 |
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