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寧波
洛陽律師高曉軍:離婚時房產糾紛
近些年來，隨著離婚案件的增多，一些問題也隨之出現，主要問題體現在夫妻財產分割上，夫妻財產分割中占主要地位的是房屋的分割，本報記者特邀遼寧青松律師事務所的于振杰律師，就夫妻離婚房屋分割方面常見的相關問題作以解答。
情況一 婚前男方買房，婚后共同還貸
案例：馬先生與劉小姐2004年結婚。2003年時，馬先生貸款買了一套房子并辦理了產權證，婚后二人共同償還貸款。2007年，雙方離婚，劉小姐問能否將房屋作為共同財產進行分割？婚前買的房屋，一方婚前付的房屋首付款（產權證婚前辦下來的），婚后夫妻二人共同償還銀行貸款，對于婚后的產權，另一方是否擁有？如果離婚后，對此貸款購買的房屋將如果分配？對婚后還貸部分增值財產該如何劃分
解答：
首先，根據《城市房屋權屬登記管理辦法》第五條規定，房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。因此，房屋的所有權歸屬應當以房產證上所記載的權利人為準，本案中，馬先生婚前以自己的名義簽訂了購房合同和貸款合同，并辦理了產權證，那么房屋的所有權自然歸馬先生一人所有。
其次，婚前一方以自己的名義貸款購買的房屋屬于夫妻一方的個人財產，不會因為婚后以夫妻共同財產償還貸款而轉化為夫妻共同財產。購房人向銀行償還借款的行為，屬于購房人與銀行因貸款行為而產生的債權債務行為，如果婚后以夫妻共同財產償還貸款，則可以認定為用夫妻共有財產償還一方的個人債務，并不影響所購房屋所有權的歸屬。
最后，房屋價格升值應當認定為房屋的自然孳息，歸房屋產權所有人享有。根據《合同法》第一百六十三條規定，標的物在交付之前產生的孳息，歸出賣人所有，交付之后產生的孳息，歸買受人所有。所以，房屋價格升值的收益應該歸房屋產權所有人享有。 通過以上的分析，可以得出這樣的結論：馬先生的房產不屬于夫妻共同財產，而是個人財產。房屋的升值部分也只是馬先生的個人財產。對于本案中用夫妻共同財產償還一方個人債務的情況，可以在離婚時，由欠款的一方將夫妻所共同償還貸款的一半補償給另外一方。當然在婚姻關系存續期間，也可以雙方約定如何補償。
情況二 男方婚前買房，產權婚后才辦
案例：孟先生與沈女士2003年結婚，2002年時，孟先生貸款買了一套房子，婚后二人共同償還貸款，2004年辦理了房產證，2007年雙方離婚，沈女士問能否分得房產？
解答：
如果一方婚前買房，婚后共同償還貸款，產權證是婚后辦下來的，該房產可以認定為夫妻婚姻期間所得，則可以認定房屋為夫妻共同所有，增值部分自然歸夫妻雙方共有，而一方支付的首付，應當從總房款中扣除，作為一方婚前個人財產。
情況三 夫妻共同買房，產權落給孩子
案例：赫先生與曾女士2002年結婚，2003年兒子小亮（化名）出生。2004年時，夫妻借款40萬買了一套房子并辦理了產權證，把產權證落在了兒子小亮的名下，二人共同償還了借款10萬元，還有債務30萬元。現雙方離婚，雙方約定孩子由曾女士撫養，赫先生同意曾女士帶孩子在房子里居住，但曾女士需要承擔30萬元債務。
解答：
很多夫妻在婚后貸款買房子的時候，喜歡“往長遠考慮”把房產名字落到孩子名下。那在以后離婚的時候，該房產就不能按照夫妻共同財產處理了，因為該房產實際上屬于孩子，所以，離婚雙方對該房產都沒有權利爭取。這樣的話，問題又出來了，就是孩子判給一方，撫養孩子的一樣帶著孩子在房子中居住。
本案中赫先生認為，既然房子和孩子都給了曾女士，曾女士就應該承擔債務。這樣理解是錯誤的，因為房屋落到孩子名下可以視為夫妻雙方對孩子的贈予行為，而30萬元債務實際上還是夫妻的共同債務，女方只是為照顧撫養孩子而居住在房子里，而并非房子的所有人。夫妻婚姻期間的債務在離婚的時候還是需要共同償還。
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