財政部、國家土地管理局、國家國有資產(chǎn)管理局 1994年09月28日施行

　　第一條 為了加強國有土地資源的管理,全面評價企業(yè)實力,促進理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系,根據(jù)財政部、建設(shè)部、國家土地管理局、國家國有資產(chǎn)管理局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)“清產(chǎn)核資中土地清查估價工作方案”的通知》(財清〔1994〕13號文)和國家其它有關(guān)規(guī)定,制定本實施細則。
　　第二條 清產(chǎn)核資中的土地估價是指各企業(yè)和實行企業(yè)管理的事業(yè)單位(簡稱“企業(yè)、單位”,下同)對所使用的國有土地進行全面清查后,在弄清權(quán)屬、界線和面積等基本情況的基礎(chǔ)上,依據(jù)國家統(tǒng)一規(guī)定的土地估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),由企業(yè)、單位自行或委托具有土地估價資格的機構(gòu)評估所使用的土地的基準(zhǔn)價格。
　　第三條 清產(chǎn)核資中土地估價范圍主要是各地區(qū)、各部門參加清產(chǎn)核資的企業(yè)、單位使用的土地,包括清產(chǎn)核資企業(yè)、單位以土地使用權(quán)作價入股舉辦國內(nèi)聯(lián)營、股份制企業(yè)使用的國有土地。
　　第四條 企業(yè)、單位使用下列土地暫不估價:
　　(一)已用經(jīng)過評估的國有土地使用權(quán)投資或入股舉辦中外合資、合作經(jīng)營企業(yè)使用的土地;
　　(二)以出讓方式取得國有土地使用權(quán),其出讓金不低于所在地土地基準(zhǔn)地價的土地;
　　(三)已進行或擬準(zhǔn)備進行職工住房制度改革的房屋占用的土地;
　　(四)國有企業(yè)中的農(nóng)、林、牧、漁業(yè)用地;
　　(五)已列入國家搬遷計劃的“三線”企業(yè)、單位使用的土地;
　　(六)不在城鎮(zhèn)內(nèi)的各類軍工等企業(yè)使用的土地;
　　(七)土地使用權(quán)尚未明確的土地;
　　(八)鐵路、民航、機場、港口、公路等交通基礎(chǔ)設(shè)施占用土地,以及靶場、試驗場、危險品儲存地作業(yè)區(qū)、采礦、采油用地和高壓線路、通訊線路、輸油管線等占用的土地。
　　(九)其它由中央企業(yè)主管部門和省級人民政府確定的暫不列在估價范圍的企業(yè)占用的土地。
　　第五條 清產(chǎn)核資中土地估價工作由各級政府清產(chǎn)核資機構(gòu)與各級土地管理部門(縣以上,下同)共同組織,分工負責(zé)。
　　在全面展開土地估價工作前,各地區(qū)、各部門清產(chǎn)核資機構(gòu)應(yīng)主動商各級土地管理部門,在1994年選擇部分不同類型的清產(chǎn)核資企業(yè)進行試點,以便取得經(jīng)驗,有序全面推開。1994年進行企業(yè)改制的必須對所使用的土地進行估價工作,其余的清產(chǎn)核資企業(yè)、單位土地估價工作于1995年全面 箍以前年度已進行清產(chǎn)核資的企業(yè)、單位應(yīng)在1995年對土地估價工作進行補課。
　　第六條 清產(chǎn)核資中土地估價工作,原則上由參加清產(chǎn)核資企業(yè)、單位自行依據(jù)各級土地管理部門制訂并經(jīng)同級人民政府確認(rèn)的城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價和宗地標(biāo)定地價修正系數(shù)進行。沒有制訂土地基準(zhǔn)地價和宗地標(biāo)定地價修正系數(shù)的城鎮(zhèn)所在地清產(chǎn)核資企業(yè)、單位,可以采用宗地地價直接評估法進行。
　　第七條 城市基準(zhǔn)地價的評估和宗地標(biāo)定地價修正系數(shù)的制訂工作,由各級土地管理部門根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(試行)等有關(guān)規(guī)定組織進行,并負責(zé)有關(guān)確認(rèn)工作。
　　(一)已完成基準(zhǔn)地價評估和宗地標(biāo)定地價修正系數(shù)制訂的城鎮(zhèn),原則上可由企業(yè)自行以基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ),并以宗地標(biāo)定地價修正系數(shù)方法評估。
　　提供基準(zhǔn)地價和宗地標(biāo)定地價修正系數(shù)的機構(gòu)或單位只能向企業(yè)、單位核收印制基準(zhǔn)地價及宗地標(biāo)定地價修正系數(shù)資料的成本費用。收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由當(dāng)?shù)匚飪r管理機構(gòu)核批。
　　(二)尚沒有完成基準(zhǔn)地價評估和宗地標(biāo)定地價修正系數(shù)制訂的城鎮(zhèn),由各級土地管理部門抓緊組織進行測算,予以確認(rèn),以保證1995年本城鎮(zhèn)所在地清產(chǎn)核資企業(yè)進行國有土地的估價工作。
　　(三)由于客觀原因在全面清產(chǎn)核資期間仍不能完成土地基準(zhǔn)地價評估和宗地標(biāo)定地價修正系數(shù)制訂的城鎮(zhèn)所在地企業(yè)、單位的土地估價,可以根據(jù)自身條件自行或委托具有土地估價資格的機構(gòu)采用宗地地價直接評估法進行。
　　企業(yè)、單位采用宗地地價直接評估法因技術(shù)力量不足或資料收集困難,委托具有土地評估資格的中介機構(gòu)進行評估,其中介機構(gòu)對清產(chǎn)核資中的土地評估按一般宗地評估費標(biāo)準(zhǔn)的30%計收評估費。
　　第八條 本實施細則所稱“基準(zhǔn)地價”是指土地管理部門組織評估并經(jīng)同級人民政府確認(rèn)的城鎮(zhèn)所在地各級土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、工業(yè)、住宅等土地利用類型的土地使用權(quán)單位面積平均價格。
　　第九條 本實施細則所稱“宗地標(biāo)定地價修正系數(shù)”是指由土地管理部門組織測算并經(jīng)同級人民政府確認(rèn)的對城鎮(zhèn)宗地土地使用權(quán)進行估價時的因素條件修正系數(shù)。
　　第十條 本實施細則所稱“宗地地價直接評估法”是指市場比較法、收益還原法和成本逼近法等。直接評估法評估地價的標(biāo)準(zhǔn)、程序等應(yīng)按國家土地管理局頒布的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(試行)的要求進行。
　　(一)市場比較法適用于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等土地交易案例比較多,土地市場活躍的地方。
　　(二)收益還原法適用于有租金收入或經(jīng)營收入,并通過確定總費用計算出純收益的土地。
　　(三)成本逼近法適用于缺乏市場交易案例,無法計算收益的開發(fā)區(qū)以及獨立工礦區(qū)的土地。
　　第十一條 為便于清產(chǎn)核資中土地估價工作的實施,根據(jù)城鎮(zhèn)特點、土地利用類型經(jīng)濟效益的差異和土地使用權(quán)取得方式,在清產(chǎn)核資土地估價中統(tǒng)一將土地利用類型劃分為商業(yè)、工業(yè)(含倉儲)、住宅用地三大類。評估的地價統(tǒng)一為土地基準(zhǔn)價格,不作為企業(yè)、單位產(chǎn)權(quán)變動時土地的實際價格。各級土地管理部門應(yīng)統(tǒng)一清產(chǎn)核資中城鎮(zhèn)土地估價的各項參數(shù)。
　　第十二條 企業(yè)、單位的土地估價工作應(yīng)首先制訂具體方案,內(nèi)容包括:
　　(一)企業(yè)、單位根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋毓纼r標(biāo)準(zhǔn)和工作要求,確定估價方法;
　　(二)企業(yè)、單位根據(jù)自身人員和技術(shù)條件,結(jié)合當(dāng)?shù)赝恋毓纼r的技術(shù)要求等,提出自行或委托進行估價的方案;
　　(三)企業(yè)、單位進行土地估價的具體時間安排;
　　(四)企業(yè)、單位土地估價工作的組織機構(gòu)和人員安排。
　　第十三條 土地估價工作程序:
　　(一)各級政府清產(chǎn)核資機構(gòu)與各級土地管理部門共同對企業(yè)、單位土地估價專業(yè)人員組織進行政策、方法、技術(shù)培訓(xùn)。
　　(二)企業(yè)、單位成立土地估價工作小組。
　　(三)土地估價單位收集下列與土地估價有關(guān)的資料。
　　1.征地或受讓土地原始資料。
　　2.土地清查結(jié)果,包括地籍圖、土地登記證明文件、土地清查報表等。
　　3.本企業(yè)、單位的土地條件資料。
　　4.本地區(qū)基準(zhǔn)地價及宗地標(biāo)定地價修正系數(shù)等土地估價成果。
　　5.本地區(qū)市場地價資料。
　　6.影響本企業(yè)、單位地價的其它因素資料。
　　7.其它資料,包括當(dāng)?shù)赝恋毓纼r的各種有關(guān)參數(shù)。
　　(四)企業(yè)、單位對使用的土地依據(jù)有關(guān)資料、標(biāo)準(zhǔn)進行預(yù)先測算,摸清基本情況,驗證技術(shù)方法,做到心中有數(shù)。
　　(五)依據(jù)收集的土地估價資料和當(dāng)?shù)氐木唧w規(guī)定,按確定的估價方法和估價方案具體組織進行。
　　(六)企業(yè)、單位進行土地價格評估后,要寫出土地估價報告。報告的主要內(nèi)容包括:工作組織、資料來源、估價程序與方法、估價結(jié)果等。
　　(七)企業(yè)、單位依據(jù)其使用的土地面積、利用類型和估價結(jié)果填報“土地估價結(jié)果申報表”,格式見附表。
　　(八)上報土地估價報告和土地估價結(jié)果申報表,作為有關(guān)部門認(rèn)定審批土地估價結(jié)果的依據(jù)。
　　第十四條 企業(yè)、單位將土地估價報告和土地估價申報表,經(jīng)企業(yè)、單位主管部門審核簽署意見,報所在地土地管理部門確認(rèn)。
　　第十五條 土地管理部門收到企業(yè)、單位的土地估價報告和土地估價申報表后,對企業(yè)、單位土地估價結(jié)果組織確認(rèn)。確認(rèn)的主要內(nèi)容有:
　　(一)土地使用權(quán)取得是否合法;
　　(二)土地估價方法應(yīng)用是否符合規(guī)定;
　　(三)土地估價資料的可靠性和準(zhǔn)確性;
　　(四)土地估價結(jié)果的準(zhǔn)確性和地價水平的空間變化規(guī)律的合理性;
　　(五)需要確認(rèn)的其它內(nèi)容。
　　各級土地管理部門確認(rèn)過程中,不收取費用。
　　第十六條 經(jīng)土地管理部門確認(rèn)的企業(yè)、單位的土地資產(chǎn)評估結(jié)果,由同級清產(chǎn)核資機構(gòu)會同有關(guān)部門進行批復(fù)。
　　第十七條 企業(yè)、單位依據(jù)同級清產(chǎn)核資機構(gòu)下達的批復(fù)文件,相應(yīng)調(diào)整帳務(wù)。帳務(wù)處理方法按財政部的另行規(guī)定辦理。
　　第十八條 各級清產(chǎn)核資機構(gòu)匯總上報各企業(yè)、單位土地估價結(jié)果,報上一級清產(chǎn)核資機構(gòu),并抄同級土地管理部門備案。
　　第十九條 中央企業(yè)的土地,估價結(jié)果先經(jīng)中央企業(yè)財政駐廠員處審核,再報當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T確認(rèn),由中央企業(yè)主管部門復(fù)審(有異議的,要商國家土地管理局同意),匯總后報財政部清產(chǎn)核資辦公室會同有關(guān)部門進行帳務(wù)審批。
　　第二十條 各省、自治區(qū)、直轄市及計劃單列市和中央企業(yè)主管部門應(yīng)根據(jù)《清產(chǎn)核資中土地清查估價工作方案》和本實施細則,結(jié)合國家其它有關(guān)規(guī)定和當(dāng)?shù)?本部門)情況,制訂當(dāng)?shù)?本部門)的土地估價具體實施辦法。
　　第二十一條 本實施細則由財政部清產(chǎn)核資辦公室和國家土地管理局共同解釋。
　　第二十二條 本實施細則自發(fā)布之日起執(zhí)行。