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寧波
商品房存質量瑕疵 開發商應按合同履行義務
商品房存質量瑕疵 開發商應按合同履行義務 ? 案情 楊先生購買了一套商品房，但在驗收時發現所購房屋存在房號不符、衛生間及廚房嚴重漏水，水管排列位于樓板下等問題。 楊先生當即要求開發商立即整改，整改完畢才能收房。但在超過交房期限三月后，開發商仍未將房屋存在的質量問題解決，故 楊 先生要求與開發商解除曾經簽訂的《預售商品房買賣合同》。可是開發商卻辯稱該房屋已經通過了建設、設計、監理、施工單位的驗收，是合格的房屋， 楊先生房屋的問題是交付后的保修問題，開發商只需承擔保修責任即可。因此，開發商拒絕解除合同，并稱如果 楊先生堅持單方面解除合同，則視為違約，要承擔違約責任。在此種情況下， 楊先生是否可以解除合同呢？ 律師分析 首先可以明確的是， 楊先生在這種情況下是可以提出解除合同的，而且不構成違約。 房屋質量是否合格除了要經過相關部門的驗收外，還應該經過買受人的驗收。通過相關部門的驗收是房屋可以交付使用的最基本的條件。此外，房屋在交付時應當具備正常使用的條件。購房人在接收房屋時，有權依據合同的約定對房屋進行驗收。 楊先生驗收房屋時，發現房屋存在著房號不符，房屋漏水等現象， 楊 先生遂即要求開發商整改，可是開發商遲遲沒有整改完畢。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條的規定“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”同時根據《中華人民共和國合同法》的相關規定，只要存在商品房質量不合格即質量問題嚴重影響正常居住使用的情形，即應認定為“當事人遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的”的違約情形，買受人可以要求開發商承擔合同解除這一違約責任承擔方式。所以 楊先生要求解除合同是完全合理合法的。 其次，在這里還要指出的是，開發商認為楊 先生的房屋的質量問題他們需要承擔的是保修責任，這一觀點是錯誤的。開發商向購房人交付的房屋應該是符合條件并且可以正常使用的房屋，交付前發生的質量問題應當由房屋出賣人，也就是開發商負責整改完畢后方能交付使用，而房屋交付使用后發生的質量問題才屬于保修責任的范圍，兩者是不能等同的。在該案中， 楊先生在房屋交付使用前就發現了多處質量問題，而且每一項都影響正常的居住。開發商沒有在限定期限內整改完畢，已經屬于違約。 律師提醒 現下是一個買房熱的時期，開發商在交付房屋之前應該本著誠實信用的原則，按照合同自覺履行自己的義務，避免他人損失的同時也避免企業的損失。 ?
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