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寧波
適用商品房買賣合同懲罰性賠償?shù)?種情況
我國最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八、九條規(guī)定了出賣人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任的5種情形：1.商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；2.商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋賣給第三人；3.故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明；4.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；5.故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。符合上述5種情形的，賣房人在承擔(dān)締約過失責(zé)任或違約責(zé)任后，買受人還可以同時要求其承擔(dān)不超過已付購房款一倍的懲罰性賠償責(zé)任。需要注意的是： 首先，可適用懲罰性賠償責(zé)任的僅限于該5種情形，其他違約或欺詐行為均不得適用。由于懲罰性賠償責(zé)任是超出實(shí)際損害數(shù)額的附加性賠償，目的不在于傳統(tǒng)損害賠償責(zé)任中的補(bǔ)償損失，而是一種懲罰，故只能在法律、司法解釋明文規(guī)定的情況下適用。 其次，商品房買賣合同懲罰性賠償所適用的條件包括：買賣合同已經(jīng)成立；合同成立后發(fā)生的5種情形，必須是已經(jīng)導(dǎo)致商品房買賣合同被確認(rèn)無效或被撤銷、解除；買受人無法取得房屋。只有同時滿足上述3個條件才可以適用懲罰性賠償責(zé)任。如果在發(fā)生上述5種情形后，賣房人能夠及時補(bǔ)救，使得商品房買賣合同仍可實(shí)際履行，則不應(yīng)適用懲罰性賠償責(zé)任。例如：開發(fā)商將已經(jīng)抵押的房屋出賣或者在出賣后又抵押的情形下，如果開發(fā)商能夠?qū)⒌盅杭皶r解除，則即使其確實(shí)存在惡意抵押的行為，也不應(yīng)令出賣人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任；訂立合同時有故意隱瞞沒有商品房預(yù)售許可證明或者提供虛假證明的行為，但其在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明，預(yù)售合同有效，也不應(yīng)令出賣人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任；一房二賣情形下，未實(shí)際取得房屋的買受人可以請求出賣人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任，而實(shí)際取得房屋的買受人則不能主張。 與此同時，“不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”與返還利息、賠償損失可以同時并用，且并不是所有的案件一律賠償已付購房款一倍的損失，而是應(yīng)有法院依據(jù)不同案件的不同情況在一倍以以內(nèi)自由裁量。同時，法院在自由裁量時還會主要依據(jù)出賣人的過錯程度、情節(jié)輕重、所得利益大小、造成損失的大小、社會影響等來決定賠償數(shù)額。當(dāng)然，還會考慮出賣人的經(jīng)濟(jì)承受能力，甚至于買受人的經(jīng)濟(jì)能力等等。 |
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