依靠銀行貸款購房,然后將房子出租,用租金來歸還銀行貸款,這是不少人投資房產(chǎn)的方式。專家提醒投資人,以租養(yǎng)貸必須考慮五大風(fēng)險。 1.空租期風(fēng)險。按照市場規(guī)律,房屋租賃大多為短期行為,而以租養(yǎng)貸卻是一個長期的投資行為。在10年、20年的投資期內(nèi),承租人不斷更換是必然的,這就可能出現(xiàn)空租期風(fēng)險。 2.稅費(fèi)政策風(fēng)險。投資回報(bào)率要受到國家有關(guān)稅費(fèi)政策的影響,投資人不能僅按目前的稅率計(jì)算回報(bào)率,而應(yīng)該估算一個長期的平均稅率,再做投資決策。 3.租金價格風(fēng)險。房產(chǎn)租金價格水平要受到房地產(chǎn)市場本身的影響,還要受到國家經(jīng)濟(jì)景氣度、周邊房產(chǎn)開發(fā)、市政規(guī)劃等宏觀及微觀因素的影響,因此租金價格不斷變化是正常的。 4.裝修維修風(fēng)險。一般來說裝修的折舊周期僅為五年左右,而陳舊的裝修會影響租金水平,因此在投資期內(nèi)必須考慮進(jìn)行多次裝修和維修產(chǎn)生的費(fèi)用。另外,物業(yè)管理費(fèi)可能會多次調(diào)整也應(yīng)當(dāng)考慮在內(nèi)。 5.貸款利率風(fēng)險。租金的變化并不一定與貸款利率變化同步,一旦利率上升,就可能出現(xiàn)租不抵貸的風(fēng)險。 |
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