根據(jù)實(shí)踐中發(fā)生的有關(guān)實(shí)例，在二手房買(mǎi)賣(mài)交易中可能存在如下的典型陷阱，本文提供相應(yīng)的規(guī)避方法，希望對(duì)購(gòu)買(mǎi)二手房的消費(fèi)者能有所幫助。

產(chǎn)權(quán)狀況陷阱

根據(jù)法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，“司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的”房屋不得轉(zhuǎn)讓。另外，若房屋仍設(shè)定抵押，交易中心也不會(huì)辦理此種房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。而上述兩種情況，常常會(huì)被購(gòu)房者忽略，而房屋業(yè)主通常不會(huì)主動(dòng)提及。如此，

可能造成買(mǎi)賣(mài)合同已簽訂，買(mǎi)方首期款也已支付業(yè)主后，在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)房屋不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)纱藙t可能給買(mǎi)方造成很大的損失。

規(guī)避方法：在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同前，購(gòu)房人應(yīng)到房屋所在區(qū)域的房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)狀況調(diào)查(產(chǎn)調(diào))，以確定該房屋是否存在限制或禁止轉(zhuǎn)讓的情形。

房屋類(lèi)型陷阱

現(xiàn)在市面上的房屋大部分為商品房，但也存在部分未轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)房的使用權(quán)房(即公房)。如果這類(lèi)使用房未取得產(chǎn)權(quán)證，根據(jù)有關(guān)規(guī)定不能轉(zhuǎn)讓。同樣，要避免購(gòu)房人在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)時(shí)才發(fā)現(xiàn)上述問(wèn)題而遭受損失。

規(guī)避方法：在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同前應(yīng)查看業(yè)主是否取得產(chǎn)權(quán)證。另外，若求購(gòu)的是非居住用房，則該房屋的類(lèi)型必須為商業(yè)用房。因?yàn)樯虡I(yè)用房才可辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，否則若購(gòu)買(mǎi)住宅房，購(gòu)房人將無(wú)法從事預(yù)期用途。

合同簽訂人陷阱

眾所周知，房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)由購(gòu)房人與房屋產(chǎn)權(quán)人簽訂。但若購(gòu)房人忽略驗(yàn)證合同簽訂人是否是產(chǎn)權(quán)人，及該房屋是否還有其他產(chǎn)權(quán)人，則產(chǎn)權(quán)人或其他共有產(chǎn)權(quán)人若以合同簽訂人未取得其委托為由，主張?jiān)摵贤瑹o(wú)效，那么，購(gòu)房人僅能向合同簽訂人追究非常有限的締約過(guò)失責(zé)任，即由于合同未成立給其造成的直接損失，且舉證責(zé)任在于購(gòu)房人。此種情形對(duì)購(gòu)房人將非常不利。

規(guī)避方法：根據(jù)產(chǎn)權(quán)證或其他法律文件(如預(yù)售合同)確定產(chǎn)權(quán)人。若簽訂合同并非產(chǎn)權(quán)人，購(gòu)房人應(yīng)要求其提供產(chǎn)權(quán)人出具的委托書(shū)。

模糊付款方式陷阱

很多買(mǎi)賣(mài)雙方通常只關(guān)注房屋價(jià)款達(dá)成一致，對(duì)于具體的付款方式卻未給予應(yīng)有的重視。結(jié)果在其后履行過(guò)程中常常由于某筆款項(xiàng)的支付時(shí)間不明而產(chǎn)生糾紛，受損失的一方因?yàn)楫?dāng)初與對(duì)方未訂有明確條款而只能自認(rèn)倒霉。

規(guī)避方法：雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應(yīng)對(duì)付款方式流程做出明確、具體的約定。

交房模糊約定陷阱

有時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)預(yù)付款方式已有明確的約定，但卻疏忽了交房這一重要環(huán)節(jié)。

在此可能會(huì)涉及到交房的具體時(shí)間。交房時(shí)相關(guān)費(fèi)用的結(jié)算。若無(wú)具體約定，則可能出現(xiàn)逾期交房，卻無(wú)法追究業(yè)主違約責(zé)任的被動(dòng)局面，及相關(guān)費(fèi)用無(wú)人結(jié)算的尷尬情況。

規(guī)避方法：于買(mǎi)賣(mài)合同中明確約定交房日期及應(yīng)由哪方于交房前結(jié)清包括水、電、煤、物管費(fèi)、維修基金等相關(guān)費(fèi)用。

非居住用房稅費(fèi)陷阱

購(gòu)買(mǎi)(出售)非居住用房需繳稅費(fèi)的種類(lèi)、數(shù)額與居住用房有較大差別。實(shí)踐中，若由于對(duì)購(gòu)買(mǎi)(出售)非居住用房應(yīng)繳稅費(fèi)估算不足，則可能出現(xiàn)大大超出購(gòu)房人的原先預(yù)算或嚴(yán)重影響售房人對(duì)收益的預(yù)期的情況。

規(guī)避方法：簽訂合同前，雙方應(yīng)先到房屋所在區(qū)域交易中心或請(qǐng)教專(zhuān)業(yè)人士確定非居住用房買(mǎi)賣(mài)應(yīng)繳稅費(fèi)的具體種類(lèi)及數(shù)額，做到心中有數(shù)。
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