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寧波
建設中的商品房可以出租嗎？
問]：我居住在某城市。三個月前，一家房地產開發公司在市里一繁華地段開始建造一幢十六層的高檔寫字樓，預計兩年竣工。但該公司目前已經在對外辦理各樓層的出租手續，并預收一定的租金。我想租用該樓的第十層開辦公司，但第十層還沒建成，而且依照建設部城市房屋租賃管理辦法的規定，未依法取得房屋所有權證的房屋不得出租。請問該房地產公司出租尚未竣工驗收、尚未取得房屋所有權證的商品房，是不是違反了建設部的上述規定？
[答]：你的提問涉及到商品房預租是否有效的問題。商品房預租，是指房地產開發企業在其開發的商品房尚未竣工驗收、取得房地產權證前，將該商品房預約租賃給他人，并預收一定租金的行為。該行為可以確認為有效。其一，從租賃合同的定義來看，租賃合同是雙方約定將租賃物交付承租人使用并由承租人支付租金的合同，為此，出租人負有在約定的期限內將標的物交付承租人的義務。不難看出，法律也沒有要求訂立租賃合同時租賃物必須客觀存在這一事實。其二，在動產租賃中，出租人只要在合同訂立后，按照合同約定的時間、質量、規格提供了租賃物的，就不視為違約。同樣的道理，在不動產房屋租賃中，尤其在商品房屋的開發領域中，“預租”房屋也是可行的。其三，“預租”目前的狀況是立法比較滯后，但現行法律法規并無禁止性規定，當事人通過其真實意思表示而簽訂的預租合同可以確認為有效。
當然，商品房預租必須符合一定條件：一是預租合同的出租方只能是房地產開發企業。二是應當符合商品房預售條件，即房地產開發企業已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有建設工程規劃許可證和施工許可證；按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。三是房地產開發企業已經領取商品房預售許可證。因此，只要具備上述商品房預租條件，房地產開發公司可以出租正在建設中的商品房。至于城市房屋租賃管理辦法第六條第一項關于“未依法取得房屋所有權證的房屋不得出租”的規定，是對現房而言，并不及于預租。
來源：[ 人民法院報 ]
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