國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知 各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)： 《中共中央、國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理切實保護(hù)耕地的通知》（中發(fā)〔１９９７〕１１號）下發(fā)以來，土地管理特別是耕地保護(hù)工作得到了加強(qiáng)，取得了一定成效。但是，一些地區(qū)仍存在用地秩序混亂、非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等問題，特別是非法交易農(nóng)民集體土地的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，出現(xiàn)了以開發(fā)“果園”、“莊園”為名炒賣土地、非法集資的情況。為進(jìn)一步加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理，防止出現(xiàn)新的“炒地?zé)帷保３洲r(nóng)村穩(wěn)定，保護(hù)農(nóng)民利益，保障經(jīng)濟(jì)和社會可持續(xù)發(fā)展，經(jīng)國務(wù)院總理辦公會議審定，現(xiàn)就加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理、嚴(yán)禁炒賣土地的有關(guān)問題通知如下： 一、嚴(yán)格控制城鄉(xiāng)建設(shè)用地總量，堅決制止非農(nóng)建設(shè)非法占用土地城市、村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)一律不得突破土地利用總體規(guī)劃確定的用地規(guī)模，城市新增建設(shè)用地和原有建設(shè)用地要統(tǒng)一實行總量控制，不得超計劃供地；各項建設(shè)可利用閑置土地的，必須使用閑置土地，不得批準(zhǔn)新占農(nóng)用地，閑置土地未被充分利用的地區(qū)，應(yīng)核減其下一年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)。 農(nóng)村居民點要嚴(yán)格控制規(guī)模和范圍，新建房屋要按照規(guī)劃審批用地，逐步向中心村和小城鎮(zhèn)集中。中心村和小城鎮(zhèn)建設(shè)要合理布局，統(tǒng)一規(guī)劃，不得隨意征、占農(nóng)用地。小城鎮(zhèn)建設(shè)要明確供地方式和土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，防止發(fā)生土地權(quán)屬糾紛。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地要嚴(yán)格限制在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，不符合土地利用總體規(guī)劃的建筑物、構(gòu)筑物不得改建、擴(kuò)建，并結(jié)合鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改革和土地整理逐步調(diào)整、集中。嚴(yán)格控制高速公路服務(wù)區(qū)用地范圍，公路兩側(cè)符合條件的農(nóng)田，必須依法劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)。 二、加強(qiáng)對農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；對符合規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，因發(fā)生破產(chǎn)、兼并等致使土地使用權(quán)必須轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法辦理審批手續(xù)。農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。 要對未經(jīng)審批擅自將農(nóng)民集體土地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的情況進(jìn)行認(rèn)真清理。凡不符合土地利用總體規(guī)劃的，要限期恢復(fù)農(nóng)業(yè)用途，退還原農(nóng)民集體土地承包者；符合土地利用總體規(guī)劃的，必須依法重新辦理用地手續(xù)。 三、加強(qiáng)對農(nóng)林開發(fā)項目的土地管理，禁止征用農(nóng)民集體土地進(jìn)行“果園”、“莊園”等農(nóng)林開發(fā) 農(nóng)林項目開發(fā)必須符合土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，土地權(quán)屬和地類必須經(jīng)過嚴(yán)格認(rèn)定，任何單位和個人不得在土地利用總體規(guī)劃確定的禁止開墾區(qū)內(nèi)從事土地開發(fā)活動。 進(jìn)行農(nóng)林項目開發(fā)必須嚴(yán)格按照《中華人民共和國土地管理法》的有關(guān)規(guī)定辦理用地手續(xù)，任何單位和個人都不得私自與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂用地協(xié)議，禁止以征用方式取得農(nóng)民集體土地進(jìn)行“果園”、“莊園”等農(nóng)林開發(fā)。 以承包經(jīng)營方式使用國有土地進(jìn)行農(nóng)林項目開發(fā)的，必須簽訂國有土地承包合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。 農(nóng)林項目開發(fā)必須嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的規(guī)劃用途使用土地，嚴(yán)禁改變農(nóng)林用途搞別墅、度假屋、娛樂設(shè)施等房地產(chǎn)開發(fā)，確需配套進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)的，要依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)。屬于基本建設(shè)項目的，必須嚴(yán)格按照基本建設(shè)程序履行審批手續(xù)。建設(shè)項目經(jīng)批準(zhǔn)后，方可辦理建設(shè)用地手續(xù)，嚴(yán)禁未批先用土地。 四、強(qiáng)化開發(fā)用地的監(jiān)管，禁止利用土地開發(fā)進(jìn)行非法集資 農(nóng)林開發(fā)用地必須依法進(jìn)行土地登記，明確規(guī)劃要求和轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的限定條件，未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租。通過出讓方式取得的國有土地使用權(quán)或以拍賣方式取得的集體所有的未利用土地使用權(quán)，在交清全部土地價款、完成前期開發(fā)后，方可依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；以租賃或承包等其他方式取得的土地使用權(quán)，未經(jīng)原出租或發(fā)包方同意，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或轉(zhuǎn)包、分包。 人民銀行要加強(qiáng)對農(nóng)林開發(fā)項目的信貸管理，加大對以土地開發(fā)、土地轉(zhuǎn)讓為名進(jìn)行非法集資行為的監(jiān)管和查處力度。對未交清土地價款、未取得土地使用權(quán)的開發(fā)用地，各有關(guān)銀行不得允許其進(jìn)行抵押貸款。 工商行政管理機(jī)關(guān)要加強(qiáng)對開發(fā)企業(yè)的工商管理，嚴(yán)格核定開發(fā)企業(yè)經(jīng)營范圍。開發(fā)企業(yè)不得使用“招商”等不規(guī)范用語，不得非法從事金融業(yè)務(wù)；吸收股東進(jìn)行土地開發(fā)的，不論以出售、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)方式，還是以其他方式增加新的股東，均應(yīng)按《中華人民共和國公司法》的規(guī)定辦理企業(yè)登記注冊手續(xù)。加強(qiáng)對開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動的監(jiān)管，對超范圍經(jīng)營的開發(fā)企業(yè)，要堅決查處；對非法集資的企業(yè)，一經(jīng)查實，堅決吊銷其營業(yè)執(zhí)照，并依法追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任。 五、規(guī)范國有土地交易活動，制止炒賣土地 商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅等經(jīng)營性用地，原則上必須以招標(biāo)、拍賣方式提供。出讓土地首次轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，必須符合法律規(guī)定和出讓合同約定的條件，不符合條件的不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租等，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。 嚴(yán)禁利用建設(shè)項目、規(guī)劃許可證和用地紅線圖轉(zhuǎn)讓等形式變相“炒賣”土地。對已批準(zhǔn)立項的建設(shè)項目，其建設(shè)用地符合土地利用規(guī)劃的，必須限期辦理用地手續(xù)。 國有企業(yè)改組、改制等涉及土地使用權(quán)交易時，不得低價售賣土地，要擬訂土地資產(chǎn)處置方案，中央企業(yè)要選擇減輕中央財政負(fù)擔(dān)的方案，報國務(wù)院土地行政主管部門批準(zhǔn)。 已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房入市涉及土地使用權(quán)交易的，必須將其中的土地收益依法上繳國家。 六、全面清理土地轉(zhuǎn)讓、炒賣土地情況，堅決查處土地使用權(quán)非法轉(zhuǎn)讓和農(nóng)民集體土地非法交易的行為 各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要組織力量對本行政區(qū)域內(nèi)土地轉(zhuǎn)讓、炒賣土地情況進(jìn)行一次全面清理。清理的重點是城鄉(xiāng)結(jié)合部，特別是公路兩側(cè)私搭亂建的違法用地。凡符合土地利用總體規(guī)劃而未按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)的，必須限期辦理，逾期不申報的，按非法占地予以查處。 對現(xiàn)有各種以“果園”、“莊園”名義進(jìn)行招商和炒賣土地的開發(fā)項目進(jìn)行清理，按照“誰批準(zhǔn)、誰負(fù)責(zé)”的原則，妥善處理存在的問題，對違反規(guī)定的，要追究有關(guān)當(dāng)事人的責(zé)任，構(gòu)成犯罪的，要移交司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。 在清理規(guī)范之前，各地要立即停止各類“果園”、“莊園”、“觀光農(nóng)業(yè)”等開發(fā)項目和用地的審批。要通過完善舉報制度、強(qiáng)化輿論和群眾監(jiān)督，及時查處炒賣土地行為，防止死灰復(fù)燃。 國務(wù)院各有關(guān)部門和各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要認(rèn)真貫徹落實本通知精神，制定相應(yīng)的實施辦法和相關(guān)的實施細(xì)則，確保加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理、嚴(yán)禁炒賣土地各項規(guī)定的落實。 各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要在１９９９年１２月底前將清理本行政區(qū)域內(nèi)土地轉(zhuǎn)讓、炒賣土地的情況向國務(wù)院作出報告。國務(wù)院責(zé)成國土資源部會同有關(guān)部門負(fù)責(zé)本通知貫徹執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查和落實工作，并定期向國務(wù)院作出報告。 中華人民共和國國務(wù)院辦公廳 一九九九年五月六日 ?