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［明明白白買房子］買房要規避合同風險
買房要規避合同風險
轉載 摘自：北京合同律師網 編輯：藍天
訂金并非定金
近日，張先生選中了一套商品房并與開發商簽訂了認購書。雙方約定，張先生于簽訂認購書之日起一星期內與開發商簽訂商品房買賣合同并交首期房款。張先生若未按期簽合同或未按時交付相關款項，開發商有權將張先生認購的商品房另行出售并不退還定金。簽約當日，張先生交了部分現金，開發商在收據上注有“訂金”兩字。當時，開發商只將一份沒有蓋章的認購書的復印件交給了張先生。一星期后，張先生沒有去交首付款，自然也沒與開發商簽訂正式的購房合同。因開發商在收據上將原先張先生所繳款項注明為“訂金”，張先生認為這實際上已將定金變成了預付款，因此要求開發商返還。
專家表示：定金指合同當事人為保證合同履行，由一方當事人預先向對方交納一定數額的錢款。
從法律角度看，定金有雙重性質。首先，可作為合同的擔保，以保證合同履行。其次，可以起到合同成立的證明作用。此外，定金作為一把雙刃劍，還具有懲罰性。
定金作為法定的形式，法律有其具體的要求：1.形式要件，必須簽訂書面的形式；2.數額的限定，定金的總額不得超過合同標的的20%。
“訂金”概念不規范不履行合同要返還
現實中，很多購房者把“訂金”當成定金，導致最后無法維權。其實，“訂金”不是一個規范的概念，在法律上僅具有預付款的性質，是預付款的一部分，是當事人的一種支付手段，不具有擔保性質。合同履行的“訂金”只能抵充房款，不履行也只能如數返還。
專家支招
在與開發商簽訂認購合同時，專家提請購房者注意：
支招一：如果還沒有下定決心買，可以先交“訂金”，不要交定金。
支招二：最好把銷售人員的承諾書面化，以防日后沒有證據證明自己的主張。
支招三：認購合同中的內容一定要看清楚，特別是價格、戶型、面積、地理位置、違約責任，有不同意見應當即提出并修改。
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