各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)：

　　海南省人民政府、建設(shè)部、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行《處置海南省積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)方案》（以下簡稱《試點(diǎn)方案》）已經(jīng)國務(wù)院同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請貫徹執(zhí)行。

　　一、海南省人民政府要認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，切實(shí)加強(qiáng)對處置積壓房地產(chǎn)工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，按照《試點(diǎn)方案》，全面清理、加快處置積壓房地產(chǎn)，減少金融資產(chǎn)損失，切實(shí)改善經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

　　二、其他省、自治區(qū)、直轄市人民政府要提高對處置積壓房地產(chǎn)工作重要性和緊迫性的認(rèn)識(shí)，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際，制定切實(shí)可行的處置積壓房地產(chǎn)計(jì)劃，全面清理本地區(qū)積壓房地產(chǎn)，力爭在較短時(shí)期內(nèi)使積壓房地產(chǎn)數(shù)量有較大幅度的下降。

　　各地人民政府要認(rèn)真清理各種不合理收費(fèi)，理順住宅成本構(gòu)成，切實(shí)降低住宅價(jià)格。各地可將積壓商品住宅轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和政策性安置住房，并執(zhí)行相應(yīng)的政策；也可比照經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格實(shí)行限價(jià)銷售。凡按要求實(shí)行限價(jià)銷售的積壓商品住宅，在2000年12月31日前，免征銷售環(huán)節(jié)所涉及的營業(yè)稅、契稅等稅收以及各種行政、事業(yè)性收費(fèi)。對降價(jià)銷售積壓商品住宅還貸的國有或國有控股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銀行可減免其逾期貸款罰息。

　　積壓房地產(chǎn)數(shù)量大的城市，要嚴(yán)格控制土地供應(yīng)和新建房地產(chǎn)項(xiàng)目，避免形成新的積壓。

　　三、各國有獨(dú)資商業(yè)銀行要對全國房地產(chǎn)貸款進(jìn)行全面清理，制定相應(yīng)的貸款回收計(jì)劃，通過采取追索債務(wù)，拍賣抵債房地產(chǎn)等措施，加快回收信貸資金，盤活金融資產(chǎn)，改善金融資產(chǎn)質(zhì)量。

　　四、建設(shè)部、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行等部門在加強(qiáng)對海南省實(shí)施《試點(diǎn)方案》進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查的同時(shí)，要及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，指導(dǎo)做好全國積壓房地產(chǎn)的處置工作。

　　五、《試點(diǎn)方案》中關(guān)于中央財(cái)政給予海南省專項(xiàng)補(bǔ)助和“換地權(quán)益書”及土地有償使用費(fèi)繳交等政策措施，僅適用于海南省。

處置海南省積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)方案
海南省人民政府 建設(shè)部 財(cái)政部 國土資源部 人民銀行
（一九九九年六月二十四日）

　　為了加快處置海南省積壓房地產(chǎn)，盤活金融資產(chǎn)，改善經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境，制定本方案。

　　一、基本原則

　　處置海南省積壓房地產(chǎn)的基本原則是：從宏觀經(jīng)濟(jì)全局出發(fā)，盡量減少國有資產(chǎn)損失；堅(jiān)持依法辦事，遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，規(guī)范房地產(chǎn)市場，改善金融資產(chǎn)質(zhì)量；運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段和行政手段，根據(jù)市場需求，控制房地產(chǎn)增量，刺激有效需求，消化存量；面對現(xiàn)實(shí)，化解歷史遺留問題，實(shí)事求是地處理債權(quán)、債務(wù)關(guān)系；總體部署，分工協(xié)作，先易后難，逐步推進(jìn)。

　　二、方法步驟

　　（一）追索債務(wù)，明確產(chǎn)權(quán)。

　　1.債務(wù)由債權(quán)人追索。債務(wù)糾紛原則上通過仲裁或者司法程序解決，政府有關(guān)部門予以協(xié)助。

　　各國有獨(dú)資商業(yè)銀行依法追索企業(yè)拖欠的房地產(chǎn)貸款，企業(yè)可以用積壓房地產(chǎn)（按現(xiàn)值）和其他資產(chǎn)抵債。對資不抵債的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法申請破產(chǎn)清償。對拖欠房地產(chǎn)貸款的其他企業(yè)，其房地產(chǎn)不足以還貸的，區(qū)別情況予以處理，有的結(jié)合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整申請破產(chǎn)清償；有的由欠債企業(yè)制定可行的還款計(jì)劃，重新設(shè)立抵押權(quán)。

　　2.明確積壓商品房、停緩建工程和閑置土地的權(quán)屬關(guān)系。

　　按照法律、法規(guī)的規(guī)定，由行政機(jī)關(guān)發(fā)布公告，要求未辦理有關(guān)登記手續(xù)的房產(chǎn)所有者和土地使用者在規(guī)定期限內(nèi)依法辦理有關(guān)登記手續(xù)；在規(guī)定期限內(nèi)未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的房產(chǎn)，由當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行政管理部門依法代管；在規(guī)定期限內(nèi)未辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)的在建項(xiàng)目及土地，按有關(guān)法律、法規(guī)處理。對房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)有異議的，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理；對人民政府處理決定不服的，可向人民法院起訴。對有債權(quán)申請的，通過司法程序解決。

　　（二）集中處置金融資產(chǎn)。

　　1.業(yè)務(wù)剝離。各國有獨(dú)資商業(yè)銀行（包括其在全國各地設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)）將1998年12月31日前在海南省發(fā)放的房地產(chǎn)貸款和直接投資房地產(chǎn)所形成的不良資產(chǎn)與其正常信貸業(yè)務(wù)資金剝離，分別設(shè)帳，單獨(dú)管理。資產(chǎn)管理的具體辦法由各國有獨(dú)資商業(yè)銀行制定，報(bào)人民銀行總行批準(zhǔn)后執(zhí)行。

　　2.損失處理。各國有獨(dú)資商業(yè)銀行以自辦企業(yè)和其他形式直接投資于海南省房地產(chǎn)的，其損失計(jì)入損益，由各國有獨(dú)資商業(yè)銀行按國家有關(guān)規(guī)定處理。貸款呆壞帳損失，從1999年起按財(cái)政部規(guī)定的程序逐年予以核銷。

　　各國有獨(dú)資商業(yè)銀行在追索債務(wù)過程中回收的房地產(chǎn)，由資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)管理，暫按清償?shù)氖袌鰞r(jià)格記帳，逐年處理，處理過程中的損失計(jì)入銀行損益，按國家有關(guān)規(guī)定處理。

　　（三）分類處置積壓房地產(chǎn)。

　　1.積壓商品房的處置。確權(quán)后屬國有獨(dú)資商業(yè)銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的普通住宅，經(jīng)評(píng)估后按經(jīng)濟(jì)適用住房政策向中低收入居民、拆遷居民銷售；其他積壓商品房，采取積極措施促銷。

　　2.閑置土地的處置。按照法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)無償收回的閑置土地，要依法收回。但如果項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，用地符合土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃，占地企業(yè)又確有投資能力，愿意繼續(xù)投資的，在依法辦理有關(guān)用地手續(xù)后，可允許其在規(guī)定期限內(nèi)繼續(xù)投資開發(fā)。其他閑置土地，向占地單位核發(fā)“換地權(quán)益書”，收回土地使用權(quán)。

　　“換地權(quán)益書”由國土資源部統(tǒng)一制定，由海南省各市、縣人民政府報(bào)省人民政府核準(zhǔn)后按土地現(xiàn)值向土地使用權(quán)持有者簽發(fā)，不與原來的地塊相聯(lián)系。對未交足土地出讓全部費(fèi)用的，按實(shí)際交付金額核發(fā)“換地權(quán)益書”。

　　對經(jīng)司法程序判作為抵債物清償給各國有獨(dú)資商業(yè)銀行的閑置土地，由各國有獨(dú)資商業(yè)銀行向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府換取等值的“換地權(quán)益書”。

　　“換地權(quán)益書”的價(jià)值隨地價(jià)變動(dòng)而變動(dòng)，可換名轉(zhuǎn)讓，可用于銀行抵押和償債，可在政府出讓土地時(shí)在全省范圍內(nèi)換回等值的土地。“換地權(quán)益書”未全部收回前，政府在出讓土地時(shí)，原則上只收回“換地權(quán)益書”。

　　國土資源部對“換地權(quán)益書”的簽發(fā)和回收進(jìn)行備案管理。“換地權(quán)益書”具體管理辦法由海南省人民政府根據(jù)上述原則制訂，征得國土資源部、人民銀行同意后，按程序提請省人大常委會(huì)審議。

　　3.停緩建工程的處置。經(jīng)追債、確權(quán)后，根據(jù)產(chǎn)權(quán)人的意愿分別按積壓商品房或閑置土地辦法處理。土地使用權(quán)所有者可根據(jù)土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃及市場需求，重新提出用地申請，在辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設(shè)；也可交回用地，申請核發(fā)“換地權(quán)益書”。

　　三、政策措施

　　（一）海南省的政策措施。

　　1.深化土地使用制度改革，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)和新開房地產(chǎn)項(xiàng)目。對收回的土地，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理，合理利用。

　　2.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行清理、整頓，淘汰一批劣質(zhì)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)，規(guī)范房地產(chǎn)市場。

　　3.對轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)所有者返還土地出讓金。

　　4.對認(rèn)定為積壓房地產(chǎn)的項(xiàng)目，在處置過程中除工本費(fèi)以外，免征各種行政、事業(yè)性收費(fèi)。普通住宅按經(jīng)濟(jì)適用房政策向中低收入居民和拆遷居民銷售，可按有關(guān)規(guī)定減免有關(guān)稅費(fèi)。

　　5.進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快貨幣化分配步伐，盡快開放已購公有住房及經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的交易市場。

　　6.對在海南省購買積壓公寓和別墅等商品房的本省和外省市居民和單位，給予優(yōu)惠待遇。

　　7.加強(qiáng)城市規(guī)劃管理，加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和舊城改造力度，完善住宅小區(qū)配套設(shè)施，改善居住環(huán)境。

　　8.商請各級(jí)人民法院加大房地產(chǎn)案件的審理、執(zhí)行力度，并區(qū)別情況減、免、緩交訴訟費(fèi)。

　　（二）國家給予的政策支持。

　　1.中央財(cái)政給予4億元專項(xiàng)補(bǔ)助，用于退還積壓普通住宅按經(jīng)濟(jì)適用房政策銷售后的土地出讓金。具體辦法由財(cái)政部另行制定。

　　2.國務(wù)院有關(guān)部門以及國有獨(dú)資商業(yè)銀行對海口、三亞、瓊山等城市改善基礎(chǔ)設(shè)施、進(jìn)行舊城改造和完善小區(qū)配套等，在資金方面給予支持。

　　3.在政府供地時(shí)，相應(yīng)收回等值“換地權(quán)益書”的，免交應(yīng)上繳中央財(cái)政的土地有償使用費(fèi)；收取土地出讓金等土地有償使用費(fèi)的，應(yīng)依法向中央財(cái)政上繳，具體辦法由財(cái)政部商海南省、國土資源部制定。

　　4.允許全國各地有能力的單位購買海南省積壓的房地產(chǎn)。鼓勵(lì)有條件的科研院所和高等院校購買海南省積壓商品房，或?qū)就旯さ耐＞徑?xiàng)目進(jìn)行改造后，在海南省設(shè)立分支機(jī)構(gòu)或作為有突出貢獻(xiàn)的科研、教學(xué)人員的度假療養(yǎng)、學(xué)術(shù)研究基地。

　　5.人民銀行對單位、個(gè)人在海南省購房，可在增加貸款比例、延長貸款期限、貸款與保險(xiǎn)相結(jié)合等方面，制定更靈活的抵押貸款政策。

　　四、實(shí)施計(jì)劃

　　（一）追債、確權(quán)工作在1999年12月31日前完成。

　　（二）1999年重點(diǎn)處置、銷售積壓普通住宅。

　　（三）2000年6月30日前做好實(shí)行“換地權(quán)益書”的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，并在有關(guān)市、縣先行運(yùn)作。

　　（四）從2000年1月1日起，各國有獨(dú)資商業(yè)銀行分別設(shè)立的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)對剝離出的在海南省的不良房地產(chǎn)進(jìn)行處置。