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《專家解讀《城市房屋拆遷估價指導意見》》

來源: 律霸小編整理 · 2021-02-14 · 9612人看過
????近來,各地因為拆遷而引發的暴力事件不斷發生,為了規范城市房屋拆遷行為,建設部發布了《城市房屋拆遷估價指導意見》,并于2004年1月1日生效。該《指導意見》究竟有哪些現實意義?人們該如何使用它維護自己的權益?本報記者就此專門采訪了北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波博士。

  拆遷不能損害人民的合法權益

  郜紅克(以下簡稱“郜”):2003年12月4日建設部公布了《城市房屋拆遷估價指導意見》(簡稱《指導意見》,下同),該《指導意見》已經于2004年1月1日開始實施,這部法律文件出臺的社會背景是什么?

  樓建波博士(以下簡稱“樓博士”):可以從兩個方面來談,首先,我國許多城市都面臨著舊城改造,房屋拆遷,前一段時間,在房屋的拆遷過程中發生了許多糾紛,有的甚至產生了很壞的社會影響。我想《指導意見》的出臺對于房屋拆遷秩序的維護,特別是對于拆遷估價的正常進行是很有現實意義的。其次,從立法的角度講,根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》(簡稱《管理條例》下同)第24條的規定,省級人民政府對拆遷評估問題進行了規定,但是,這些規定還是很原則的,操作性不強,并且,有些地方為了吸引開發商投資,在立法時,給了開發商很多優惠政策,而對被拆遷人的利益保護不夠。《指導意見》的出臺對于統一全國的拆遷估價秩序,維護被拆遷人的利益是很有意義的。

  郜:城市房屋拆遷主要涉及拆遷人和被拆遷人的利益,該《指導意見》是如何平衡雙方的關系的?

  樓博士:在城市房屋拆遷的過程中,被拆遷人處于相對弱勢的地位,因此,《指導意見》作出了許多有利于被拆遷人的規定。《指導意見》第16條規定:“拆遷估價一般應當采用市場比較法”,相對于其它的估價方法,比如,收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法等,其技術性不太強,比較直觀,有利于缺乏專業知識的被拆遷表達人主張,保護自己的利益。另外,《指導意見》還就估價的程序作出了詳細的規定,例如:投票或抽簽決定評估機構,公示初步估價結果并進行現場說明、聽取意見等,有了公正、透明的程序,被拆遷人的合法權益也就會得到更有力的保護。

  郜:現在我國的許多城市都面臨著舊城改造,房屋拆遷,在原有立法的基礎上,《指導意見》的出臺將會對城市的房屋拆遷產生哪些影響?

  樓博士:拆遷估價是房屋拆遷問題的核心,《指導意見》對此作出了專門的規定,有了比較完善的法律依據。今后拆遷估價、補償談判的時間都將縮短,從經濟學的角度講,拆遷過程將更加地有效率。從大的方面講,城市的發展和人民利益的維護都是很重要的,犧牲任何一方面都是不可取的,有了維護拆遷當事人利益的《指導意見》,城市的發展和群眾利益的保護也會協調起來。

  《指導意見》應與《估價規范》配套使用

  郜:關于城市房屋拆遷,《中華人民共和國城市房地產管理法》(簡稱《管理法》下同)、《管理條例》和國家標準《房地產估價規范》(簡稱《估價規范》下同)等已經有了相關的規定,此次建設部的《指導意見》也是根據它們制定的,它們之間有什么關系?

  樓博士:《管理法》是全國人大常委會通過的法律,在這幾部法律文件中處于最高的法律地位,它在其32、33條對價格評估問題作出了規定,但是比較原則。《管理條例》的23、24條對拆遷估價也有規定,但主要是授權地方政府進行立法。《估價規范》為拆遷估價制定了技術性的標準,《指導意見》是關于拆遷估價的專門法律規范。后兩者應該在前兩者原則規定的指導下配合使用。

  郜:《指導意見》的最后一條規定:“此前已頒發房屋拆遷許可證的拆遷項目,其拆遷估價不適用本意見”,那么,此前的估價糾紛如何處理?

  樓博士:根據國務院《管理條例》24條的規定,省級人民政府都對拆遷估價規定有相關的辦法,此前的糾紛應該依據這些辦法進行處理。但是,這里有個問題應該注意,從法理上講,建設部的這個《指導意見》的發布和生效,并不意味著原來各個省級人民政府估價規定的失效。因為,根據《立法法》,建設部的部門規章和省級人民政府的地方法規有相同的法律效力,而《指導意見》又沒有規定其將取代省級人民政府的規定,所以,現實中如何處理兩者的關系,還是個問題。#p#分頁標題#e#

  政府的行為要中立透明

  郜:城市房屋的拆遷涉及的問題很多,也很復雜,為了規范拆遷行為,我們在立法和執法上還應該采取哪些舉措?

  樓博士:建設部《指導意見》的出臺,對于規范城市房屋拆遷秩序,維護拆遷當事人的利益,促進城市的發展意義重大。但是,目前的城市房屋拆遷還有許多問題有待解決,比較突出的就是:在房屋拆遷過程中,政府和拆遷人,行政行為和商業行為經常交織在一起,其中的關系很難理順,以致于被拆遷人在覺得自己的利益受損時,總會認為政府是在偏袒拆遷人。這非但不利于政府職能的發揮,也有害于政府在人民中的形象。

  我想,關于政府、當事人之間的關系,可以這樣處理:房屋拆遷有兩種原因,一種是出于社會公益,如道路建設、國家安全等,另一種是商業目的,如建商場、房地產開發等。前一種房屋拆遷,應該屬于政府行為,政府可以通過征用的方式從被拆遷人手中取得土地使用權,然后進行公益性的建設和開發。后一種房屋拆遷比較復雜,政府、當事人的關系可以通過三種方式理順,其一,政府介入其中,政府從被拆遷人手中取得土地使用權,然后通過招標的方式將土地使用權出讓給開發商,不過,這會導致政府職能的增加,不利于政府的精簡。其二,政府超然物外,開發商先通過協議取得被拆遷人的土地使用權,然后,政府才給開發商頒發國有土地使用權證、房屋拆遷許可證,允許其進行商業開發和建設。但是,目前,在政府不介入的條件下,拆遷雙方當事人自行達成協議還比較困難。其三,作為折中,政府可以介入房屋拆遷過程,在給開發商頒發土地使用權證之前,政府應該自己或要求開發商與被拆遷人進行協商、溝通,就安置補償達成協議,不能先發土地使用權證甚至先發房屋拆遷許可證,再和被拆遷人協調、溝通,否則,一些開發商一旦取得了政府頒發的證明就野蠻拆遷,對被拆遷人的利益不管不顧;另外,在這個過程中,政府必須保證自己行為的中立和透明。

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