《北京市房屋租賃管理辦法(征求意見稿)》中的房屋租賃備案制、“按月收租”以及所謂的禁止“二房東”等條款，一經(jīng)公布立即成為社會的討論熱點(diǎn)與爭議焦點(diǎn)。但是，筆者從媒體報(bào)道與公眾討論中發(fā)現(xiàn)，很多對該“征求意見稿”的批評都是由于某種程度的誤讀所造成的。

????一、沒有禁止“二房東”

　　新草案第十五條規(guī)定，“承租人不得擅自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借承租房屋。”此規(guī)定被媒體一概稱為禁止“二房東”行為。《新京報(bào)》、《中國青年報(bào)》、《華夏時報(bào)》等媒體紛紛刊登文章，批評該條款“閉門造車”，不具有“人性化視角”與“現(xiàn)實(shí)合理性”，其實(shí)該條規(guī)定并無不妥，只是被媒體大眾誤讀罷了。

　　合同法第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效”。合同法對承租人轉(zhuǎn)租行為的規(guī)定，既符合基本的民法原理，又適合我國的現(xiàn)實(shí)國情，想來沒有人會否定。而再看新草案第十五條規(guī)定，“不得擅自轉(zhuǎn)租”不正是“未經(jīng)出租人同意不得轉(zhuǎn)租”之意嗎？“不得擅自出租”并非“不得出租”，“禁止二房東”又從何談起呢？

　　若這樣的解釋還顯牽強(qiáng)，那么再看舊草案的規(guī)定。舊草案第二十五條規(guī)定，承租人擅自出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借承租房屋的，出租人有權(quán)解除合同，這條規(guī)定與合同法的規(guī)定及新草案中的規(guī)定一脈相承。而舊草案第五章詳細(xì)規(guī)定了“轉(zhuǎn)租”，其中第二十八條規(guī)定，“房屋租賃合同約定可以轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租人可以按照房屋租賃合同的約定轉(zhuǎn)租房屋。房屋租賃合同未約定可以轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租人轉(zhuǎn)租房屋應(yīng)當(dāng)征得出租人的書面同意；未征得出租人同意轉(zhuǎn)租房屋的，出租人可以解除租賃合同……”新草案沒有關(guān)于“轉(zhuǎn)租”的專門章節(jié)，可能是鑒于合同法關(guān)于轉(zhuǎn)租行為的規(guī)定已經(jīng)明確，草案再規(guī)定就略顯多余了。由此可知，前后草案的立法原意并非所謂禁止“二房東”，而恰恰是規(guī)定了“二房東”的合法性。

　　二、此“登記”非彼“登記”

　　房屋租賃實(shí)行登記備案制度的規(guī)定曾經(jīng)引起民眾的廣泛質(zhì)疑，舊草案規(guī)定，“房屋出租(轉(zhuǎn)租、預(yù)租)應(yīng)辦理租賃合同登記備案；未經(jīng)登記備案的房屋租賃合同，不得對抗第三人。房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自房屋租賃合同訂立或者變更之日起30日內(nèi)，到房屋所在地區(qū)、縣國土房管局或房屋租賃服務(wù)站辦理房屋租賃合同登記備案手續(xù)。”

　　出租行為是公民的物權(quán)處分行為，租賃合同是租賃雙方私人自治與意思表示的合意，這種處分權(quán)受民法通則與合同法的保護(hù)，且法律沒有規(guī)定租賃合同要進(jìn)行登記方能生效或?qū)沟谌耍瑒t地方政府規(guī)章無權(quán)對合同效力問題作出規(guī)定。鑒于此，新草案改為，出租人應(yīng)當(dāng)自與承租人訂立房屋租賃合同之日起3日內(nèi)，到房屋所在地的基層管理組織辦理房屋租賃登記手續(xù)，否則將被處以200至500元的罰款。該條款一改原草案規(guī)定的登記對抗主義原則，因此，此處登記不是合同生效要件，而是作為行政管理要求的登記。當(dāng)事人若沒有辦理此登記手續(xù)，只能引起相應(yīng)的行政法律后果——行政處罰，而不發(fā)生民事權(quán)利的產(chǎn)生、變更與消滅。“這是出于政府管理城市的需要，無關(guān)乎物權(quán)范疇，同時也更加便民”，法制辦負(fù)責(zé)人這樣解釋。

　　由于業(yè)主都不愿意交納租賃個稅，導(dǎo)致租賃備案登記率很低。房屋租賃備案率低主要是因?yàn)楣芾砘靵y，而法規(guī)不健全是導(dǎo)致管理混亂的原因之一。1995年5月，建設(shè)部發(fā)布了《城市房屋租賃管理辦法》，但北京并沒有依據(jù)此辦法制定具體實(shí)施細(xì)則，而是在當(dāng)年7月發(fā)布了《北京市外地來京人員租賃房屋管理規(guī)定》。盡管如此，北京房屋租賃市場依舊混亂，由于備案率低，不僅導(dǎo)致房屋租賃市場稅收流失嚴(yán)重、存在治安隱患，也使相關(guān)主管部門無法掌握市場實(shí)際情況而進(jìn)行宏觀指導(dǎo)。

　　強(qiáng)制備案有助于對出租房屋所得收入征稅，也有利于加強(qiáng)對流動人口的管理與租賃市場的規(guī)范，但租賃情況的多變性和復(fù)雜性，導(dǎo)致備案可操作性出現(xiàn)問題，其中的具體環(huán)節(jié)需要考慮。#p#分頁標(biāo)題#e#

　　三、“按月收租”是否合適？

　　辦法第十八條規(guī)定，“房屋經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)實(shí)行銀行代收代付、風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、客戶資金與自有資金分賬戶管理等資金監(jiān)管制度；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與租賃當(dāng)事人約定直接向承租人收取租金的，每次不得收取超過一個月的租金。”

　　該條一改房屋租賃中“押一付三”的行規(guī)，旨在加強(qiáng)對中介公司的資金監(jiān)管，涉及租賃交易安全問題。此前中介向出租者月付房租，而要求承租人按季度或年付租金，造成租金在中介機(jī)構(gòu)中“積淀”，產(chǎn)生租賃行業(yè)挪用資金的風(fēng)險(xiǎn)。“按月收租”會減少客戶資金在中介公司賬上的時間和金額，有利于防止房屋中介公司惡意挪用客戶資金，確保租賃安全，從而維護(hù)承租者和出租者的權(quán)益。

　　有些中介公司認(rèn)為，此舉能防止中介公司挪用資金，但也會增加中介公司的時間成本、操作成本與違約風(fēng)險(xiǎn)，并將造成一些中介公司陷入“短收長付”的資金困境，由此導(dǎo)致中介公司服務(wù)質(zhì)量的下降、租賃市場秩序的混亂、委托租賃業(yè)務(wù)大幅度減少甚至小中介公司的大規(guī)模倒閉。而由于趨利避害的本性，短期內(nèi)中介公司也自會想方設(shè)法規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)——比如提高租金或押金——從而給承租者又造成額外負(fù)擔(dān)。

　　鑒于北京房屋租賃市場的混亂，以及中介行業(yè)中“堅(jiān)石事件”、“佰家事件”等惡性事件帶給我們的教訓(xùn)，政府公權(quán)力介入房屋租賃市場，通過“按月收租”來加強(qiáng)對中介公司的資金監(jiān)管，提高租賃市場的交易門檻，以此來規(guī)范中介市場，防止房屋租賃中的欺詐行為，最終有利于保障租賃雙方當(dāng)事人的利益，也利于租賃行業(yè)的健康發(fā)展。

　　當(dāng)然，此條需要一些措施的配合方能有效快速實(shí)施，包括強(qiáng)制備案制、銀行監(jiān)管和支付技術(shù)的完善等。而且由于查處私下交易的難度較大，中介公司利益的驅(qū)使及交易慣例的作用，租金收取方式的轉(zhuǎn)變可能需要經(jīng)歷一個過程。