市政府關于印發淮安市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法的通知 　　各縣(區)人民政府，市各委、辦、局，市各直屬單位： 　　現將《淮安市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》印發給你們，希認真貫徹執行。 　　淮安市人民政府 　　二○一一年三月二十八日 　　淮安市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法 　　第一章 總則 　　第一條 為了規范國有土地上房屋征收與補償行為，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院第590號令)的規定，結合本市實際，制定本暫行辦法。 　　第二條 在本市行政區域內，為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人房屋的，適用本暫行辦法。 　　第三條 為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人(以下稱被征收人)給予公平補償。 　　第四條 房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則。 　　第五條 市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。市、縣住房和城鄉建設局是國有土地上房屋征收部門。市、縣人民政府房屋征收管理機構負責國有土地上房屋征收與管理的日常工作。規劃、國土資源、城管、發展改革、財政、物價、監察、審計等部門應當依照本辦法的規定和職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。 　　第六條 房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為負責監督，并對其行為后果承擔法律責任。 　　第七條 任何組織和個人對違反《國有土地上房屋征收與補償條例》和本辦法規定的行為，都有權向政府、房屋征收部門和其他有關部門舉報。接到舉報的政府、房屋征收部門和其他有關部門對舉報應當及時核實、處理。監察機關應當加強對參與房屋征收與補償工作的政府和有關部門或者單位及其工作人員的監察。 　　第二章 征收程序和征收決定 　　第八條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定： 　　(一)國防和外交的需要; 　　(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要; 　　(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要; 　　(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要; 　　(五)由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要; 　　(六)法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。第九條依照本辦法第八條規定，確需征收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。制定國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃，應當廣泛征求社會公眾意見，經過科學論證。 　　第十條 房屋征收應當遵循以下程序： 　　(一)房屋征收部門對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，并將調查結果在房屋征收范圍內向被征收人公布; 　　(二)房屋征收部門擬定征收補償方案并征求公眾意見; 　　(三)房屋征收部門會同相關職能部門開展社會穩定風險評估; 　　(四)專戶存儲征收補償資金; 　　(五)房屋征收部門提請政府作出房屋征收決定; 　　(六)開展征收補償安置工作; 　　(七)實施房屋拆除。 　　房屋征收部門擬定征收補償方案以及征求公眾意見的程序如下： 　　(一)房屋征收部門擬定征收補償方案，并報市、縣級人民政府; 　　(二)市、縣級人民政府組織相關部門進行論證并予以公布，征求公眾意見，征求意見期限不得少于30日; 　　(三)房屋征收部門匯總研究公眾反饋的意見，對征收補償方案進行修改完善。因舊城區改建需要征收房屋，半數以上被征收人認為征收補償方案不符合《國有土地上房屋征收與補償條例》和本辦法規定的，市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案; 　　(四)房屋征收部門提請市、縣級人民政府將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況進行公布。 　　第十一條 房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為;違反規定實施的，不予補償。房屋征收部門應當將前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。 　　第十二條 市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織相關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑的給予補償;對認定為違法建筑的，不予補償。對認定為未超過批準期限臨時建筑的，按剩余使用期限分攤的建造成本給予補償。規劃部門在發放臨時建設工程規劃許可證時，已注明在批準期限內因城市建設需要無償拆除的，則不予補償。 　　第十三條 市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當開展社會穩定風險評估。社會穩定風險評估工作由房屋征收部門會同相關職能部門按照我市社會穩定風險評估的有關規定進行，并形成房屋征收社會穩定風險評估報告。房屋征收決定涉及被征收人數量較多的，作出房屋征收決定前，應當經市、縣級政府常務會議討論決定。 　　第十四條 作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。監察、審計部門應當加強對征收補償資金使用情況的監督和審計。 　　第十五條 市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應當及時公告。公告應當載明征收范圍、征收補償方案、征收期限、監督舉報電話和行政復議、行政訴訟權利等事項。市、縣級人民政府及房屋征收部門應當做好房屋征收與補償的宣傳、解釋工作。房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。 　　第三章 補償與安置 　　第十六條 征收補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行產權調換，被征收人有權選擇補償方式。但下列情形除外： 　　(一)征收非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換; 　　(二)征收歷史遺留的房產直管或單位自管公有住宅房屋，被征收人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，房屋征收部門應當對被征收人實行產權調換。 　　第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括： 　　(一)被征收房屋價值的補償(含裝潢、附屬物價值); 　　(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償; 　　(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。對在規定的獎勵期限內簽訂補償協議并將房屋騰空交付的住宅房屋的被征收人應給予獎勵。被征收房屋的價值由房地產價格評估機構評估確定，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。裝潢附屬物補償、搬遷補償、臨時安置補償、停產停業損失補償、獎勵的標準，由市、縣房屋征收部門另行制定。 　　第十八條 被征收人選擇產權調換的，房屋征收部門應當提供產權調換房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與產權調換房屋的差價。因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，房屋征收部門應當提供改建地段或者就近地段的房屋。 　　第十九條 產權調換房屋的價值，由對被征收房屋價值進行評估的同一評估機構按照同一時點、相同方法評估確定，并以此作為結算產權調換差價的依據。產權調換房屋為廉租房、共有產權房或政府其他種類定銷商品房的，其價格按政府或物價部門有關文件執行，不再另行評估。 　　第二十條 征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，可按照我市保障性住房的有關規定優先申購廉租房、共有產權經濟適用住房等保障性住房。被征收人僅有被征收的一處住房(含歷史遺留的房產直管或單位自管公有住宅房屋)，且獲得的貨幣補償總額(不含搬遷補助費、臨時安置補助費、裝潢附屬物補償和獎勵)低于征收補償最低標準的，房屋征收部門應當按照征收補償最低標準對被征收人予以補償。征收補償最低標準由市、縣房屋征收部門另行制定。 　　第二十一條 房屋征收部門提供的產權調換房屋，應當符合下列規定： 　　(一)符合國家質量安全標準; 　　(二)產權清晰且無權利限制;產權調換房屋為期房的，房屋的設計變更、面積差異等問題，按照《商品房銷售管理辦法》(原建設部第88號令)的有關規定處理。 　　第二十二條 產權調換房屋的公共維修基金，與被征收房屋合法建筑面積相等的部分由房屋征收部門承擔，超出部分由被征收人承擔。對實行產權調換或者被征收人以貨幣補償款購買的房屋，與被征收房屋等值的部分，被征收人免繳房屋契稅。 　　第二十三條 房屋征收部門應按以下規定支付臨時安置補助費：被征收人選擇貨幣補償的，房屋征收部門應當向被征收人一次性支付6個月的臨時安置補助費。被征收人選擇產權調換的，房屋征收部門應當按實際過渡期限向被征收人支付臨時安置補助費。過渡期限自被征收人騰空交付房屋之日起計算，過渡期限一般不超過18個月。因房屋征收部門的責任延長過渡期限的，從逾期之月起，除當事人另有約定的，房屋征收部門應當給自行過渡的被征收人增付臨時安置補助費。延長時間在12個月以內的，增付1倍臨時安置補助費;延長時間超過12個月的，自超過之月起增付2倍臨時安置補助費。產權調換房屋面積小于被征收房屋合法面積的，放棄安置的部分按貨幣補償標準執行，給予6個月臨時安置補助費，其余部分按產權調換的相關規定計算臨時安置補助費。 　　第二十四條 征收歷史遺留的房產直管或單位自管公有住宅房屋，被征收人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被征收人對房屋承租人進行安置的，房屋征收部門對被征收人給予補償。被征收人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，房屋征收部門應當對被征收人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被征收人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。 　　第二十五條 征收歷史遺留的房產直管或單位自管公有住宅房屋，被征收人與房屋承租人共同選擇貨幣補償安置的，被征收房屋的重置價格結合成新部分的補償支付給被征收人，其余部分支付給房屋承租人。被征收人與房屋承租人的租賃關系在征收補償后自動解除。 　　第二十六條 改變住宅房屋用途的被征收人選擇產權調換的，房屋征收部門仍提供住宅房屋實行產權調換，并按照本辦法第十八條的規定結清產權調換的差價。 　　第二十七條 對因征收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。 　　第四章 征收評估 　　第二十八條 對被征收房屋進行房地產市場價值評估，應當由具有省級以上住房城鄉建設主管部門核發的三級以上房地產評估資質的房地產評估機構(以下簡稱評估機構)按照國務院住房城鄉建設主管部門制定的房屋征收評估辦法評估確定。房屋征收部門應當每年向社會公布評估機構名錄，供被征收人選擇。 　　第二十九條 對被征收房屋房地產市場價值進行評估的機構由被征收人在規定期限內選定，以房屋征收部門組織被征收人投票的方式確定。 　　第三十條 評估機構應當獨立開展工作，遵循公開、公平、公正的原則對被征收房屋的房地產市場價值進行評估。被征收房屋評估時點為房屋征收決定公告之日。 　　第三十一條 對被征收房屋進行的評估應當綜合考慮與被征收房屋相關的下列因素： 　　(一)區位：被征收房屋所在區域以及周邊環境、交通和商業服務便利程度、公共事業設施配套狀況等因素; 　　(二)用途：以房屋所有權證書標明的用途為準。房屋所有權證書未標明用途或標明的用途與建設工程規劃許可證記錄的用途不一致的，以建設工程規劃許可證記錄的用途為準; 　　(三)建筑面積：房屋所有權證書(建設工程規劃許可證)載明的建筑面積或者房產管理部門確認的實際測量面積; 　　(四)其他因素：房屋建筑結構形式、成新程度、樓層、層高、朝向等。評估技術操作的具體細則由市、縣房屋征收部門依據國家《房地產估價規范》等有關規定另行制定。 　　第三十二條 評估結果得出后，應在征收范圍內向被征收人公示7日。公示結束后，應向被征收人送達分戶的評估報告。 　　第三十三條 被征收人對評估結果有異議的，自收到評估報告之日起5日內，向評估機構書面申請復核評估。評估機構自收到復核評估申請之日起5日內給予答復。評估結果發生變化的，應當出具復核評估報告;評估結果沒有發生變化的，應當書面答復申請人。被征收人或者房屋征收部門對評估機構的復核結果有異議的，自收到復核結果之日起10日內，可以向淮安市房屋征收評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估專家委員會應當自收到鑒定申請之日起15日內，指派3人以上單數成員組成鑒定組，處理房屋征收評估鑒定事宜，并出具書面鑒定意見。 　　第五章 補償協議和補償決定 　　第三十四條 房屋征收部門與被征收人應當就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限、土地使用權收回等事項，訂立補償協議。 　　第三十五條 征收補償協議履行時，被征收人應將房屋所有權證、土地使用權證、建設工程規劃許可證等證照交房屋征收部門，并由房屋征收部門到原發證機關申請登記注銷;對非全部征收的房屋或土地，由房屋征收部門到原發證機關辦理變更登記，并將變更登記后的證照交被征收人。 　　第三十六條 房屋征收部門應當建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布。審計機關應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監督，并公布審計結果。 　　第三十七條 實施房屋征收應當先補償、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。 　　第三十八條 補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。 　　第三十九條 房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請市、縣級人民政府作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。 　　第四十條 被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。強制執行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點和面積等材料。 　　第六章 法律責任 　　第四十一條 市、縣級人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，按照管理權限，由上級人民政府或者本級人民政府責令改正，通報批評;造成損失的，依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。 　　第四十二條 采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予處分;構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。 　　第四十三條 采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構成犯罪的，依法追究刑事責任;構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。 　　第四十四條 貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的，責令改正，追回有關款項，限期退還違法所得，對有關責任單位通報批評、給予警告;造成損失的，依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予處分。 　　第四十五條 評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發證機關根據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》第三十四條之規定，責令限期改正，給予警告，對評估機構并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案;情節嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書;造成損失的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。 　　第七章 附則 　　第四十六條 本辦法自2011年4月1日起施行。《淮安市城市房屋拆遷管理辦法》(淮政發〔2004〕42號)同時廢止。第四十七條《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院590號令)實施前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用國家、省、市原有的規定辦理，但政府不得責成有關部門強制拆遷。