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　　各區(qū)縣住房保障房屋管理局、各物業(yè)服務(wù)企業(yè):

　　為貫徹實(shí)施《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，制定了《上海市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真按照?qǐng)?zhí)行。執(zhí)行中的情況，請(qǐng)及時(shí)告知市局物業(yè)管理處。

　　上海市住房保障和房屋管理局

　　二○一二年七月二十四日

　　上海市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理管理辦法

　　第一條 (目的和依據(jù))

　　為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為，加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理的管理，提升項(xiàng)目經(jīng)理隊(duì)伍的素質(zhì)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，制定本辦法。

　　第二條 (適用范圍)

　　本辦法適用于受物業(yè)服務(wù)企業(yè)委派，在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擔(dān)任物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理的人員。

　　第三條 (項(xiàng)目經(jīng)理)

　　本辦法所稱物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理(以下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目經(jīng)理)，是指持有住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒發(fā)的《物業(yè)管理師資格證書(shū)》，或者經(jīng)全市統(tǒng)一考試取得《助理物業(yè)管理師資格證書(shū)》，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)委派，經(jīng)房管部門(mén)注冊(cè)取得《項(xiàng)目經(jīng)理執(zhí)業(yè)注冊(cè)證》(以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)業(yè)證書(shū)》)，擔(dān)任住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)負(fù)責(zé)人的人員。

　　第四條 (主管部門(mén))

　　市房管部門(mén)負(fù)責(zé)本市項(xiàng)目經(jīng)理的培訓(xùn)、考試、執(zhí)業(yè)注冊(cè)、繼續(xù)教育等業(yè)務(wù)的管理工作。區(qū)(縣)房管部門(mén)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理的注冊(cè)、執(zhí)業(yè)、繼續(xù)教育情況的監(jiān)督檢查。

　　第五條 (項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制)

　　本市實(shí)行住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向受托管理服務(wù)的住宅小區(qū)委派項(xiàng)目經(jīng)理。建筑面積超過(guò)10萬(wàn)平方米的小區(qū)，應(yīng)配備至少一名項(xiàng)目經(jīng)理;在同一區(qū)縣范圍內(nèi)地理位置上相毗鄰的若干個(gè)小區(qū)，可以委派同一名項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行管理，其管理的小區(qū)數(shù)不得超過(guò)三個(gè)，且建筑面積合計(jì)不超過(guò)10萬(wàn)平方米。

　　第六條 (任職條件)

　　項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)符合下列條件：

　　(一)持有《執(zhí)業(yè)證書(shū)》;

　　(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與其簽訂了聘用合同;

　　(三)持有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的委派(任命)書(shū)。

　　第七條 (工作職責(zé))

　　項(xiàng)目經(jīng)理的主要工作職責(zé)：

　　(一)根據(jù)物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)定和合同約定，制定住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)方案和應(yīng)急預(yù)案并組織實(shí)施。

　　(二)依照物業(yè)管理服務(wù)合同約定，組織實(shí)施小區(qū)內(nèi)樓宇管理、日常維修、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)、保安服務(wù)、衛(wèi)生消毒、車(chē)輛管理;負(fù)責(zé)物業(yè)共用設(shè)備、設(shè)施及相關(guān)資料的查驗(yàn)保管工作。

　　(三)建立健全各項(xiàng)管理制度和崗位工作標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)處理管理服務(wù)人員的違規(guī)行為;

　　(四)加強(qiáng)與業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主和使用人的溝通與交流，接受業(yè)主監(jiān)督;每半年向業(yè)主委員會(huì)報(bào)送物業(yè)維修、更新費(fèi)用的收支帳目，接受審核。

　　(五)及時(shí)協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的緊急情況和突發(fā)事件，發(fā)現(xiàn)業(yè)主損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、擅自改變房屋使用性質(zhì)等違法行為或違反管理規(guī)約(臨時(shí)管理規(guī)約)的行為，立即進(jìn)行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告;

　　(六)接受街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和物業(yè)管理行政主管部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督，配合相關(guān)部門(mén)做好社區(qū)管理工作;

　　(七)依法使用或按照業(yè)主大會(huì)的決定規(guī)范使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金、公共收益;

　　(八)法律法規(guī)及物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

　　第八條 (資格考試)

　　助理物業(yè)管理師資格考試依據(jù)市住房保障和房屋管理局、市人力資源和社會(huì)保障局共同印發(fā)的《關(guān)于在本市物業(yè)管理行業(yè)開(kāi)展助理物業(yè)管理師職業(yè)技能鑒定的通知》(滬房管物〔2011〕376號(hào))的規(guī)定執(zhí)行。

　　第九條 (執(zhí)業(yè)注冊(cè))

　　申請(qǐng)執(zhí)業(yè)注冊(cè)應(yīng)符合以下條件：

　　(一)取得住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒發(fā)的《物業(yè)管理師資格證書(shū)》，或本市人力資源和社會(huì)保障局頒發(fā)的《助理物業(yè)管理師資格證書(shū)》;

　　(二)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的勞動(dòng)合同;

　　(三)逾期申請(qǐng)初始注冊(cè)人員的繼續(xù)教育證明材料。

　　初始注冊(cè)的人員，可以自取得《資格證書(shū)》之日起一年內(nèi)提出注冊(cè)申請(qǐng)。逾期未申請(qǐng)者，在申請(qǐng)初始注冊(cè)時(shí)，必須符合本辦法繼續(xù)教育的要求。

　　申請(qǐng)注冊(cè)的人員，應(yīng)當(dāng)受聘于一個(gè)具有物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)，并通過(guò)聘用企業(yè)向市房管部門(mén)提出注冊(cè)申請(qǐng)，同時(shí)提交執(zhí)業(yè)注冊(cè)申請(qǐng)表(見(jiàn)附表)、《物業(yè)管理師資格證書(shū)》或者《助理物業(yè)管理師資格證書(shū)》、項(xiàng)目經(jīng)理委派(任命)書(shū)、勞動(dòng)合同及社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明、繼續(xù)教育證明、注冊(cè)部門(mén)要求的其它相關(guān)資料。取得《資格證書(shū)》的人員，經(jīng)注冊(cè)取得《執(zhí)業(yè)證書(shū)》后方可以項(xiàng)目經(jīng)理的名義執(zhí)業(yè)，《執(zhí)業(yè)證書(shū)》有效期為三年，是項(xiàng)目經(jīng)理的執(zhí)業(yè)憑證，由持證人保管和使用。

　　第十條 (變更注冊(cè))

　　在注冊(cè)有效期內(nèi)，項(xiàng)目經(jīng)理變更執(zhí)業(yè)單位，應(yīng)當(dāng)按照本辦法第九條規(guī)定的程序辦理變更注冊(cè)手續(xù)。變更注冊(cè)后，其《執(zhí)業(yè)證書(shū)》在原注冊(cè)有效期內(nèi)繼續(xù)有效。

　　第十一條 (延續(xù)注冊(cè))

　　注冊(cè)有效期屆滿需要繼續(xù)執(zhí)業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在有效期屆滿前30個(gè)工作日內(nèi)，按照本辦法第九條規(guī)定的程序申請(qǐng)延續(xù)注冊(cè)。

　　第十二條 (繼續(xù)教育)

　　項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)接受繼續(xù)教育，更新知識(shí)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。項(xiàng)目經(jīng)理每年至少參加一次執(zhí)業(yè)復(fù)訓(xùn)的繼續(xù)教育。

　　第十三條 (《執(zhí)業(yè)證書(shū)》注銷(xiāo))

　　項(xiàng)目經(jīng)理在物業(yè)管理服務(wù)中有下列情形之一的，市房管部門(mén)注銷(xiāo)其項(xiàng)目經(jīng)理《執(zhí)業(yè)證書(shū)》：

　　(一)違反國(guó)家法律法規(guī)，違背職業(yè)道德規(guī)范和行業(yè)誠(chéng)信制度，被一次性記18分的;

　　(二)在三個(gè)記分年度被累計(jì)記分超過(guò)18分的;

　　(三)連續(xù)二個(gè)年度未接受年度繼續(xù)教育的;

　　(四)其他應(yīng)予注銷(xiāo)執(zhí)業(yè)證書(shū)的情形。

　　項(xiàng)目經(jīng)理被注銷(xiāo)《執(zhí)業(yè)證書(shū)》的，自注銷(xiāo)之日起二年內(nèi)不得在本市行政管理區(qū)域內(nèi)擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理;二年后應(yīng)當(dāng)重新辦理執(zhí)業(yè)注冊(cè)取得《執(zhí)業(yè)證書(shū)》后方可受聘擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理。

　　第十四條 (執(zhí)業(yè)信用檔案)

　　市房管部門(mén)統(tǒng)一建立項(xiàng)目經(jīng)理執(zhí)業(yè)信用檔案，項(xiàng)目經(jīng)理執(zhí)業(yè)信用檔案作為物業(yè)管理企業(yè)及從業(yè)人員信用檔案的組成部分，項(xiàng)目經(jīng)理執(zhí)業(yè)信用記分標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)《上海市物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理信用信息管理辦法》、《上海市物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理信用信息評(píng)價(jià)試行標(biāo)準(zhǔn)》的規(guī)定執(zhí)行。

　　第十五條 (施行日期)

　　本辦法自2013年1月1日起施行，有效期至2017年12月31日。《上海市居住物業(yè)小區(qū)經(jīng)理管理暫行辦法》(滬房地資物〔2003〕270號(hào))同時(shí)廢止。

　　附件：上海市住宅小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理執(zhí)業(yè)注冊(cè)申請(qǐng)表

　　附件

　　上海市住宅小區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理執(zhí)業(yè)注冊(cè)申請(qǐng)表

　　申請(qǐng)人姓名

　　申請(qǐng) 執(zhí)業(yè)

　　單 位

　　填表 日期

　　個(gè) 人 情 況貼一寸

　　免冠照片

　　姓名 性別 出生年月

　　戶籍省 市 縣民族

　　身份證號(hào)碼

　　畢業(yè)院校 所學(xué)專(zhuān)業(yè) 畢業(yè)時(shí)間

　　最高學(xué)歷 專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱

　　聯(lián)系電話 手機(jī) E-mail

　　從事物業(yè)管理

　　工作累計(jì)年限 所在企業(yè)

　　擔(dān)任的職務(wù)

　　助理物業(yè)管理師資格證書(shū)號(hào) 取得證書(shū)年份

　　全國(guó)物業(yè)管理師資格證書(shū)號(hào) 取得證書(shū)年份

　　申請(qǐng)執(zhí)業(yè)單位情況

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　名稱

　　(蓋章)

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　資質(zhì)等級(jí) 資質(zhì)證書(shū)號(hào)碼

　　法定代表人 單位性質(zhì) 注冊(cè)地

　　通訊地址

　　郵政編碼 電話 傳真

　　從事物業(yè)服務(wù)的主要經(jīng)歷、業(yè)績(jī)

　　項(xiàng)目名稱地址管理期間物業(yè)類(lèi)型面積所獲榮譽(yù)

　　項(xiàng)目名稱地址管理期間物業(yè)類(lèi)型面積所獲榮譽(yù)

　　參加繼續(xù)教育情況

　　起止日期內(nèi) 容培訓(xùn)機(jī)構(gòu)名稱學(xué) 時(shí)成 績(jī)

　　申報(bào)擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目情況

　　項(xiàng)目名稱地址物業(yè)性質(zhì)物業(yè)面積

　　1、

　　2、

　　3、

　　注冊(cè)機(jī)構(gòu)審核意見(jiàn)

　　(蓋章)

　　年 月 日

　　注冊(cè)號(hào) 注冊(cè)時(shí)間 注冊(cè)有效期

　　貼身份證件復(fù)印件

　　貼助理物業(yè)管理師資格證書(shū)或全國(guó)物業(yè)管理師資格證書(shū)復(fù)印件