岳陽市人民政府關于印發岳陽市國有土地上房屋征收與補償實施辦法的通知(岳政發[2012]13號)

　　各縣、市、區人民政府，岳陽經濟技術開發區、城陵磯臨港產業新區、南湖風景區、屈原管理區，市直各單位，中央、省屬駐岳各單位：

　　《岳陽市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》已經2012年9月24日市人民政府第74次常務會議討論通過，現印發給你們，請認真遵照執行。

　　二○一二年十月二十九日

　　岳陽市國有土地上房屋征收與補償實施辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為了規范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人(以下簡稱被征收人)的合法權益，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令第590號)(以下簡稱《條例》)、住房和城鄉建設部《國有土地上房屋征收評估辦法》(建房〔2011〕77號)等規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 為了公共利益的需要，在本市行政區域內實施國有土地上的房屋征收與補償活動，適用本辦法。

　　第三條 房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、補償公平、結果公開的原則。

　　第四條 市、縣(市)人民政府負責本行政區域內國有土地上房屋的征收與補償工作。

　　岳陽樓區、云溪區、君山區人民政府及屈原管理區管委會負責本區區屬征收項目和市人民政府交辦的征收項目(以下簡稱區實施項目)的征收與補償工作。

　　第五條 市、縣(市)房地產管理局為本級人民政府國有土地上房屋征收部門，其設立的征收管理機構負責征收補償的日常工作。

　　岳陽樓區、云溪區、君山區人民政府及屈原管理區管委會可以確定本區國有土地上房屋征收部門，承擔本區實施項目的征收與補償具體工作。

　　房屋征收部門的主要職責：

　　(一)宣傳貫徹《條例》及相關法律法規政策;

　　(二)擬制和報批征收補助和獎勵等相關配套措施;

　　(三)組織征收調查登記和社會穩定風險評估;

　　(四)擬制并報批房屋征收具體項目補償方案;

　　(五) 負責征收補償資金概算并實行專戶存儲、專款專用，確保及時補償到位;

　　(六)會同物價、財政等部門核定房屋征收實施工作經費比例，對房屋征收實施單位在委托范圍內實施的房屋征收補償行為進行監督，并對其行為后果承擔法律責任;

　　(七) 組織簽訂和履行征收補償協議，公布分戶補償結果，建立征收補償檔案，負責具體征收項目的決算;

　　(八)組織拆除被征收房屋并辦理相關權證注銷手續;

　　(九)承擔和協調其他與征收補償有關的工作。

　　其中，第(二)、第(五)項由市、縣(市)房屋征收部門負責，區實施項目的決算應當報經市房屋征收部門審核。

　　第六條 房屋征收部門可以設立或者委托征收實施單位，承擔征收與補償的具體工作，征收實施單位不得以營利為目的。

　　從事房屋征收工作的人員應當掌握相關的政策、法律和專業知識，并定期接受業務培訓，經市房屋征收部門考核合格后方可上崗。

　　第七條 發改、財政、人社、住建、規劃、國土資源、審計、物價、教育、監察、公安、信訪、電信等部門以及鄉鎮人民政府(街道辦事處)、村(居)委會應當按照各自職責分工，配合房屋征收部門做好國有土地上房屋征收工作。

　　第八條 確需征收房屋的各項建設，應當符合國民經濟和社會發展規劃，土地利用總體規劃，城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設和舊城區改建應納入市、縣級國民經濟和社會發展年度計劃。

　　第九條 上級人民政府應當加強對下級人民政府房屋征收與補償工作的監督。

　　市房屋征收部門應當加強對縣市區房屋征收與補償實施工作的指導，對區實施項目實行征收補償方案和征收補償協議(合同)審核備案制度。

　　第十條 任何組織和個人對違反本辦法規定的行為，都有權向有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門舉報。接到舉報的人民政府、房屋征收部門和其他有關部門對舉報應當及時核實、處理。

　　監察機關應當加強對參與房屋征收與補償工作的政府和有關部門或者單位工作人員的監察。

　　第二章 征收程序

　　第十一條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，依法作出房屋征收決定：

　　(一)國防和外交的需要;

　　(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要;

　　(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要;

　　(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要;

　　(五)由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要;

　　(六)法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

　　第十二條 因公共利益需要征收房屋的，提出征收房屋申請的單位應當向有關房屋征收部門提交以下材料：

　　(一)發改部門出具的項目符合國民經濟和社會發展規劃的證明材料和項目立項批文;

　　(二)規劃部門出具的項目符合城鄉規劃和專項規劃的證明材料以及劃定的項目征收規劃調查紅線;

　　(三)國土資源部門出具的項目符合土地利用總體規劃的證明材料;

　　(四)資金來源情況說明;

　　(五)需要提交的其他相關材料。

　　第十三條 規劃部門劃定項目征收規劃調查紅線時，應當符合控制性詳細規劃和土地地塊的整合要求，不得分割現有房屋實際占用地塊。

　　第十四條 房屋征收部門收到申請后，應當在15個工作日內對項目用地范圍內的建(構)筑物進行征收前期調查，概算出征收補償安置資金總額，形成概算報告交申請征收單位。概算報告應當載明概算的過程、方法、標準、結果及房屋所有權人姓名、房屋權證號、建筑面積、用途等內容。概算中的房屋測繪、房屋價值預評估作業，由房屋征收部門與申請征收單位協商選定專業作業單位，作業費用由申請征收單位承擔。

　　第十五條 房屋征收部門根據調查概算結果和征收補償有關規定擬制征收補償方案并初步征求被征收人意見。房屋征收補償方案應當包括以下內容：

　　(一)征收范圍;

　　(二)補償原則及補償方式、標準;

　　(三) 征收實施步驟、簽約期限及補助和獎勵辦法、標準;

　　(四)安置房地點及搬遷過渡方式、過渡期限;

　　(五)住房保障對象的住房保障措施;

　　(六)其他需要明確的內容。

　　第十六條 房屋征收部門根據征收補償方案的初步征求意見情況并征求信訪、維穩部門意見后形成社會穩定風險評估報告。風險評估報告應當載明以下內容：

　　(一)征收項目是否符合有關法律法規規章和政策的規定;

　　(二)對被征收人初步征求意見等前期工作情況;

　　(三)實施征收是否存在引發群眾集體上訪、群體性事件的風險和其他不穩定因素;同一舊城區改建項目的贊成率是否達到被征收戶數量的半數以上;

　　(四)對可能出現的社會穩定風險的防范對策、化解措施和處置預案;

　　(五)社會穩定風險評估結果。

　　第十七條 社會穩定風險評估報告認定可以實施的征收項目，由房屋征收部門將補償方案報經同級人民政府組織規劃、國土資源、財政、物價、審計等部門論證后，在政府門戶網站和征收范圍現場予以公布，公開征求公眾意見。公開征求意見期限不得少于30日。

　　征求意見情況和根據公眾意見修改情況應及時公布。

　　同一舊城區改建項目，50%以上被征收戶認為補償方案不符合《條例》和本辦法規定的，房屋征收部門應當報請同級人民政府組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證情況修改方案。

　　第十八條 征收補償方案通過部門論證后，申請征收單位應當報請規劃部門劃定項目征收紅線，房屋征收部門根據征收紅線擬定征收范圍報同級人民政府確定后予以公布。

　　第十九條 房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為，違反規定實施的部分，不予補償。

　　房屋征收部門應當將前款所列事項書面通知規劃、住建、工商、稅務、國土資源等有關部門暫停辦理房屋征收范圍內的相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過一年。

　　第二十條 房屋征收部門應當及時對征收范圍內房屋情況進行調查登記，被征收人應當配合調查登記，并在登記結果上簽字。調查登記應當包含以下內容：

　　(一)被征收人基本情況;

　　(二)房屋及土地權屬、區位、用途、建筑面積等情況;

　　(三)權屬未登記及擅自改變用途的情況;

　　(四)房屋及土地出租、抵押、查封等情況;

　　(五)被征收人選擇的補償方式;

　　(六)被征收人是否符合住房保障條件;

　　(七)其他需要登記的情況。

　　第二十一條 調查登記結果應在征收范圍內向被征收人公布。被征收人對調查登記結果有異議的，房屋征收部門應當及時核實。

　　第二十二條 房屋征收部門應當將權屬未登記和擅自改變用途的建筑報請同級人民政府組織規劃、國土資源、住建等部門進行認定和處理。

　　第二十三條 調查登記結果確定后，申請征收單位將征收補償資金足額存入監管資金帳戶;實行產權調換的，還應提供經規劃部門審定的產權調換房屋建設規劃方案和平面布局圖或者用于產權調換的房屋權屬證書后，房屋征收部門報請同級人民政府作出房屋征收決定，并公告。房屋征收決定應當載明行政復議和行政訴訟的權利、途徑及期限等事項。

　　同一舊城區改建項目被征收戶數較多的(市區為150戶及以上)，房屋征收決定應經人民政府常務會議討論通過后作出。

　　第二十四條 房屋征收部門根據征收決定，組織被征收人投票選擇房地產價格評估機構作為征收評估機構，得票率超過全體被征收戶數50%的確定為征收評估機構;如無一家評估機構得票率超過50%，則以公開隨機抽簽的方式選定征收評估機構。抽簽結果由公證部門現場公證。

　　第二十五條 從事國有土地上房屋征收評估的評估機構應當按《房地產估價機構管理辦法》(建設部令第142號)的規定取得相應資質，在市房地產管理局登記備案并接受其監管。

　　第二十六條 被征收房屋的價值由選定的征收評估機構按照國家有關規定評估確定，評估時點為房屋征收決定公告之日。對于權屬未經登記和擅自改變用途的建筑，按規劃、國土資源、住建等部門作出的認定和處理結果進行評估。對被征收房屋價值的補償不得低于房屋征收決定公告之日類似被征收房屋房地產的市場價格。評估機構作出評估報告，應當對類似被征收房屋房地產的市場價格進行說明。

　　征收評估機構應當安排有注冊估價師在內的2人以上估價人員對被征收房屋進行實地查勘，掌握房屋裝飾裝修及附屬設施情況，按照國家有關規定出具委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告并報送委托評估的房屋征收部門，房屋征收部門向被征收人轉交分戶評估報告。

　　區房屋征收部門應當在接到區實施項目的房地產價值評估報告之日起15日內將評估報告報市房屋征收部門備案。

　　第二十七條 市房屋征收部門應當組織成立由房地產估價師以及價格、房地產、土地、城市規劃、法律等方面專家組成的市國有土地上房屋征收評估專家委員會。

　　房屋征收部門或者被征收人對評估確定的被征收房屋價值有異議的，應當根據國家有關規定在收到評估報告之日起10日內向原房地產價格評估機構書面申請復核。對復核結果有異議的，應當根據國家有關規定在收到復核結果之日起10日內向市國有土地上房屋征收評估專家委員會申請鑒定。

　　第二十八條 房屋征收部門或其委托的征收實施單位應當在征收決定公告規定的簽約期限內，根據征收補償方案和征收評估機構出具的分戶評估結果與被征收人協商，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項簽訂房屋征收補償協議。

　　區房屋征收部門與被征收人簽訂補償協議后，應當在5日內將協議報市房屋征收部門備案。

　　補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

　　第二十九條 在房屋征收決定公告規定的簽約期限內與被征收人達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門提供協商記錄和分戶補償方案報請同級人民政府作出房屋征收補償決定，并在征收范圍內公告。區人民政府作出補償決定前，分戶補償方案應當報市房屋征收部門審核備案。

　　補償決定應當包括下列內容：

　　(一)被征收房屋及權利人的基本情況;

　　(二)征收的依據和理由;

　　(三)《條例》第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項;

　　(四)告知被征收人行政復議和行政訴訟的權利、途徑及期限。

　　補償決定規定的搬遷期限不得少于15日。

　　第三十條 房屋征收部門應當根據補償協議約定或補償決定及時支付補償資金，被征收人應當按照協議約定或者補償決定規定的搬遷期限完成搬遷。

　　第三十一條 房屋補償決定作出后，被征收人在法定期限內不申請行政復議、不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋補償決定的人民政府依法申請人民法院強制執行。

　　在實施強制執行時，房屋征收部門應當對被征收房屋及裝飾裝修作勘察記錄，評估機構對被征收房屋及裝飾裝修進行價值評估，并由公證機關辦理證據保全。

　　第三十二條 房屋征收部門應當將分戶補償情況在征收范圍內公布，并建立房屋征收補償檔案。

　　第三十三條 房屋征收部門負責選擇具有建筑施工資質的企業實施被征收房屋的拆除，并收回和注銷被征收房屋權屬證書。

　　建筑施工企業在房屋拆除施工前，應當制定房屋拆除實施方案報市、縣(市)人民政府具有房屋拆除施工安全監督管理職責的部門備案，市、縣(市)人民政府具有房屋拆除施工安全監督管理職責的部門應當加強對房屋拆除施工安全的監督管理。

　　房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。

　　第三十四條 項目征收完成后，房屋征收部門應當及時辦理項目決算手續。

　　第三章 征收補償

　　第三十五條 房屋征收部門對被征收人給予的補償包括：

　　(一)被征收房屋價值的補償;

　　(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

　　(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

　　第三十六條 被征收房屋的建筑面積、結構、用途等，以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準;房屋權屬證書與房屋登記簿不符的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。

　　第三十七條 對權屬未登記和擅自改變用途的建筑按本辦法第二十二條規定程序認定為合法建筑的，應當給予補償;對未超過批準期限的臨時建筑，按建筑成本并結合使用年限給予補償;對違法建筑和超過批準期限的臨時建筑不予補償。

　　第三十八條 被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

　　被征收人選擇房屋產權調換的，房屋征收部門應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。

　　用于產權調換房屋的價值，應當由房屋征收評估機構評估確定。用于產權調換房屋的價值評估時點，應當與被征收房屋的價值評估時點一致。

　　因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，房屋征收部門應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

　　第三十九條 采取貨幣補償或者現房產權調換方式的，給予被征收人一次搬遷費;采取產權調換方式且需要被征收人過渡的，給予被征收人兩次搬遷費。

　　房屋征收部門對住宅采取產權調換方式補償且需要被征收人過渡的，對自行解決周轉用房的被征收人，應當按實際過渡期限支付臨時安置費;對已向被征收人提供周轉用房的，在約定過渡期限內不支付臨時安置費。采取貨幣補償或者產權調換方式的，給予6個月的臨時安置費。

　　拆除倉儲、生產經營用房的搬遷費，根據拆卸、搬運、安裝生產設備的實際情況，按照有關規定評估確定;對于無法搬遷或者無法恢復使用的設備，可以按有關規定評估確定其現實價值給予相應補償;對已廢棄的生產設備不予補償。

　　被征收房屋價值評估中不包括裝飾裝修價值的，其裝飾裝修的補償根據征收評估機構實地勘查結果協商確定;協商不成的，委托征收評估機構評估確定。

　　第四十條 以新建房屋實行產權調換的，房屋征收部門應當與被征收人按產權調換房屋的合理建設工期約定過渡期限。

　　實際過渡期限自被征收人騰空房屋交付拆除之日起至產權調換房屋達到交付條件之日止。

　　第四十一條 由于房屋征收部門的責任，實際過渡期限超過約定過渡期限的，從逾期之月起，房屋征收部門應當按下列規定給被征收人支付臨時安置費：

　　(一)被征收人自行解決周轉用房的，超過約定過渡期限12個月以內(含12個月)的，按標準的150%支付臨時安置費;超過約定過渡期限12個月以上的時段，按標準的200%支付臨時安置費;

　　(二)已向被征收人提供周轉用房的，除繼續提供周轉用房外，超過約定過渡期限12個月以內(含12個月)的，按標準的50%支付臨時安置費;超過約定過渡期限12個月以上的時段，按標準的100%支付臨時安置費。

　　第四十二條 被征收房屋是生產、經營性用房且生產經營行為合法，因征收造成停產停業損失的，每月按被征收房屋評估價值的一定比例給予補償，補償期限為6個月。

　　第四十三條 被征收人因重大疾病、喪失勞動能力或者家庭生活特別困難等情況在征收期間確有搬遷困難的，可向民政部門申請給予適當救助。

　　在征收補償方案確定的簽約期限內簽訂補償協議的，房屋征收部門可以給予被征收人適當獎勵。

　　臨時安置費、停產停業損失補償費、補助費和獎金的計算方法及標準由房屋征收部門會同財政、物價等部門依法制定。

　　第四十四條 拆除電力、電訊、給排水、燃氣等設施，房屋征收部門應當根據國家、省、市有關規定辦理。

　　第四十五條 對享受城鎮最低社會生活保障待遇且住宅建筑面積合計不足50平方米的被征收人，按照50平方米實施最低居住面積保障。對被征收住宅的裝飾裝修、臨時安置和獎勵等，按實際征收面積計算。

　　在房屋征收范圍確定后，被征收人對被征收房屋進行析產的，不享受前款規定的最低居住面積保障。

　　第四十六條 被征收房屋以貨幣補償方式征收后，被征收人仍符合住房保障條件的，按國家、省、市有關規定給予住房保障。

　　第四十七條 征收設有抵押權的房屋，被征收人與房屋征收部門在房屋征收簽約期限內達成補償協議的，在被征收人與抵押權人簽訂抵押權處置協議后，房屋征收部門對被征收人給予補償;未達成抵押權處置協議的，應采取提存補償款等依法保障抵押權人合法權益的措施。

　　第四十八條 被征收人搬遷時不得損壞和拆走已作補償的建筑物、構筑物及附屬設施設備，否則房屋征收部門可在相應補償款項中扣回。

　　第四十九條 任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。

　　禁止建設單位參與搬遷活動。

　　第五十條 公安、教育、民政、人口和計劃生育、人社等部門應當及時為被征收人辦理戶口遷移、轉學、低保關系變更、計劃生育關系遷移、社會保險等手續，免收市、縣本級行政事業性收費。

　　第五十一條 審計機關應當加強對房屋征收補償費用管理和使用情況的監督，并公布審計結果。

　　第四章 法律責任

　　第五十二條 有下列行為之一的，按照《條例》有關規定進行處理：

　　(一)國家工作人員在房屋征收與補償工作中不履行法定職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的;

　　(二)采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷的;

　　(三)貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的;

　　(四)征收評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的。

　　第五十三條 采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作的，依法給予治安管理處罰;涉嫌犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第五章 附則

　　第五十四條 為了公共利益的需要，在本市行政區域內實施國有農用地上的房屋征收與補償活動，按省、市相關規定執行。

　　第五十五條 各縣(市)人民政府可根據本辦法制定本行政區域內國有土地上房屋征收實施細則。

　　第五十六條 岳陽經濟技術開發區、城陵磯臨港產業新區、南湖風景區轄區內國有土地上房屋征收補償工作由市房屋征收部門負責組織實施。

　　第五十七條 本辦法自公布之日起施行。《岳陽市人民政府印發關于貫徹落實國有土地上房屋征收與補償條例若干規定(暫行)的通知》(岳政發〔2011〕9號)同時廢止。