無錫市物業管理辦法

　　第一章　總則

　　第二章　業主自治管理

　　第三章　前期物業管理

　　第四章　物業管理服務與費用

　　第五章　物業的使用與維護

　　第六章　罰則

　　第七章　附則

第一章　總則

　　第一條　為規范物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業管理企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》和《江蘇省物業管理條例》等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條　本辦法適用于本市行政區域內物業管理活動。

　　新建住宅區和配套設施齊全的原有住宅區，應當實行物業管理；配套設施不齊全的原有住宅區和其他物業，推行物業管理。

　　第三條　無錫市房產管理局是市物業管理行政主管部門，負責本市物業管理活動的監督管理工作。

　　市(縣)、區人民政府確定負責物業管理的行政主管部門在市物業管理行政主管部門的指導下，負責本轄區內物業管理活動的監督管理工作。

　　市、市(縣)、區人民政府的其他有關部門，按照各自的職責，協同實施本辦法。

　　第四條　街道辦事處(鎮人民政府)協助有關行政主管部門對物業管理活動進行監督，協調物業管理與社區建設之間的關系。

第二章　業主自治管理

　　第五條　業主通過業主大會和業主委員會對物業實施自治管理。物業管理區域內業主數量少的，物業管理的組織形式可以由業主自主決定。

　　第六條　在物業管理活動中，業主的權利、義務和業主大會、業主委員會應當履行的職責，按照國務院《物業管理條例》和《江蘇省物業管理條例》有關規定執行。

　　第七條　一個物業管理區域只成立一個業主大會。業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。物業管理區域具備有下列情形之一的，應當成立業主大會：

　　(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業管理區域總建筑面積50%以上；

　　(二)已交付使用的物業建筑面積達到物業管理區域總建筑面積30%不足50%，但使用已超過一年的。

　　只有一個業主，或者業主數量較少且經全體業主同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　第八條　物業管理區域符合前條第一款所列情形之一的，建設單位應當及時向所在地市(縣)、區物業管理行政主管部門提出成立業主大會的書面報告， 并提供業主清冊、物業建設面積、物業出售并交付使用時間等文件資料。建設單位未及時報告的，業主也可以直接向所在地市(縣)、區物業管理行政主管部門提出 成立業主大會的書面要求。

　　市(縣)、區物業管理行政主管部門接到建設單位的書面報告或者業主的書面要求后，應當會同街道辦事處(鎮人民政府)指導業主推薦產生首次業主大會籌備組成員，組成首次業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)。

　　籌備組由業主代表、建設單位組成。籌備組組成人員確定后，應當在物業管理區域內公告，公告時間不少于7日。

　　第九條　籌備組應當做好以下工作：

　　(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

　　(二)參照物業管理行政主管部門制訂的示范文本，擬定業主大會議事規則草案和業主公約草案；

　　(三)確認業主身份和業主在首次業主大會會議上的投票權數；

　　(四)通過直接提名或者采取10%以上的業主聯名推薦等方式確定業主委員會成員候選人；

　　(五)做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　第十條　首次業主大會業主的投票權數，住宅物業實行一套一票；非住宅物業按每150平方米建筑面積為一票，不足150平方米的，以每一房屋權屬證書為一票。單個業主最多票權數不能超過總投票權數的30%。

　　業主在第二次及其以后的業主大會上投票權數的確定，業主大會議事規則另有規定的，從其規定；沒有明確規定的，從前款規定。

　　第十一條　籌備組自成立之日起30日內，在物業所在地市(縣)、區物業管理行政主管部門和街道辦事處(鎮人民政府)指導下，召開首次業主大會會議，討論通過業主大會議事規則和業主公約等內容，并選舉產生業主委員會。

　　首次業主大會籌備費用由物業建設單位承擔。

　　第十二條　業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。有下列情形之一的,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:

　　(一)有20%以上業主提議的；

　　(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

　　(三)業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情形。

　　業主委員會未按照上述規定及時組織召開業主大會臨時會議的，物業所在地市(縣)、區物業管理行政主管部門應當督促業主委員會召開業主大會臨時會議。

　　第十三條　業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，必要時也可以采取集體討論與書面征求意見相結合的形式召開業主大會會議。

　　采用集體討論形式時，業主數量較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選業主代表參加業主大會會議，業主代表應當持有其所代表業主的書面委托意見。到會業主代表所代表的業主持有的投票權數，應當超過該物業管理區域內業主投票權總數的二分之一。

　　采用書面征求意見形式時，應當將征求意見書送交每一位業主并及時在物業管理區域內公示。返回意見的業主所持有的投票權數，應當超過該物業管理區域內業主投票權總數的二分之一。

　　第十四條　業主大會會議由業主委員會召集主持。業主委員會應當于會議召開15日以前通知全體業主，并將會議主要議題、方式、時間等內容在物業管理區域內公告。

　　住宅物業管理區域的業主大會會議，應當告知所在地市(縣)、區物業管理行政主管部門和相關居民委員會。所在地市(縣)、區物業管理行政主管部門和相關居民委員會可以派人列席會議。

　　需要物業管理企業列席業主大會會議的，物業管理企業的負責人或者其書面委托代理人應當列席會議。

　　第十五條　業主大會作出的決定，必須經與會業主所持投票權數二分之一以上通過。

　　業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘和解聘物業管理企業、專項維修資金使用和續籌方案等重大決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權數三分之二以上通過。

　　第十六條　業主委員會由業主大會選舉產生，是業主大會的執行機構，對業主大會負責，維護全體業主的合法權益。

　　業主委員會由5人以上15人以下單數組成，任期為3年，可以連選連任。

　　業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

　　第十七條　業主委員會委員應當符合下列條件：

　　(一)本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主；

　　(二)遵守國家法律、法規；

　　(三)遵守業主大會議事規則、業主公約，模范履行業主義務；

　　(四)熱心公益事業，自愿為業主服務，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；

　　(五)具有一定組織能力，具備必要的工作時間。

　　第十八條　業主委員會委員有下列情形之一的，其業主委員會委員資格終止：

　　(一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

　　(二)無故缺席業主委員會會議連續三次以上的；

　　(三)因疾病等原因喪失履行職責能力的；

　　(四)有犯罪行為的；

　　(五)辭職獲準的；

　　(六)拒不履行業主義務的；

　　(七)因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

　　業主委員會委員辭職，必須提前2個月向業主委員會或者業主大會提出書面辭呈。

　　業主委員會委員缺額按業主大會議事規則補選，但缺額人數達業主委員會委員半數以上的，應當召開業主大會重新選舉。

　　業主委員會委員資格終止或者被補選為業主委員會委員的，業主委員會應當在本物業管理區域內予以書面公告。

　　第十九條　業主委員會自選舉產生之日起30日內，將業主大會成立情況、業主大會議事規則和業主委會委員名單等材料向物業所在地市(縣)、區物業管理行政主管部門備案。

　　市(縣)、區物業管理行政主管部門對依法選舉產生的業主委員會出具業主委員會備案證明和印章刻制證明。

　　業主委員會備案的有關內容發生變更的，應當按照本條第一款規定重新備案。

　　第二十條　業主委員會在任期屆滿的2個月前，應當告知所在地市(縣)、區物業管理行政主管部門，市(縣)、區物業管理行政主管部門應當會同街道辦事處(鎮人民政府)及時指導召開業主大會會議進行業主委員會換屆選舉。

　　新一屆業主委員會產生之日起10日內，原業主委員會應當將其保管的有關資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給新一屆業主委員會，并做好其他交接工作。

　　第二十一條　業主大會、業主委員會作出的決定應當予以公布，對物業管理區域內的全體業主和使用人具有約束力。

　　業主大會、業主委員會作出的決定，不得與法律、法規、規章相抵觸，不得損害社會公共利益。

　　第二十二條　業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔；可以從物業共用部位、共用設施設備經營收益中支付，也可以由全體業主分攤。經費的籌集、管理、使用由業主大會議事規則具體規定。

　　第二十三條　業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域的社會治安等相關工作。

　　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，居民委員會也應當支持業主大會、業主委員會依法開展工作。

　　住宅物業管理區域的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

　　第二十四條　實行物業管理的區域，可以建立由街道辦事處(鎮人民政府)、公安派出所、居民委員會、業主委員會、物業管理企業等相關單位參加的聯席會議制度。聯席會議由物業管理區域所在地的街道辦事處(鎮人民政府)主持，協調處理有關事宜。

第三章　前期物業管理

　　第二十五條　物業建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時，應當向所在地市、市(縣)物業管理行政主管部門提出劃分物業管理區域的要求。

　　市、市(縣)物業管理行政主管部門應當按照物業的相對獨立封閉、共用設施等相關情況劃定物業管理區域。

　　第二十六條　住宅物業建設單位應當按照住宅物業管理區域物業總建筑面積的4‰無償提供物業管理服務用房。物業管理服務用房和按國家有關規定納入配套建設的物業共用設施設備，應當與新建物業同步設計、同步施工。

　　第二十七條　物業建設單位在物業銷售前，應當通過招標方式選聘具有相應資質的物業管理企業，實施前期物業管理；投標人少于3個或者規模較小的物業，經物業所在地市(縣)、區物業管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

　　第二十八條　前期物業管理應當簽訂書面的前期物業管理服務合同，制定業主臨時公約。前期物業管理服務合同和業主臨時公約，應當在物業銷售前告知所在地市(縣)、區物業管理行政主管部門。

　　同一物業管理區域內，前期物業管理服務合同中涉及物業購買人共同利益的約定應當一致。

　　第二十九條　普通住宅前期物業管理服務收費標準由價格主管部門核準。前期物業管理企業或者建設單位應當在政府指導價范圍內，與房屋購買人在前期物業管理服務合同中預先約定收費標準。

　　以招投標方式確定的前期物業服務收費應當報價格主管部門備案。

　　房屋出售交付之日的當月及以前發生的物業管理服務費用，由物業建設單位承擔；房屋出售交付之日次月至前期物業管理服務合同終止之日當月發生的物業管理服務費用，由房屋購買人按照前期物業管理服務合同約定的前期物業管理服務收費標準承擔。

　　第三十條　物業建設單位申請房屋預(銷)售許可證時，應當提交物業管理服務用房的室號、面積和物業共用設施設備的相關資料。

　　物業建設單位與房屋購買人訂立房屋銷售合同時，應當將前期物業管理服務合同、業主臨時公約和房屋購買人應當享有的物業管理服務用房和物業共用部位、共用設施設備數質量情況，作為房屋銷售合同的附件，并將前期物業管理企業基本情況告知房屋購買人。

　　物業建設單位向房屋購買人交付房屋時，應當將物業管理服務用房和物業共用部位、共用設施設備等一并交付查驗。

　　第三十一條　前期物業管理企業承接物業時，應當對物業管理區域內物業管理服務用房和物業共用部位、共用設施設備等的數質量情況進行查驗，并查明供水、供電、供氣、供熱、路燈、通訊、有線電視等相關管線和設施設備與有關單位的移交情況。

　　對物業管理服務用房和物業共用部位、共用設施設備達不到數質量要求的，前期物業管理企業不得接管。

　　業主委員會成立后，前期物業管理企業應當將物業管理服務用房和物業共用部位、共用設施設備等的查驗情況報告業主委員會。

第四章　物業管理服務與費用

　　第三十二條　物業管理企業應當依法取得物業管理企業資質，并在資質等級許可的范圍內從事物業管理活動。物業管理企業資質實行年檢制和等級制管理。

　　物業管理企業應當配備相應的物業管理專業人員和其他相關專業技術人員。專業人員和其他相關專業技術人員應當按照國家規定取得相應職業資格證書后，持證上崗。

　　第三十三條　一個物業管理區域只能由一家物業管理企業實施物業管理，物業管理企業由業主大會決定選聘。

　　物業管理服務合同簽訂前，業主委員會應當將下列事項在本物業管理區域內公示，聽取業主意見，接受業主的監督,經業主大會同意后，負責與物業管理企業簽訂物業管理服務合同：

　　(一)聘請物業管理企業的方式；

　　(二)擬聘請的物業管理企業基本情況；

　　(三)擬訂立的物業管理服務合同草案。

　　物業管理服務合同應當參照物業管理行政主管部門制定發布的示范文本，對物業管理服務事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

　　物業管理服務合同應當在生效、終止或者解除之日起15日內，告知所在地市(縣)、區物業管理行政主管部門。

　　第三十四條　物業管理服務合同中的物業管理服務事項主要包括以下內容：

　　(一)物業共用部位和物業共用設施設備的日常養護和管理；

　　(二)物業管理區域內共用部位的保潔；

　　(三)公共綠地、花草樹木等的養護管理；

　　(四)協助公安部門維護物業管理區域內的公共秩序、設置安全警示標志、進行消防和交通等事項的安全防范；

　　(五)物業裝飾裝修的安全性能、垃圾清運等管理服務；

　　(六)物業檔案的管理。

　　業主委員會經業主大會同意，可以與物業管理企業約定前款內容以外的其他服務項目；物業管理企業也可以直接向業主和使用人提供物業管理服務合同以外的其他服務項目，業主和使用人對物業管理企業提供的其他服務有自主選擇權。

　　第三十五條　業主委員會應當在物業管理服務合同到期的3個月前，組織召開業主大會會議，就物業管理服務合同是否延續作出決定，并提前2個月將決定書面通知物業管理企業。

　　業主大會決定重新選聘物業管理企業或者物業管理企業不愿延續物業管理服務合同的，業主委員會應當在2個月內組織選聘新的物業管理企業。

　　物業管理服務合同到期后，選聘新的物業管理企業工作仍未完成的，業主委員會與原物業管理企業協商一致，可以簽訂期限不超過6個月的臨時物業管理 服務合同，但是，臨時物業管理服務合同期限未滿，而業主委員會與新選聘物業管理企業簽訂的物業管理服務合同生效的，臨時物業管理服務合同終止。

　　第三十六條　經業主大會批準，由業主委員會解聘的物業管理企業應當在接到解聘通知7日內退出該物業管理區域，并完成向業主委員會或者新聘的物業管理企業移交全部物業管理檔案資料、預收的有關費用、物業管理用房和物業共用設施設備等工作。

　　第三十七條　物業管理服務費用標準的確定，應當遵循合理、公平、公開以及與物業管理企業服務等級、服務內容相適應的原則。

　　第三十八條　物業管理服務費用應當區別不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。

　　普通住宅物業管理服務費實行政府指導價，具體標準由業主委員會經業主大會同意后，在價格主管部門公布的政府指導價范圍內，與物業管理企業在物業管理服務合同中約定。

　　非普通住宅及商住樓、寫字樓、工業園區等物業管理服務費實行市場調節價。收費標準，未產生業主委員會的，由開發建設單位或者物業管理企業與物業 買受人在物業管理服務合同中約定；已產生業主委員會的，由業主委員會經業主大會同意后，與物業管理企業在物業管理服務合同中約定。

　　政府指導價由價格主管部門會同物業管理行政主管部門共同確定，每年公布一次。

　　第三十九條　物業管理企業根據業主的委托提供物業管理服務合同以外的服務項目，服務費用由雙方約定。

　　第四十條　物業管理服務費由物業管理企業按照物業管理服務合同約定的收費項目和標準向業主收取。收費項目和標準應當向全體業主公布。

　　物業管理企業已接受委托實施物業管理并相應收取服務費的，其他部門和單位不得再向業主或者物業使用人重復收取衛生費、治安費等性質和內容相同的費項。

　　經業主同意，物業管理企業可以向業主預收物業管理服務費。

　　業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業管理服務費的，從其約定，但業主負連帶繳納責任。

　　第四十一條　物業管理服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式約定。

　　采取酬金制的，物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金的收支情況。物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定，聘請專業機構對物業服務資金進行年度預決算和對物業服務費用的收支情況進行審計。

　　第四十二條　物業管理區域內，發生違反業主公約的行為，物業管理企業應當制止，并協助業主委員會進行糾正。

　　對違反有關治安、環保和物業使用等方面法律、法規、規章規定行為的，物業管理企業在制止的同時，應當及時向有關行政管理部門報告。

　　第四十三條　物業管理行政主管部門應當建立投訴受理制度。

　　市(縣)、區物業管理行政主管部門接到投訴后，應當在7日內作出是否受理的答復。對決定受理的，應當進行調查、核實，并自受理投訴之日起30日內，將處理意見回復投訴人。

　　投訴人對市(縣)、區物業管理行政主管部門的處理意見有異議的，可以向市物業管理行政主管部門提出書面復核要求。市物業管理行政主管部門應當自收到書面復核要求之日起30日內，將復核意見回復投訴人。

第五章　物業的使用與維護

　　第四十四條　業主依法享有的物業管理服務用房和物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

　　建設單位能夠證明其享有所有權的停車場所，方可出租、出售。

　　第四十五條　業主或者使用人進行物業裝飾裝修，應當告知物業管理企業，并遵守業主公約。

　　物業管理企業應當將物業裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人，并對物業裝飾裝修活動實施監督。物業管理企業發現違反裝飾裝修規 定的，應當立即勸阻、制止，并督促改正。對已造成物業危害后果或者經勸阻、制止拒不改正的，應當及時告知業主委員會并報有關行政主管部門依法處理。

　　物業管理企業違反有關裝飾裝修規定的，業主或者業主委員會應當及時報告有關行政主管部門依法處理。

　　第四十六條　業主、業主委員會和物業管理企業應當對其負有維護責任的物業定期維修養護。

　　當物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護；責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意或者直接按照業主公約的約定，可以由物業管理企業維修養護或者采取應急防范措施，費用由責任人承擔。

　　物業維修養護時，相關業主和物業使用人必須給予配合。因拒絕配合造成物業損壞或者財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。

　　第四十七條　供水、供電、供氣、供熱、路燈、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域相關管線和設施設備維修、養護的責任。

　　前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

　　第四十八條　物業管理區域內的機動車停車場(庫)，應當供本物業管理區域內的業主和使用人使用，不得向本物業管理區域外的單位和個人轉讓。

　　利用物業共用部位、共用設施、場地等停放車輛的，應當經業主大會同意，車輛停放應當有序，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

　　第四十九條　物業管理區域內應業主或者業主委員會委托實施專人管理的機動車停車服務收費標準，按照價格主管部門制定的標準執行。

　　利用屬于全體業主所有的物業共用部位、共用設施、場地等停放車輛的，車輛停放場地費的收取標準，由業主大會參照有關規定、考慮占用共用設施給予合理補償的原則確定。

　　第五十條　經相關業主、業主大會、物業管理企業同意或者根據物業管理服務合同約定，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當按照規定辦 理有關手續。經營收益應當分類記賬、單獨核算，主要用于補貼物業管理服務費和補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。經營收支情況應當定期向全 體業主公布。

　　第五十一條　物業專項維修資金的管理和使用按照市人民政府有關規定執行。

第六章　罰則

　　第五十二條　業主、物業使用人未按照物業管理服務合同約定繳納物業管理服務費的，經物業管理企業催交仍不交納的，物業管理企業可以按每日萬分之五加收滯納金；業主委員會應當督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院提起訴訟或者申請仲裁。

　　第五十三條　前期物業管理企業違反本辦法第三十一條第二款規定，擅自接管不符合要求的物業管理區域的，由物業管理行政主管部門責令限期改正，并可處1萬元以下罰款。

　　第五十四條　業主委員會委員違反法律、法規規定或者超越權限擅自作出決定，侵害業主合法權益，造成損失的，應當承擔相應的法律責任。

　　第五十五條　違反本辦法規定，法律法規另有處罰規定的，從其規定。

　　違反本辦法規定應當由其他行政管理部門處罰的，由相應的行政管理部門根據有關法律法規的規定予以處罰。

　　第五十六條　物業管理行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章　附則

　　第五十七條　本辦法中有關用語的含義：

　　(一)物業，是指各類房屋及其附屬的設施設備和相關場地；

　　(二)業主，是指物業的所有權人；

　　(三)物業使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人；

　　(四)物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動；

　　(五)共用部位，是指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；

　　(六)共用設施設備，是指物業管理區域內由全體業主共同擁有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、單元防盜門、天線、供電線路、共用照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池井、非經營性停車場、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　第五十八條　本辦法自2006年2月1日起施行。市人民政府1996年6月25日頒布的《無錫市住宅區物業管理暫行辦法》同時廢除。