（國發(fā)［１９９８］３４號） 各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構(gòu)： 　　國務院同意國家計委《關(guān)于加強房地產(chǎn)價格調(diào)控加快住房建設的意見》，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中華人民共和國國務院 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一九九八年十月二十五日 　　　　　　　　關(guān)于加強房地產(chǎn)價格調(diào)控加快住房建設的意見 　　　　　　　　　　（國家計委　一九九八年十月七日） 　　目前，我國城鎮(zhèn)住房出售價格過高，抑制了居民的購房需求，加上房地產(chǎn)盲目投資、住房布局不合理、低租金制約等因素，造成了商品住房大量空置，嚴重影響了住房建設的發(fā)展。為認真貫徹《國務院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》（國發(fā)［１９９８］２３號，以下簡稱《通知》精神，切實解決目前存在的問題，擴大國內(nèi)需求，促進住房建設成為國民經(jīng)濟發(fā)展的新的增長點，必須在改革住房供應體系、停止住房實物分配、發(fā)展住房金融服務的同時，加強和改善房地產(chǎn)價格調(diào)控，調(diào)整住房價格構(gòu)成，保持價格合理穩(wěn)定，促進住房建設的發(fā)展。 　　一、加強房地產(chǎn)價格調(diào)控，建立合理的住房價格體系 　　各地要按照《通知》精神，結(jié)合貫徹《中華人民共和國價格法》，加強對房地產(chǎn)市場價格總水平的調(diào)控，建立與住房供應新體系相適應的住房價格體系。 　　要以保持經(jīng)濟適用住房價格的穩(wěn)定為重點，做好房地產(chǎn)價格調(diào)控和住房價格新體系的建立工作。對中低收入家庭購買的經(jīng)濟適用住房，實行政府指導價，限價銷售。確定價格時要嚴格掌握保本微利的原則，建立成本約束機制，促進合理的區(qū)位差價和質(zhì)量差價的形成。要加強對經(jīng)濟適用住房成本費用的監(jiān)控，禁止亂攤和虛置成本。計入房價的企業(yè)管理費原則上控制在２％以下，利潤控制在３％以下，并以征地和拆遷補償費、勘察設施和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設施建設費（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費）等４項因素成本為基礎(chǔ)計算。對最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房租金，實行政府定價。租金標準，要按與最低收入家庭承受能力相適應的原則確定，并與同期公有住房租金水平相銜接。對高收入家庭購買、租賃的商品住房，實行市場調(diào)節(jié)價，由企業(yè)依據(jù)開發(fā)經(jīng)營成本和市場供求狀況確定租售價格；必要時，政府也要規(guī)定開發(fā)企業(yè)利潤限制幅度。各地制定靈活、有力的價格政策，采取多種形式，促進空置住房的銷售。 　　加強地價管理，降低住房建設成本。抓緊建立基準地價定期確定公布制度，以基準地價為依據(jù)調(diào)控、引導地價水平。要認真做好經(jīng)濟適用住房建設用地年度供應計劃，確保行政劃撥土地政策的落實，嚴禁將用于經(jīng)濟適用住房的行政劃撥土地有償轉(zhuǎn)讓。城區(qū)改造拆遷，對拆遷戶實行拆除房作價補償、安置房政府定價有償提供的辦法。 　　二、清理整頓建設項目收費，調(diào)整住房價格構(gòu)成 　　各地區(qū)、各部門要繼續(xù)貫徹《國家計委、財政部關(guān)于取消部分建設項目收費進一步加強建設項目收費管理的通知》（計價費［１９９６］２９２２號），加大清理整頓工作力度，再取消一批收費項目和降低一批收費標準。取消企業(yè)資質(zhì)審查、工程竣工驗收、產(chǎn)權(quán)審核等收費及各種押金、保證金，合并重復的收費；整頓、規(guī)范征地管理費、供電貼費和各種證照收費，降低過高的收費標準（經(jīng)濟適用房實行減半征收），全面清理房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的收費，取消各種名目的管理費、監(jiān)證費，降低交易手續(xù)費等收費標準，促進房地產(chǎn)流通。工程監(jiān)理、房地產(chǎn)價格評估等中介組織的服務收費，對經(jīng)濟適用住房開發(fā)建設應適當減收。要加強對住房建設中供水、供電、供氣等附屬設施建設費用的管理，各項費用要公開標準，嚴格執(zhí)行預算定額。建立和完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負擔卡制度，加強對建設項目收費的監(jiān)審。 　　對城市基礎(chǔ)設施配套費等較大收費項目，要進行專項治理。城市基礎(chǔ)設施配套費，凡未開征的城市，一律不得開征；對已開征的城市，由國家計委會同財政部、建設部結(jié)合稅費改革和公用事業(yè)價格改革制定治理方案。在國家治理方案出臺前，各地應按照合并重復的收費項目、降低過高的收費標準的原則，對現(xiàn)行收費進行整頓。規(guī)范人防建設費，對住房開發(fā)建設，按規(guī)定需要配套建設人防工程的，要堅持同步配套建設，不得收費；按規(guī)定需要同步建設，但因地質(zhì)條件等原因不能同步配套建設，而必須異地建設收費的，異地建設許可條件和收費標準要從嚴核定，人防工程異地建設費規(guī)范方案由國家計委會同財政部、國家人防主管部門制定。停止向住房開發(fā)建設收取用電權(quán)費。各地要堅決貫徹國務院關(guān)于停止征收商業(yè)網(wǎng)點建設費和不再無償劃撥經(jīng)營性公建設施的規(guī)定，住宅小區(qū)建設中按規(guī)定配套建設的商業(yè)網(wǎng)點，要根據(jù)“誰投資，誰所有，誰受益”的原則出售、出租，建設費用不得進入房價；配套建設的商業(yè)網(wǎng)點，未經(jīng)商業(yè)主管部門批準，不得擅自改變用途；對需要實行政府定價出售、出租的商業(yè)用房，應按保本或保本微利的原則核定價格標準。 　　三、規(guī)范住房價格及物業(yè)管理收費行為，建立正常、良好的市場秩序 　　政府價格主管部門要積極指導、協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立健全價格行為自我約束機制，監(jiān)督企業(yè)銷售住房實行明碼標價，禁止虛假標價。對違反國家規(guī)定，亂加費用、少給面積、價格欺詐等不正當行為，要依法查處。 　　加強對房地產(chǎn)價格評估等中介組織收費行為的約束，監(jiān)督中介組織按規(guī)定辦法和程序開展業(yè)務及收費。禁止違反國家規(guī)定利用行政權(quán)力，強制企業(yè)和當事人接受評估及收費。 　　規(guī)范物業(yè)管理收費。物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的具有公共性的服務，以及代辦收繳水電、煤氣、有線電視、電話費等涉及公眾的服務收費，由當?shù)貎r格主管部門管理，實行政府定價或政府指導價。收費標準要與物業(yè)管理的服務內(nèi)容、服務深度以及當?shù)鼐用窠?jīng)濟承受能力相適應。對普通居民住房物業(yè)管理收費標準要嚴格核定。物業(yè)管理企業(yè)要認真執(zhí)行國家的價格政策，做好收費項目和標準及收費辦法的公開工作，切實向住戶提供質(zhì)價相符的服務。 　　四、積極穩(wěn)妥地推進公有住房租金改革，加快實現(xiàn)住房商品化 　　公有住房租金改革是住房制度改革的重要內(nèi)容，也是加快住房建設發(fā)展的重要條件。各地要認真貫徹國務院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的各項政策措施，繼續(xù)推進租金改革。租金改革要考慮職工的承受能力，與提高職工工資相結(jié)合，提租方案要納入價格調(diào)控計劃，做好統(tǒng)籌安排。對超面積住房的，超過規(guī)定標準的部分可實行高于同期現(xiàn)住房租金標準的差別租金；對多占住房應退未退的，實行市場租金。在調(diào)租幅度較大、超過職工承受能力時，經(jīng)當?shù)卣鷾剩稍试S職工用其住房公積金的一定比例支付提租增加的租金。 　　各地要繼續(xù)穩(wěn)妥推進公有住房出售工作。公有住房出售的成本價，要與經(jīng)濟適用住房價相銜接，并考慮房屋的新舊程度及地段、樓層、朝向等因素合理確定。要增加公有住房出售價格的透明度，防止違反規(guī)定低價售房傾向。國家計委要會同有關(guān)部門對公有住房出售價格進行規(guī)范。促進公有住房出售工作積極健康發(fā)展。 　　五、加強領(lǐng)導，做好房地產(chǎn)價格調(diào)控的各項工作 　　加強和改善房地產(chǎn)價格調(diào)控，保持價格總水平的基本穩(wěn)定，是當前深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設，使住房建設成為新的經(jīng)濟增長點的重要措施。地方各級人民政府要加強領(lǐng)導，統(tǒng)籌安排，認真組織做好深化城鎮(zhèn)住房制度改革和加快住房建設的各項政策措施的落實工作。在政府統(tǒng)一領(lǐng)導下，政府價格主管部門要與建設主管部門等有關(guān)部門密切配合，加強房地產(chǎn)價格調(diào)控制度和市場價格行為規(guī)則的建設，并針對住房價格構(gòu)成中土地取得費用過高、建設項目收費過多及開發(fā)企業(yè)的成本和利潤缺乏有效約束等問題制定專項治理方案，逐步調(diào)整住房價格構(gòu)成。要加強對住房價格和各項收費的監(jiān)督檢查，對有令不行、有禁不止，以及亂漲價、亂收費等違反價格政策的行為，要嚴肅查處。 　　各地要及時總結(jié)經(jīng)驗，不斷完善政策措施，協(xié)調(diào)、處理好出現(xiàn)的新矛盾、新問題。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可結(jié)合本地情況制定具體實施辦法，并報國家計委備案。