肇府[2007]61號 印發(fā)《肇慶市農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實施細則》的通知 各縣（市、區(qū)）人民政府，肇慶高新區(qū)管委會，市府直屬各單位： 現(xiàn)將《肇慶市農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實施細則》印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。 肇 慶 市 人 民 政 府 二○○七年六月二十五日 肇慶市農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán) 流轉(zhuǎn)實施細則 第一章 總 則 第一條 為規(guī)范我市農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，保障農(nóng)村集體建設(shè)用地所有權(quán)人和使用權(quán)人的合法權(quán)益，促進土地資源優(yōu)化配置和集約利用，根據(jù)《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（廣東省人民政府令第100號）規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本細則。 第二條 本細則所指的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，是指將農(nóng)村集體建設(shè)用地一定年期的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)租、抵押等行為。 第三條 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須符合下列條件： （一）符合土地利用總體規(guī)劃和城市、鎮(zhèn)村建設(shè)規(guī)劃； （二）界址清楚，沒有權(quán)屬爭議； （三）依法辦理建設(shè)用地使用審批手續(xù)，辦理土地登記，取得集體建設(shè)用地使用權(quán)證； （四）沒有被依法查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利； （五）無其他民事合同約定不得流轉(zhuǎn)。 第四條 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織出讓、出租和抵押農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的，必須經(jīng)本集體經(jīng)濟組織的村民會議2/3以上成員或2/3以上村民代表同意。 第五條 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)雙方當事人必須簽訂書面合同，向土地所在地的市、縣（市、區(qū)）國土資源部門申請登記；經(jīng)審核符合本辦法規(guī)定的流轉(zhuǎn)條件的，市、縣（市、區(qū)）國土資源部門應(yīng)當?shù)怯洝? 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)租、抵押，必須辦理土地登記手續(xù)后才能生效。 第六條 下列建設(shè)項目可以使用集體建設(shè)用地： （一）興辦各類工商企業(yè)，包括國有、集體、私營企業(yè)，個體工商戶，外資投資企業(yè)（包括中外合資、中外合作、外商獨資企業(yè)、“三來一補”企業(yè)），股價制企業(yè)，聯(lián)營企業(yè)等； （二）興辦公共設(shè)施和公益事業(yè)； （三）興建農(nóng)村村民住宅。 第七條 通過出讓、轉(zhuǎn)讓和出租方式取得的集體建設(shè)用地不得用于商品房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和住宅建設(shè)。 第八條 農(nóng)村集體住宅用地使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)；因轉(zhuǎn)讓、出租和抵押地上建筑物、其他附著物而導(dǎo)致住宅用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押的除外。村民出讓和出租住房后，不得再申請新的宅基地。 第九條 已流轉(zhuǎn)的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)受法律保護，除下列情形外，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織在合同約定的期限屆滿前不得收回。 （一）為鎮(zhèn)（街道）、村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的； （二）土地使用者不按照批準的用途及其他使用條件使用土地的； （三）因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的； （四）出讓、出租合同中約定的其他可以收回土地的情形。 因前款第（一）項原因收回農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織須與使用權(quán)人協(xié)商確定補償數(shù)額。協(xié)商不成的，按同等地域和相同建筑類型的房地產(chǎn)市場評估價格予以補償。 第十條 下列農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須進入市、縣（市、區(qū)）級土地交易中心進行公開交易，并參照國有土地使用權(quán)公開交易的程序和辦法辦理。 （一）集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租用于工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營性項目的； （二）為實現(xiàn)抵押權(quán)而進行的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的； （三）判決、裁決需要拍賣、變賣的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的； （四）集體企業(yè)和公有經(jīng)濟成分占主導(dǎo)成分的公司、企業(yè)的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的。 第十一條 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租按其用途不得超過以下年限： （一）工業(yè)用地五十年； （二）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； （三）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年； （四）綜合或者其他用地五十年。 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的，土地使用年限為原出讓、出租土地使用年限減去已使用年期后的剩余年限。 第十二條 通過出讓、轉(zhuǎn)讓和出租方式取得的農(nóng)村集體建設(shè)用地上建成房屋的，應(yīng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。 第十三條 國家為公共利益的需要，依法對農(nóng)村集體建設(shè)用地進行征用或征收，農(nóng)村集體土地所有者和使用者應(yīng)當服從。 第二章 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓 第十四條 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓，是指農(nóng)民集體土地所有者將一定年期的集體建設(shè)用地使用權(quán)讓與土地使用者，由土地使用者向農(nóng)民集體土地所有者支付出讓金的行為。農(nóng)民集體土地所有者以集體建設(shè)用地使用權(quán)作價入股（出資），與他人合作、聯(lián)營等形式共同興辦企業(yè)的，視同集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓。 第十五條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓按以下程序辦理： （一）申請。農(nóng)民集體土地所有者、土地使用者持有關(guān)土地權(quán)屬證明、身份證明、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、出讓合同等文件，到基層國土資源管理所辦理集體土地使用權(quán)出讓申請手續(xù)。 （二）審批。基層國土資源管理所初審后，按程序報縣（市）國土資源管理部門審查批準后，向土地使用者發(fā)放用地批準書，簽訂《集體土地使用權(quán)出讓合同》，按出讓合同約定繳交土地出讓金。 （三）申辦規(guī)劃許可。土地使用者憑用地批準書向城鄉(xiāng)規(guī)劃部門申辦確認出讓地塊位置、用途、容積率、建筑密度和其他使用條件的批準文件。 （四）變更登記。農(nóng)民集體土地所有者、土地使用者雙方憑用地批準書、《集體土地使用權(quán)出讓合同》、出讓金繳交憑證及城鄉(xiāng)規(guī)劃部門出具的批準文件到市、縣（市、區(qū)）國土資源管理部門進行變更登記，土地使用者取得土地使用權(quán)證。 第十六條 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓后，土地使用者必須按照出讓合同約定的土地用途、土地使用條件、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。 第十七條 土地使用者要改變出讓合同約定的土地用途或使用條件的，必須征得農(nóng)民集體土地所有者、原審批的國土資源管理部門和城鄉(xiāng)規(guī)劃部門的同意，重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同或補充協(xié)議，并辦理變更登記手續(xù)。 第三章 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出租 第十八條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出租，是指集體土地所有者或集體建設(shè)用地使用權(quán)人作為出租人，將集體建設(shè)用地租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 第十九條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出租按以下程序辦理： （一）申請。農(nóng)民集體土地所有者（或集體建設(shè)用地使用權(quán)人）、承租人持有關(guān)土地權(quán)屬證明、身份證明、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、出租合同等文件，到基層國土資源管理所辦理集體土地使用權(quán)出租申請手續(xù)。 （二）審批。基層國土資源管理所初審后，按程序報市、縣（市、區(qū)）國土資源管理部門審查批準后，向承租人發(fā)放用地批準書，簽訂《集體土地使用權(quán)出租合同》（參照《集體土地使用權(quán)出讓合同》），按出租合同約定繳交租金。 （三）申辦規(guī)劃許可。承租人憑用地批準書向城鄉(xiāng)規(guī)劃部門申辦確認地塊位置、用途、容積率、建筑密度和其他使用條件的批準文件。 （四）變更登記。農(nóng)民集體土地所有者、承租人雙方憑用地批準書、《集體土地使用權(quán)出租合同》、租金繳交憑證及城鄉(xiāng)規(guī)劃部門出具的批準文件到市、縣（市、區(qū)）國土資源管理部門進行變更登記，承租人取得土地使用權(quán)證。 第二十條 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出租后，承租人必須按照出租合同約定的土地用途、土地使用條件、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。 第二十一條 承租人要改變出租合同約定的土地用途或使用條件的，必須征得農(nóng)民集體土地所有者、原審批的國土資源管理部門和城鄉(xiāng)規(guī)劃部門的同意，重新簽訂土地使用權(quán)出租合同或補充協(xié)議，并辦理變更登記手續(xù)。 第四章 農(nóng)村集體建設(shè)用使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租 第二十二條 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)人將集體建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租，是指承租人將集體建設(shè)用地使用權(quán)再次租賃的行為。 第二十三條 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租應(yīng)當簽訂書面合同。 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，原受讓方的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移；集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租人應(yīng)當繼續(xù)履行原出租合同。 第二十四條 轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)租）農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)，必須符合下列條件： （一）已按照出讓（出租）合同約定支付全部出讓金（租金），并取得土地使用權(quán)證書； （二）按照出讓（出租）合同進行開發(fā)建設(shè)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件； （三）出讓（出租）合同約定的其他條件。 第二十五條 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租按以下程序辦理： （一）申請。農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)人、意向農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)人持有關(guān)土地權(quán)屬證明、身份證明、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)租）合同等文件，到基層國土資源管理所辦理集體土地使用權(quán)出讓申請手續(xù)。 （二）審批。基層國土資源管理所初審后，按照程序報市、縣（市、區(qū)）國土資源管理部門審查批準后，向意向農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放用地批準書。 （三）申辦規(guī)劃許可。意向農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)人憑用地批準書向城鄉(xiāng)規(guī)劃部門申辦確認地塊位置、用途、容積率、建筑密度和其他使用條件的批準文件。 （四）變更登記。農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)人、意向農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)人雙方憑用地批準書、轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)租）合同、轉(zhuǎn)讓金（租金）繳交憑證及城鄉(xiāng)規(guī)劃部門出具的批準文件到市、縣（市、區(qū)）國土資源管理部門進行變更登記，意向農(nóng)民集體建設(shè)用地使用權(quán)人取得土地使用權(quán)證。 第五章 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押 第二十六條 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押，是指集體建設(shè)用地使用權(quán)人不轉(zhuǎn)移對集體建設(shè)用地的占有，將該集體建設(shè)用地使用權(quán)作為債權(quán)擔保的行為。 第二十七條 集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押應(yīng)當簽訂書面合同，并到市、縣人民政府土地行政主管部門辦理抵押登記。 第二十八條 抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當提前通知抵押權(quán)人并告知受讓人該農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人，轉(zhuǎn)讓行為無效。 轉(zhuǎn)讓農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的價款明顯低于其價值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓抵押物。 第二十九條 抵押人將已出租的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。 抵押人將已抵押的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。 第三十條 地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用范圍內(nèi)的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)隨之抵押。 第三十一條 抵押權(quán)實現(xiàn)時，抵押權(quán)人有權(quán)優(yōu)先受償。 第六章 土地流轉(zhuǎn)終止和處置 第三十二條 集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，土地使用期限屆滿后，其地上建筑物及附著物所有權(quán)由流轉(zhuǎn)方無償取得，受讓方向所在市、縣（市、區(qū)）國土資源管理部門交還土地使用證，并按規(guī)定辦理注銷登記。 第三十三條 集體土地使用權(quán)出租期滿后，受讓方應(yīng)按出租合同約定交還土地和房屋，雙方向所在地市、縣（市、區(qū)）國土資源管理部門交還土地使用證、土地他項權(quán)利證明書，并按規(guī)定辦理注銷登記。 第三十四條 集體土地使用權(quán)抵押期滿，抵押合同解除，雙方向所在地市、縣（市、區(qū)）國土資源管理部門交還土地他項權(quán)利證明書，并按規(guī)定辦理注銷登記。 第三十五條 集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)期限屆滿，受讓方要求續(xù)期的，可在期滿前6個月內(nèi)向流轉(zhuǎn)方申請續(xù)期，由流轉(zhuǎn)方向所在地市、縣（市、區(qū)）國土資源管理部門提出書面申請，經(jīng)批準后，按本細則規(guī)定重新辦理流轉(zhuǎn)手續(xù)。 第七章 其他規(guī)定 第三十六條 集體建設(shè)用地基準地價按“同城、同地、同價”原則，參照本地區(qū)更新后的國有建設(shè)用地基準地價和等級執(zhí)行。縣級以上國土資源管理部門負責所轄區(qū)域的集體建設(shè)用地的地價管理，地價確認。 第三十七條 集體土地所有者出讓、出租集體建設(shè)用地使用權(quán)所取得的的土地收益應(yīng)當納入農(nóng)村集體財產(chǎn)統(tǒng)一管理。其中50%以上應(yīng)當存入銀行（農(nóng)村信用社）專戶，專款用于本集體經(jīng)濟組織成員的社會保障安排，政府將土地收益中的一定比例注入農(nóng)民社會保障基金。具體實施辦法由市勞動保障部門制定報市人民政府批準后實施。 第三十八條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)租的，應(yīng)當向土地行政主管部門申報價格，并依法繳納有關(guān)稅費。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓發(fā)生增值的，應(yīng)當參照國有土地增值稅征收標準，向市、縣（市、區(qū)）政府繳納有關(guān)土地增值收益。土地增值收益收繳和使用管理辦法由市財政、稅務(wù)部門會同市國土資源、物價部門另行制定，報市人民政府批準后實施。 第三十九條 市、縣（市、區(qū)）國土資源管理部門參照國有土地出讓管理規(guī)定，對集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)按土地出讓金總額的2%計收出讓業(yè)務(wù)費。 第四十條 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的各方當事人違反《集體土地使用權(quán)出讓合同》約定的義務(wù)的，應(yīng)承擔相應(yīng)的民事責任。 第四十一條 未經(jīng)依法審批并登記，擅自出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)租或抵押農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的，由市（縣）國土資源管理部門依法處理。 第四十二條 國土資源管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予行政處分；涉嫌犯罪的，移交司法機關(guān)處理。 第四十三條 本細則由肇慶市國土資源局負責解釋。 第四十四條 本細則自發(fā)布之日起實施。 二○○七年六月二十五日