浙江省杭州市物價局 杭州市物業(yè)服務收費管理實施辦法 2009-05-01 杭價服[2009]68號 杭州市物價局 第一條 為規(guī)范本市物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，促進物業(yè)服務行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)價格管理和物業(yè)管理的有關規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。 第二條 本辦法適用于本市市區(qū)范圍內(nèi)(不含蕭山區(qū)、余杭區(qū))的物業(yè)服務收費管理。 第三條 本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主收取的費用。 第四條 政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)；鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。 第五條 杭州市各級價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門負責本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。 第六條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。 第七條 物業(yè)服務一般包括以下內(nèi)容： （一）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常維修、養(yǎng)護和管理； （二）物業(yè)共用部位、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集清理和化糞池清理； （三）公共綠地、景觀和花草樹木的養(yǎng)護管理； （四）秩序維護以及車輛停放管理； （五）協(xié)助做好安全防范工作； （六）物業(yè)維修、更新費用的帳目管理和物業(yè)檔案資料管理； （七）業(yè)主委托的其他公共性服務內(nèi)容。 第八條 物業(yè)服務收費根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點、物業(yè)服務的不同階段，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。 普通住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務收費實行政府指導價。 非住宅物業(yè)、別墅、排屋以及業(yè)主委員會成立后的物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。 第九條 普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務收費實行分等級定價，市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門根據(jù)物業(yè)服務成本等因素適時調(diào)整收費標準。 普通住宅小區(qū)的建設單位應當在銷售物業(yè)之前，擬定前期物業(yè)服務方案，確定物業(yè)服務等級，在公布的相應等級的基準收費標準及浮動幅度內(nèi)，通過招標或與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)議確定具體的收費標準，并在前期物業(yè)服務合同中明確。 前期物業(yè)服務合同簽訂后十五日內(nèi)，由物業(yè)服務企業(yè)將服務內(nèi)容、服務成本及收費標準報價格主管部門備案。其中通過招標確定的，報市價格主管部門備案；通過協(xié)議確定的，報物業(yè)所在區(qū)價格主管部門備案。 第十條 普通住宅小區(qū)擬定前期物業(yè)服務方案確定的服務內(nèi)容、水平超出《杭州市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務收費等級評分標準》（甲級）要求，按甲級收費標準上浮后仍未能補償成本并取得合理報酬的，建設單位可按照優(yōu)質(zhì)優(yōu)價原則，提出前期物業(yè)服務最高收費標準，報市價格主管部門確認后實施招標，未實行招標的報物業(yè)所在區(qū)價格主管部門確認。未經(jīng)價格主管部門確認的，不得突破甲級收費標準。 第十一條 規(guī)劃分期開發(fā)的普通住宅小區(qū)，同時滿足以下條件的，后期項目的前期物業(yè)服務收費標準經(jīng)價格主管部門確認后可作適當調(diào)整： 1、小區(qū)實行分期開發(fā)，可實行獨立管理； 2、后期項目與首期項目可以預售（銷售）時間間隔超過兩年； 3、前期物業(yè)服務合同已經(jīng)到期。 4、未與購房者約定收費標準。 第十二條 普通住宅小區(qū)內(nèi)住宅以經(jīng)濟適用住房、拆遷安置住房等保障性住房或農(nóng)轉(zhuǎn)居公寓為主的，其前期物業(yè)服務收費不得高于丙級基準收費標準。 第十三條 為及時掌握物業(yè)服務成本收支情況，市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門于每年一季度選擇一定數(shù)量的有代表性的住宅小區(qū)作為成本監(jiān)審對象，對其物業(yè)服務成本進行監(jiān)審。物業(yè)服務企業(yè)應當積極配合并如實提供服務成本，不得弄虛作假。 第十四條 業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制或者酬金制的方式約定物業(yè)服務收費。 包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或承擔的物業(yè)服務計費方式。 酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。 第十五條 業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可參照《杭州市普通住宅物業(yè)菜單式服務參考收費標準》選用菜單式服務，協(xié)商確定收費標準，并在物業(yè)服務合同中約定。 第十六條 實行物業(yè)服務收費包干制的，物業(yè)服務收費的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。 實行物業(yè)服務收費酬金制的，物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。 物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分： （一）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等； （二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用； （三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、秩序維護費用； （四）辦公費用； （五）物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理必備的固定資產(chǎn)折舊； （六）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用； （七）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。 第十七條 實行物業(yè)服務收費酬金制的，預收的物業(yè)服務資金屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。物業(yè)服務企業(yè)應當每年不少于一次向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金的收支情況。 業(yè)主或業(yè)主委員會對公布的物業(yè)服務資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。 第十八條 住宅小區(qū)內(nèi)規(guī)劃配套的教育、醫(yī)療衛(wèi)生配套設施的物業(yè)服務收費，按不超過所在小區(qū)住宅物業(yè)服務收費標準的原則，在物業(yè)服務合同中約定。 住宅小區(qū)內(nèi)的住宅物業(yè)經(jīng)批準改為非住宅用途的，其物業(yè)服務收費可按照非住宅物業(yè)標準執(zhí)行，并在物業(yè)服務合同中約定。 第十九條 前期物業(yè)管理期間，共用電梯、增壓水泵、水系景觀、中央空調(diào)等高能耗設施設備運行消耗的電費可以單獨按實向業(yè)主分攤。具體分攤辦法由業(yè)主或建設單位與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。 第二十條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。物業(yè)服務費預收期限不得超過12個月。 業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納; 逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。 　　業(yè)主與使用人約定由使用人交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。 物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。 第二十一條 物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費用的，其它部門和單位不得重復收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。相應費用在物業(yè)服務費用或物業(yè)服務資金中列支的，收費依據(jù)和收費標準按以業(yè)主為收費對象的原則確定。 第二十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、數(shù)字電視等單位應當向最終用戶收取有關費用，不得強制要求物業(yè)服務企業(yè)代收有關費用。 物業(yè)服務企業(yè)接受上述單位委托代收上述費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。 第二十三條 物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，除政府部門有規(guī)定的外，服務收費由雙方約定。 第二十四條 物業(yè)服務中的停車收費、裝修垃圾清運費等按價格主管部門有關規(guī)定執(zhí)行。 第二十五條 對物業(yè)裝修的，裝修垃圾清運費由業(yè)主交納，物業(yè)服務企業(yè)應做好裝修管理服務。 因裝修搬運材料造成電梯轎廂、樓道墻地面、扶手等共用部位、共用設施設備損壞，物業(yè)服務企業(yè)可與裝修單位（裝修人）協(xié)商確定一次性修復補償，由物業(yè)服務企業(yè)負責在集中裝修過后統(tǒng)一修復。 物業(yè)服務企業(yè)不得強制向業(yè)主（使用人）和裝修單位（裝修人）收取樓道維護費、裝修保證金、進出人員出入證工本費等（遺失補證除外）。 第二十六條 物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務。 第二十七條 物業(yè)服務收費實行明碼標價。物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將企業(yè)名稱、收費對象、服務等級、服務內(nèi)容、服務標準、計費方式、計費起始時間以及收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據(jù)、機動車停車收費標準、價格舉報電話12358等有關情況進行公示。 第二十八條 違反本辦法規(guī)定的價格違法行為，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》、《關于商品和服務實行明碼標價的規(guī)定》等法律、法規(guī)、規(guī)章予以查處。 第二十九條 本辦法由杭州市物價局會同市房管局負責解釋。 第三十條 蕭山區(qū)、余杭區(qū)及各縣（市）的物業(yè)服務收費管理，可根據(jù)各地的實際情況制定實施細則。 第三十一條 本辦法自2009年5月1日起執(zhí)行。杭州市物價局、杭州市房產(chǎn)管理局《關于印發(fā)〈杭州市物業(yè)服務收費管理實施辦法（試行）〉的通知》（杭價服[2005]307號）同時廢止。 附件1： 杭州市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務收費等級評分標準(甲級) 項目 服務內(nèi)容與服務標準 分值 (一)基本要求 1、企業(yè)具有二級資質(zhì)或相當于二級資質(zhì)的服務水平，有專門的管理處辦公機構，辦公設施設備較先進完備，應用計算機等現(xiàn)代化管理手段進行科學管理，辦公場所整潔有序。 22 2、服務與被服務雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同，雙方權利義務關系明確。 3、承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。 4、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書。 5、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。 6、管理服務人員著裝統(tǒng)一、佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動、熱情。 7、設有服務接待中心，公示24小時服務電話。急修半小時內(nèi)，其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有完整的報修、維修和回訪記錄。 8、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務的，在明顯位置公示服務項目與收費標準。 9、按有關規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務資金的收支情況或物業(yè)經(jīng)營性收支情況。 10、按有關規(guī)定和合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。 11、每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率80%以上。 (二)房屋管理 1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。 12 2、根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；業(yè)主委員會成立后的小區(qū)，屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。 3、每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。 4、按照住宅裝飾裝修管理有關規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。根據(jù)裝修進度情況每2天不少于1次巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。