遼陽市物業管理辦法

　　遼陽市人民政府令

　　第134號

　　《遼陽市物業管理辦法》業經2013年11月26日遼陽市第十五屆人民政府第15次常務會議討論通過，現予發布，自發布之日起施行。

　　市長 王正譜

　　2013年12月4日

　　遼陽市物業管理辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為規范物業管理活動，保障物業的合理使用，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《遼寧省物業管理條例》等有關法律、法規和規章的規定，結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條 我市規劃區域內物業的管理、使用、維護及其監督管理活動，適用本辦法。

　　第三條 本辦法所稱物業管理，是指建設單位或者業主通過選聘物業服務企業，由物業服務企業與建設單位或者業主按照物業服務合同的約定，對房屋及配套設施設備、相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生、相關秩序的活動。

　　本辦法所稱物業服務企業，是指依法設立、具有獨立法人資格，并取得工商營業執照和物業服務企業資質證書，從事物業服務的企業。

　　本辦法所稱物業使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的非所有權人。

　　第四條 物業管理實行市場化服務、業主自主管理、社區管理與政府扶持相結合，房地產開發建設與物業管理相分離，公開公平、誠實信用、市場競爭、依法管理的原則。

　　第五條 市、區住房和城鄉建設主管部門是本行政區域內物業管理的主管部門(以下簡稱物業主管部門)，負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　第六條 我市物業管理活動的監督管理，按照屬地管理原則，以區監督管理為主，建立市、區、街道、社區居民委員會四級監督管理體系。

　　第二章 職責劃分

　　第七條 物業主管部門、街道辦事處、社區居民委員會應當按照下列規定，協調配合，各負其責：

　　(一)市物業主管部門主要職責：

　　1.貫徹執行物業管理的法律、法規、規章以及有關政策，制定我市物業管理的相關配套措施，制定全市物業管理發展規劃;

　　2.負責三級物業服務企業資質的審批管理，對申報一、二級物業服務企業資質，申報省、國家級優秀物業園區(物業企業及物業經理)提出審查意見;

　　3.負責物業服務合同履約保證金收繳、使用的監督管理;

　　4.負責外阜物業服務企業進入我市執業的資質備案工作;

　　5.負責物業管理區域達標考評以及等級評定;

　　6.負責全市物業項目竣工驗收、物業承接驗收的監督管理;

　　7.負責全市物業服務企業誠信體系的建設、考評、管理;

　　8.負責全市物業管理人員的培訓、物業信息及數據的統計和報送;

　　9.會同有關部門處理重大物業管理糾紛、投訴及有關問題;

　　10.協調、指導各相關部門的物業監管工作;

　　11.負責指導市物業服務協會開展工作。

　　(二)區物業主管部門主要職責：

　　1.負責物業管理法律、法規、規章以及有關政策的貫徹落實;

　　2.建立健全投訴受理制度，聯合各街道辦事處、社區居民委員會及時排查調處有關物業服務的糾紛;

　　3.負責物業服務企業繳納的物業服務合同履約保證金的啟用、續存及申請項目驗收的監督管理;

　　4.負責物業承接查驗的監督管理;

　　5.負責物業管理區域環境衛生的監督管理;

　　6.負責協議選聘、招投標選聘物業服務企業和物業服務合同(協議)的備案管理;

　　7.負責對業主大會、業主委員會建設工作的監督和指導;

　　8.負責業主大會成立后，業主委員會委員身份的確認及業主委員會的備案工作;

　　9.負責受理本轄區物業管理投訴，協調、配合城管執法、環保、公安、物價、工商等部門查處物業管理活動中的違法違規行為;

　　10.行使法律、法規規定或者經上級機關授權的其他職能。

　　(三)街道辦事處的主要職責：

　　1.負責轄區內組織成立業主大會籌備組、召開首屆業主大會會議、選舉產生業主委員會以及換屆工作;

　　2.指導、協調本轄區內物業服務企業、業主委員會、社區居民委員會開展物業管理工作;

　　3.監督轄區內業主大會和業主委員會依法履行職責;

　　4.受理轄區內物業管理投訴，調解物業管理糾紛;

　　5.指導轄區內物業服務企業對物業管理中發生的違法違規行為向有關部門報告;

　　6.監督對物業服務企業進入、退出物業園區管理行為;

　　7.負責召集、主持轄區的物業管理聯席會議。

　　(四)社區居民委員會在街道辦事處的指導下，履行以下職責：

　　1.指導業主大會、業主委員會及業主開展自治管理活動;

　　2.配合街道辦事處組織召開首次業主大會會議、選舉產生業主委員會以及換屆工作;

　　3.負責對轄區內由業主自行管理的物業小區物業活動的監督指導;

　　4.受理、協調業主的初級信訪，調處業主或者業主委員會與物業服務企業之間的糾紛，監督物業服務企業的服務行為;

　　5.勸阻違法拆改房屋和私自搭建建(構)筑物、損壞公共設施、擅自橫車堵門等行為，并向有關部門報告;

　　6.有權對業主委員會做出的決議提出意見和建議，定期向街道辦事處匯報區域內物業活動動態，向物業聯席會議介紹物業活動情況。

　　第八條 政府各職能部門在物業活動的監督管理工作中，應當按照規定履行下列職責：

　　(一)物業主管部門負責建設單位向其提存的物業質量保修抵押金的監督管理，負責建設單位在保修期限和保修范圍內的物業保修責任落實的監督管理;其所屬各職能單位，應當根據各自職責，各司其職，負責物業管理的有關工作。

　　(二)規劃管理部門負責核定、驗收物業及配套設施是否按照批準的規劃設計進行建設;

　　(三)城管綜合執法部門負責對亂搭亂建、亂堆亂放、飼養家禽畜、破壞草坪、違規圈占、耕種公共綠地等行為的查處;

　　(四)公安(消防)部門負責住宅小區內的治安、社會秩序的監督和維護;接到業主、業主委員會、物業服務企業的舉報投訴，及時責令駐區派出所(消防執法機構)對任意在住宅小區內破壞共用設施設備、任意橫車堵門、堵路、堆放易燃易爆物品、阻礙消防通道以及強行停放油罐車、危險品車、重載車輛的行為進行處理;定期對消防設施和消防安全工作進行檢查和指導，對住宅小區相鄰的娛樂場所、居民區內噪聲擾民行為的處置;

　　(五)物價部門負責制定物業服務收費管理辦法，定期公布物業服務收費政府指導價格及浮動幅度，依法查處價格違法行為;

　　(六)工商部門負責物業服務企業注冊，核發營業執照，依法對企業經營行為進行監督管理;

　　(七)環境保護部門負責對物業管理區域內因生產、經營產生的油煙、廢渣、廢氣、廢水污染、建筑噪聲擾民行為進行查處;

　　(八)文化部門負責對未經本部門審批，從事文化、體育方面經營活動的行為進行查處;

　　(九)教育部門不得為個人或者單位在封閉住宅小區內、未列入園區規劃范圍開辦的托兒所、幼兒園、學前教育班等發放經營許可，并負責對前述違規行為進行查處;

　　(十)衛生部門負責對違反相關規定、違反管理規約或者臨時管理規約開設醫療(保健、理療、按摩)診所并由此產生醫療垃圾等行為進行查處。

　　第九條 建立物業管理聯席會議制度。

　　物業管理聯席會議由街道辦事處負責組織召集，由物業管理活動中相關職能部門、公安派出所、物業服務企業、專業經營單位、社區居民委員會、業主委員會或者業主等各方代表組成。

　　物業管理聯席會議設執行主席1人，由街道辦事處主管物業(或街政)的負責人擔任;設執行副主席若干人，由物業活動中直接涉事部門負責人或者該部門派員擔任。

　　物業管理聯席會議主要協調解決下列問題：

　　(一)業主委員會不依法履行職責問題;

　　(二)業主委員會換屆過程中出現的問題;

　　(三)履行物業服務合同中出現的重大問題;

　　(四)提前終止物業服務合同的問題;

　　(五)物業服務企業在退出和交接過程中出現的問題;

　　(六)因水、電、氣、暖等公共設施管網改造引發的問題;

　　(七)需要協調解決的其他物業管理問題。

　　第十條 新建住宅小區應當實行物業管理。

　　商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業，推行物業管理。

　　原有住宅物業園區配套設施設備狀況符合物業服務條件的，提倡實行物業管理，也可以根據業主意愿，委托物業服務企業或者專業性服務企業實行專項服務。

　　第三章 業主、業主大會及業主委員會

　　第十一條 房屋的所有權人為業主。業主在物業管理活動中享有法律、法規規定的權利，履行法律、法規規定的義務。

　　新建商品房已經由物業買受人與開發企業訂立房屋買賣合同且交付全款，并已交付使用，但未進行房屋產權登記的，其物業買受人不管是否入住，在物業管理活動中視為業主。

　　第十二條 物業管理區域內，已交付使用的專有部分建筑面積超過物業總建筑面積50%時，應當成立業主大會，選舉產生業主委員會。

　　業主大會是代表和維護全體業主在物業管理活動中合法權益的組織，由物業管理區域內的全體業主組成。

　　一個物業管理區域依法成立一個業主大會。

　　第十三條 一個物業管理區域分期開發、分期交付使用的，先期開發部分交付使用后符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和入住業主的戶數等因素，在業主大會議事規則中明確其他分期項目完成后應該增補的業主委員會委員的辦法、人數等。

　　第十四條 符合第十二條第一款條件時，建設單位(含物業服務企業)應當在30日內向物業所在地街道辦事處提出成立業主大會的書面申請，并提供以下文件資料：

　　(一)業主名冊;

　　(二)物業建筑面積清冊;

　　(三)建筑規劃總平面圖;

　　(四)交付使用的配套設施設備證明;

　　(五)物業管理用房配置證明;

　　(六)其他有關文件資料。

　　建設單位(含物業服務企業)未能在30日內申請成立業主大會的，業主可以向物業所在地街道辦事處書面申請成立業主大會。

　　第十五條 符合業主大會成立條件的物業管理區域，由物業所在地街道辦事處負責組織成立首屆業主大會會議籌備組(以下簡稱籌備組)。

　　籌備組由業主代表，建設單位(或者物業服務企業)代表、街道辦事處代表5至11人組成，業主代表應當占籌備組總人數的半數以上?；I備組組長由街道辦事處派出的1名代表擔任，副組長由建設單位推舉出的1名代表(或者被指派的社區代表)擔任，負責召集籌備組成員制訂籌備組工作程序，做好召開首屆業主大會會議的籌備工作。

　　籌備組成員名單確定后3日內，應當以書面形式在物業管理區域內進行公告，公告時間不得少于7日。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處協調解決。

　　籌備組應當自成立之日起60日內，組織召開首次業主大會會議，籌備組在業主委員會依法成立后自行解散。

　　第十六條 籌備組負責下列工作：

　　(一)確定首屆業主大會召開的時間、地點、形式和內容;

　　(二)擬定《業主大會議事規則》(草案)、《管理規約》(草案);

　　(三)確認業主身份、所擁有的專有部分面積，確定業主的總投票權數;

　　(四)制定業主委員會的選舉辦法(草案);

　　(五)確定由業主推薦或者自薦的業主委員會委員候選人名單;

　　(六)召開首屆業主大會會議的其他準備工作。

　　前款內容應當在首屆業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內予以公告，并向區物業主管部門備案。

　　物業園區的建設單位承擔籌備及召開首屆業主大會會議所需費用。

　　第十七條 業主大會議事規則的主要事項：

　　(一)業主大會名稱、物業管理區域;

　　(二)業主大會召開的形式和時間、議事方式、表決程序;

　　(三)業主投票權數及確定方法;

　　(四)業主代表的產生方式;

　　(五)業主委員會委員的資格、人數、任期;

　　(六)業主委員會換屆程序、業主委員會委員補選辦法等;

　　(七)業主委員會議事規則;

　　(八)業主委員會印章的使用和管理。

　　第十八條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用集中進行書面征求意見的形式。會議應當由物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數、且占總人數過半數的業主參加。業主可以委托代理人參加業主大會會議，代理人應當持業主書面委托書并根據委托內容進行投票表決。

　　物業管理區域內業主可以以棟、單元、樓層等為單位，推選1名業主代表參加業主大會會議。被推選的業主代表應當于召開業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表業主的意見。需要投票表決的，經業主簽署同意、反對或者棄權意見后，由業主代表在業主大會會議上代為投票。

　　業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

　　第十九條 下列事項由業主共同決定：

　　(一)制定和修改業主大會議事規則;

　　(二)制定和修改管理規約;

　　(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

　　(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;

　　(五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的專項維修資金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　決定前款第(五)項和第(六)項規定的事項時，應當經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上、且占總人數三分之二以上的業主同意;決定前款其他事項，應當經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數、且占總人數過半數的業主同意。

　　業主大會做出的決定以書面形式在物業管理區域內公告后生效。

　　第二十條 業主委員會執行業主大會決定的物業管理事項。

　　業主委員會由5至15人的單數委員組成。業主委員由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力、具有社會公信心和必要工作時間的業主擔任。業主委員會設主任1人，副主任2人，在業主委員中選舉產生。

　　業主委員會應當于選舉產生之日起30日內，持以下文件向區物業主管部門備案：

　　(一)業主大會決議;

　　(二)業主大會議事規則、管理規約;

　　(三)業主大會籌備組人員名單、業主委員會候選人名單、業主委員會名單及工作分工情況。

　　業主委員會任期內備案內容發生變更的，應當在變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。

　　第二十一條 業主委員會具體履行下列職責：

　　(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;

　　(二)代表全體業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

　　(三)監督和協助物業服務企業履行物業服務合同，督促業主履行管理規約、交納物業服務費用;

　　(四)協調業主或者物業使用人與物業服務企業之間的矛盾糾紛;

　　(五)業主大會賦予的其他職責。

　　業主委員本人、配偶及其近親屬不得在本物業管理區域物業服務企業中任職。

　　第二十二條 業主委員會應當按照業主大會議事規則定期組織召開業主大會。發生重大、緊急事件時，或者經五分之一以上業主提議，業主委員會可以組織召開臨時業主大會。業主委員會不履行組織召開會議職責的，由街道辦事處組織實施。

　　第二十三條 業主委員會會議除定期召開外，經三分之一以上業主委員提議或者業主委員會主任認為有必要召開會議的，可以隨時召開專題會議，會議通知及有關材料應當提前7日送達每位委員。

　　業主委員會會議應當有二分之一以上委員出席，做出決定時，應當經全體委員的二分之一以上同意，每名委員擁有1票表決權。業主委員會的決定應當于做出決定之日起3日內在物業管理區域內公告生效，公告應當有半數以上委員簽署的表決意見并加蓋業主委員會印章。

　　第二十四條 半數以上委員辭職或者不履行職責，或者做出錯誤決定不整改，被物業主管部門責令改選的，業主大會應當改選業主委員會。

　　改選業主委員會，由物業所在地的街道辦事處按照業主大會議事規則組織實施。新的業主委員會組建后，應當重新備案。新的業主委員會未組建前，由社區居民委員會暫時代行業主委員會職責。

　　第二十五條 業主委員會委員有下列情況之一的，經業主委員會通過，其委員資格終止，并予以公告：

　　(一)不再是本物業管理區域業主;

　　(二)有違法犯罪行為;

　　(三)拒不履行業主義務和管理規約;

　　(四)連續3次缺席業主委員會會議;

　　(五)因健康原因不能正常工作;

　　(六)未經業主大會同意擅自以業主委員會名義做出決定，產生不良影響;

　　(七)在本區域物業服務企業工作;

　　(八)業主大會規定的其他情況。

　　第二十六條 業主委員會每屆任期由業主大會議事規則規定。在任期屆滿前2個月，業主委員會應當組織換屆選舉。業主委員會委員可連選連任。業主委員會因故不能組織換屆選舉時，由街道辦事處組織換屆選舉。

　　第二十七條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得做出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　業主大會、業主委員會做出的決定違反法律法規的，物業所在地的街道辦事處應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　第二十八條 業主大會、業主委員會辦公經費的籌集、管理、使用辦法，由業主大會議事規則規定。

　　業主委員會的辦公經費賬目應當每半年向全體業主公布，并接受其監督。

　　第四章 前期物業管理

　　第二十九條 一個物業管理區域應當由一個物業服務企業統一實施物業服務。

　　新建小區在業主、業主大會選聘物業服務企業前，建設單位應當通過公開招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業，實施前期物業管理。投標人少于3個或者多層建筑總建筑面積在3萬平方米以下、高層建筑總面積在1萬平方米以下的，經區物業主管部門批準，建設單位可以采用協議方式選聘物業服務企業。

　　建設單位選聘物業服務企業后，應當簽訂前期物業服務合同，并且在首位業主入戶30日內報區物業主管部門備案。

　　前期物業合同包括：服務內容，服務標準，收費項目，收費標準，計費方式，起始時間，建設單位、業主和物業服務企業三方的權利義務，投訴和爭議的處理方式等。

　　第三十條 建設單位在銷售物業之前應當制定臨時管理規約。

　　臨時管理規約應當對物業的使用、維護、管理，業主權利和義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

　　臨時管理規約的效力至業主大會審議通過的管理規約生效日止。

　　第三十一條 建設單位在銷售物業時，應當向物業買受人明示臨時管理規約，并作為物業銷售合同的附件。

　　物業買受人與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規約。

　　第三十二條 前期物業服務合同可以約定物業服務期限，除分期建設項目外，服務期限最長不得超過2年。

　　前期物業服務合同期未滿，業主委員會與選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同已生效的，前期物業服務合同自行終止。

　　前期物業服務合同期限已滿，物業管理區域內業主委員會尚未組建或者尚未選聘新的物業服務企業，合同雙方對繼續履行合同無異議的，前期物業服務合同有效期可以順延至業主大會選聘新的物業服務企業之日。

　　前期物業服務合同期滿，物業服務企業不再繼續從事物業服務的，應當于期滿前30日通知全體業主或者建設單位。

　　業主應當按照物業銷售合同約定的前期物業服務收費標準交納物業服務費用。

　　第三十三條 物業管理用房實施產權證管理。

　　建設單位應當配置地面以上，按照建筑面積不少于建設工程項目總建筑面積3‰，能夠獨立使用的物業管理用房。

　　物業管理用房應當具備水、電、暖等基本使用功能，同時應當充分考慮辦公及群眾辦事方便;業主委員會辦公用房從物業管理用房中調劑，建筑面積不得少于15平方米。

　　門衛房、機房、監控室、設備房等配套用房不計入物業管理用房面積。

　　違法建筑、臨時建筑、公共場所和公共部位等不得作為物業管理用房。

　　物業管理用房應當與新建物業同步建設施工，同步交付使用。不能同步建設施工、同步交付使用的，應當在首期建設項目中一次性完成全部物業管理用房的建設，通過驗收后一并交付使用。

　　第三十四條 規劃管理部門核發建設工程規劃許可證時，應當對物業管理用房的位置、面積予以審查。建設行政主管部門在核發房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當核查并注明物業管理用房。

　　住宅小區總建筑面積在20萬平方米以上的，物業管理用房應當根據物業服務半徑要求合理布局。

　　第三十五條 物業管理用房產權歸物業管理區域內全體業主所有。未經業主大會同意，任何單位和個人不得改變物業管理用房的用途。

　　第三十六條 建設單位申請工程項目綜合驗收時，應當提交該項目規劃總平面圖和物業管理區域內歸全體業主所有的配套設施設備清單。具體包括：

　　(一)物業管理用房;

　　(二)門衛房、電話間、監控室及設備、郵政交接間、配電室、泵房、地面架空層、共用走廊;

　　(三)物業區域內按規劃配建的非機動車車庫(場、棚);

　　(四)公共綠地、道路、場地、文體設施等;

　　(五)建設單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業主所有的設施設備;

　　(六)其他依法歸全體業主所有的設施設備。

　　第五章 物業管理服務

　　第三十七條 物業服務企業應當按照國家有關規定取得資質證書，并在其資質等級范圍內從事物業服務活動。

　　外埠物業服務企業進入本市從事物業服務，應當在承接物業服務項目前，到市物業主管部門備案登記。

　　第三十八條 物業建設項目竣工經質量綜合驗收后，應當實行物業承接查驗。物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備、場地進行查驗。經查驗發現缺少應當配置的設施設備和存在質量或者使用功能問題的，應當通知建設單位，并要求建設單位書面答復解決的時限和方法。

　　第三十九條 辦理物業承接手續時，建設單位應當將物業管理區域內的下列資料移交物業服務企業：

　　(一)物業項目中標確認書或者具有法律效力的其他政府批文;

　　(二)竣工總平面圖;

　　(三)單體建筑、結構、設備竣工圖;

　　(四)配套設施、地下管網工程竣工圖、竣工驗收資料;

　　(五)設施設備的訂貨合同及安裝、使用和維護保養等技術資料(含隨機資料);

　　(六)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

　　(七)物業管理用房的產權證及維修資金繳納票據等相關資料;

　　(八)工程質量備案證明;

　　(九)物業管理區域內各類建筑物、構筑物、場所、設施設備的清單;

　　(十)物業產權及配套設施清單;

　　(十一)物業管理所必需的其他資料。

　　物業服務企業應當對上述物業管理資料建立規范的檔案和使用管理制度，并設專人妥善管理，不得丟失或者損壞。

　　第四十條 物業服務企業提供物業服務，應當遵守下列規定：

　　(一)符合國家和我市規定的技術標準、規范;

　　(二)及時向業主、使用人告知安全合理使用物業的注意事項;

　　(三)定期聽取業主的意見和建議，改進和完善服務;

　　(四)配合街道、社區居民委員會做好社區管理相關工作。

　　第四十一條 物業服務合同(包括前期物業服務合同)終止時，物業服務企業應當將本辦法第三十八條規定的資料和物業管理用房全部移交給建設單位或者業主委員會。

　　第四十二條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，為業主提供質價相符的物業服務。物業服務合同應當約定下列主要事項：

　　(一)物業的基本情況、物業服務事項和雙方的權利義務;

　　(二)物業服務費用的標準、收取方法、計費方式;

　　(三)合同期限;

　　(四)合同爭議及糾紛的解決方法;

　　(五)雙方約定的其他事項。

　　物業服務合同草案應當在物業管理區域內公示，充分聽取業主意見。

　　第四十三條 實行物業服務合同履約保證金制度。

　　物業服務企業與業主委員會簽訂物業服務合同時，應將1年物業服務費總額的20%(按合同約定的物業服務費標準計算)作為物業服務合同履約保證金，預存在市物業主管部門指定的銀行賬戶上。物業服務合同履約保證金應當在物業服務企業接管物業項目前繳存。

　　前期物業服務合同中，未約定物業服務合同履約保證金繳存時，由建設單位按照前款規定的時限替代物業服務企業繳存。

　　物業服務企業不能按照合同約定履行義務時，業主或者業主委員會可以提出申請，由物業所在地物業主管部門審核確認，動用履約保證金。

　　物業服務合同(含前期物業)期滿時，未再續簽的，由雙方確認無異議的，一次性將履約保證金本息余額退還給繳存方。但實際仍然繼續提供物業的，履約保證金暫時不退。物業服務企業不繳納履約保證金的，聘用方可不與其簽訂物業服務合同。

　　物業服務合同履約保證金的使用、管理辦法由市物業主管部門另行規定。

　　第四十四條 物業服務收費應當按照物價主管部門會同物業主管部門制定的物業服務收費標準在物業服務合同中約定，并接受物價主管部門的監督檢查。

　　物業服務企業根據業主的要求為其提供特殊服務的，服務報酬由雙方約定。

　　第四十五條 業主應當根據物業服務合同的約定，按時交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，但業主應付連帶交納責任。

　　物業產權發生變化，原業主應當向物業服務企業結清欠繳的物業服務費用，也可以由物業產權交易雙方對物業服務費用的結算交納作出明確約定。未結清的，由物業產權買受人交納，原業主應負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費由建設單位全額交納。

　　第四十六條 物業服務合同期滿不再續簽，以及依法解除或者按照合同約定提前終止物業服務的，當事一方應當提前2個月通知相對方。

　　物業服務企業應當在物業服務合同終止前1個月向物業主管部門和駐區街道辦事處報告。在物業主管部門或者街道辦事處的監督下，物業服務企業應當妥善處理物業服務活動中有關債權債務，并將物業管理用房和本辦法第三十八條規定的資料移交給業主委員會。

　　物業服務合同終止時，原物業服務企業應當自合同終止之日起10日內退出該物業管理區域，不得以未結清債權債務為由拒絕移交或者退出。

　　第四十七條 物業服務企業退出物業管理區域，該物業管理區域尚未選聘到新的物業服務企業期間，由當地街道辦事處組織社區或者有關專業隊伍對該物業管理區域內的環境衛生進行清掃保潔，保潔費用按照未實施物業管理的住宅區標準收取。

　　第六章 物業使用與維護

　　第四十八條 在物業管理區域內禁止下列行為：

　　(一)破壞房屋承重結構;

　　(二)侵占、損壞或者擅自移動公共場地、物業共用部位、共用設施設備;

　　(三)在建筑物、構筑物或者樹木上違章懸掛、張貼、涂寫、刻畫;

　　(四)擅自改變物業使用性質;

　　(五)違法搭建棚廈或者插建其他建筑物、構筑物;

　　(六)擅自設置攤點、隨意停放車輛、擠占道路;

　　(七)隨意堆放、傾倒垃圾、污水和拋擲雜物;

　　(八)違反規定飼養家禽、寵物;

　　(九)生產、儲存、經營易燃易爆、毒害性、放射性物質，排放有毒、有害物質或者產生超標準噪聲;

　　(十)從事妨礙業主正常生活的經營活動;

　　(十一)法律、法規、規章和管理規約禁止的其他行為。

　　業主、業主委員會、物業服務企業發現有前款行為之一的，應當進行勸阻和制止，經勸阻和制止拒不改正的，及時報告有關行政執法部門。

　　有關行政執法部門接到報告后，應當依法及時查處。

　　第四十九條 物業管理區域內，供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等有關單位應當向最終用戶收取有關費用。

　　物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費和額外費用。

　　第五十條 供水、排水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等有關單位，應當依法承擔物業管理區域內有關管線和設施設備的維修養護責任，并服務到戶。

　　前款規定的單位因新增、維修、更新和改造等需要，臨時占用、挖掘道路、場地或者共用部位的，施工單位應當在施工15日前，向物業服務企業通報，并與物業服務企業簽訂有關協議后方可實施。協議中應明確施工時間、施工范圍、恢復方式、損失補償方式、違約責任等事項。

　　第五十一條 業主大會決定利用共用部位、共用設施設備進行經營的，應當按照有關規定辦理經營手續，所得收益主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　第五十二條 車輛在物業管理區域內共用部位、共用場地的停放、收費和管理等事項，由業主大會決定，并向全體業主進行公示。前期物業管理(未召開首屆業主大會的)階段，前述事項由物業服務企業依據物業服務合同或者業主臨時管理規約的約定實施管理，對車位實行收費的，其收費協議有效期最長不得超過一年。業主大會決定對車輛停放收費的，由業主大會、業主委員會與物業服務企業協商確定收費標準。無特別約定的，物業服務企業對停放的車輛不承擔保管或者賠償責任。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業服務企業另行簽訂保管合同。

　　上述收費，業主大會、物業服務企業應當向全體業主進行公示，并接受監督。

　　車輛的停放，不得占用消防通道及影響其他車輛和行人的正常通行。

　　公安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛執行公務時在物業管理區域內停放，不得收費。

　　第五十三條 業主在房屋裝飾裝修開工前，應當告知相鄰業主，并且向物業服務企業申請登記;按照規定需經有關部門批準的，應當依法辦理批準手續。

　　物業服務企業應當與申請登記的業主簽訂《房屋裝飾裝修管理協議》。

　　物業服務企業應當與從事裝飾裝修施工的專業公司或者施工當事人簽訂《房屋裝飾裝修施工管理協議》。

　　物業服務企業應當在受理業主申請登記時，以書面形式告知業主、相關的施工專業公司、施工當事人：

　　(一)房屋裝飾裝修中需要禁止的行為和注意事項;

　　(二)違反相關規定、約定及產生的后果;

　　(三)違反裝飾裝修管理協議、裝飾裝修施工管理協議應負的責任。

　　物業服務企業應當為辦理申請登記并且簽訂《房屋裝飾裝修管理協議》的業主提供相關服務或者按照園區的規劃設計、物業管理的要求給予指導。

　　第五十四條 物業服務企業依據物業服務合同的約定，對于在管區內違法違規從事裝飾裝修活動的專業公司或者施工當事人采取如下措施：

　　(一)警告并制止其違法違規行為;

　　(二)向上級主管部門報告;

　　(三)保留其證據，將其驅逐出園區。

　　第五十五條 業主在裝修過程中對建筑物主體結構、承重結構造成破壞的，經住建主管部門技術鑒定后，由市城管執法部門按照有關規定予以制止，并實施處罰。

　　第五十六條 業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有《物權法》規定的權利，并且履行相應的義務。業主不得以放棄權利而不履行相應的義務。

　　物業存在安全隱患，危及公共利益和他人合法權益時，責任人應當及時維護養護，有關業主應當給予配合。

　　責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。

　　第五十七條 建設單位應當按照國家規定的保修范圍和保修期限，承擔物業保修責任。物業服務企業對屬于保修范圍和保修期內的房屋質量等問題，應當及時通知建設單位履行保修義務。建設單位不履行或者拖延履行保修義務的，物業服務企業應當向物業主管部門報告，由物業主管部門依法進行處理。

　　第七章 法律責任

　　第五十八條 業主違反物業服務合同約定、逾期不交納物業服務費用的，由業主委員會督促其限期交納;業主逾期三個月不交納物業服務費，物業服務企業應當通過法律途徑追繳，不得對業主實施斷電、斷水等任何影響業主生活的行為，由此對業主造成損失的，應當給予賠償。

　　業主不得以物業空置、存在開發遺留問題或者無需接受相關物業服務等理由拒付物業服務費。

　　第五十九條 建設單位違反本辦法規定，有下列行為之一的，由物業主管部門予以處罰;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任：?

　　(一)未按照規定配套建設物業管理用房的，責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款;

　　(二)不移交有關資料的，責令限期改正;逾期未改正的，予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

　　(三)擅自處分依法屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

　　第六十條 物業服務企業違反本辦法規定，有下列行為之一的，由物業主管部門予以處罰;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任：?

　　(一)將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

　　(二)擅自改變物業管理用房用途的，處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。?

　　(三)超越資質等級承接物業服務業務的，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款。

　　(四)未取得資質證書從事物業管理的，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款。?

　　(五)以欺騙手段取得資質證書的，沒收違法所得，處5萬元以上20萬元以下的罰款，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

　　(六)聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

　　第六十一條 違反本辦法規定，物業主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

　　第六十二條 違反本辦法規定的其他行為，國務院《物業管理條例》及其他有關法律、法規已有規定的，從其規定。

　　第六十三條 本辦法中對前期物業管理項目招投標管理、住宅專項維修資金管理、物業服務企業資質管理、物業服務收費管理等其他物業管理事項，按照國家、省、市有關規定執行。

　　第六十四條 遼陽縣、燈塔市參照本辦法執行。

　　第六十五條 本辦法自發布之日起施行。原《遼陽市物業管理暫行辦法》(市政府令第119號)同時廢止。