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寧波
商品房預售合同糾紛中的法律責任
商品房預售合同是一種特殊的買賣合同，其特殊性主要在于合同標的是一種特殊的商品，因此法律對于此種商品的開發經營活動的房地產商簽訂預售合同有著相對嚴格的條件要求，這些條件也就是商品房預售合同的生效要件，開發商不具有預售許可條件而與購房人簽訂商品房預售合同的，屬于違反法律強制性規定的行為，原則上應確定合同無效，主要過錯在開發商一方應按合同法的規定對購房人承擔賠償責任。
在合同有效的前提下雙方在實際履行中發生不能按約完全履行產品的法律責任主要有以下幾種：
一.開發商未按約定時間交付房屋的法律責任。
未按約定時間交付房屋除具有法定免責事由和約定免責事由外開發商應承擔逾期交房的違約責任。通常情況下，雙方在合同中約定：賣方不能按期交房的，比照中國人民銀行有關延期付款的規定，按每遲延交付一天，按預期交房部分房款總值計算向買方支付一定數額的違約金。超過一定期限未交付的買方可以解除合同，賣方應雙倍返還定金，返還已支付的購房款并按銀行同期固定資產貸款利率償還購房款利息。對于合同中未約定逾期交房違約責任的其責任應如何承擔，實踐中往往按逾期期限及逾期理由來考慮違約責任，如逾期在合理期限以內，則違約方應承擔違約金并繼續履行合同，如逾期時間較長，開發商怠于交房則購房一方有權要求解除合同和賠償損失。
二.房屋已實際交付但不能按約辦理房地產權屬證明的法律責任。
辦理房地產權屬證明是買方的權利、賣方的義務，賣方不能如約辦理，一般應承擔違約責任，即賠償買方由此造成的損失，實踐中往往對買方的損失不易確定，可按照逾期天數賠償一定數額的賠償金。如果因開發商的原因，無法辦出房地產權證，買方可要求退房，并賠償經濟損失。
如不能辦理權屬證明是買方或房地產管理機構的原因造成的，則賣方不應承擔違約責任。
三.開發商交付的房屋不符合合同規定的法律責任
交付的房屋不符合，合同規定通常有面積數量不符合，質量不符合房型不符合等，對于面積不符的合同有約定的，從約定，合同沒有約定的，按有關法律法規規定：因勘察誤差，公用面積分攤計算失誤的，應按原合同價不變，因開發商變更設計發生面積誤差的，雙方按實際面積協商價格。協商不成允許退房開發商應承擔違約責任，上述兩項原因之外，發生面積誤差的，原則上以有利于購房一方的原則處理即實際面積超過合同面積的，按合同價不變，實際面積不足合同面積的，不足部分應當退款。對于質量不符合的，應由賣方采取補救措施，對房屋進行修理并賠償買方的經濟損失，如果房屋存在缺陷，不符合安全標準，在合理期限內無法修復的應當允許買方解除合同，賠償損失。交房同時開發商應交付住宅質量保證書和住宅使用說明書，按規定履行保修義務。
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