-----逾期辦證的責任認定

原告：葉某

委托代理人：戴某，某律師事務所律師

被告：某房地產公司

委托代理人：李*華、陳*清，遠東律師事務所律師

一、基本案情

原告葉某與被告某房地產公司(以下簡稱房產公司)簽訂了一份《商品房買賣合同》(下稱合同)，約定交房時間為2003年10月31日，合同第十五條還約定，“出賣人應當在商品房交付使用后60日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定的期限內取得房地產權屬證書的，買受人不退房的，每逾期一天，出賣人按日向買受人支付已付房款萬分之三的違約金”。合同簽訂后，原告按合同約定支付了全部房款，房產公司于2003年10月31日通知原告入住，原告于同年11月6日領取了房屋鑰匙，實際使用該房屋。

原告訴稱：被告應于2004年1月1日前為原告辦理好房產證，而被告于2005年8月19日才向原告發出辦證通知，至今尚未辦妥原告的房產證，為此，原告訴至法院，要求判令被告按總房價款為基數每日萬分之三支付逾期辦理房產證的違約金，自2004年1月1日起暫計至起訴之日即2005年8月30日。

房產公司答辯稱：被告“將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案”(以下簡稱報備)后，原告憑有關手續即可辦理房產證，被告并沒有為原告辦理產權證的義務。而被告未能在合同約定的時間內報備，主要是由于有關政府主管部門及有關方的原因所造成的。按合同第15條的規定，對此延誤的時間不屬被告的責任，被告不應承擔該段時間的違約責任。本案房產竣工驗收后，為取得辦理產權證所需的資料，被告必須按政府規定的程序辦理各項驗收、審批、審核手續后才能報備。被告實際交房時間為2003年11月6日，被告辦理權屬登記資料報產權登記機關備案的時間為2005年3月23日，期間共503天。其中，按照有關規定及政府各職能部門的公開承諾辦理各項驗收、審批、審核手續共需134天。而實際上被告在辦理報備過程中，因政府部門延誤的時間達183天，因建設銀行廣西區*行造價審計所用時間為172天，因廣西某房地產交易服務有限公司測繪所用時間為76天，共計565天。扣除2004年3月26日至2004年9月13日期間的交叉時間172天，剩余393天，這些時間并非被告原因造成的，合同約定的60天為雙方認可的報備時間應包含在政府各職能部門審批時間中，故被告報備的合理時間應是交房后的第393天，即2004年12月9日，因此，被告實際逾期報備時間為110天。其次，被告已經履行了合同約定的主要義務，按合同的約定將商品房交付給原告，原告也已居住使用。被告逾期報備，并未影響原告對房屋的正常使用，且從實際情況來看也沒有造成原告的任何損失，因此，合同中約定按總房款每日萬分之三支付原告的違約金明顯過高，根據《合同法》第一百一十四條第二款以及最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱“解釋”)第十六條的規定，請求法院予以適當減少違約金。