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寧波
淺談商品房買賣中買方風險及防范
一、現房買賣中買受人的風險
現房買賣，是指商品房開發經營企業將其已建成的商品房售給買受人，由買受人支付房款的行為。其標的物是現實存在的房屋，房屋坐落、層次、結構、面積、質量等買受人都可以親眼目睹且周圍環境、配套設施等都一目了然，交付日期也可以由雙方明確約定。但即便如此，現房買賣對買受人來說仍存在一定的風險。
1、商品房開發經營企業無開發經營資質，導致合同無效。
有無開發經營資質將關系到商品房買賣合同的效力。如果商品房開發經營企業無開發經營資質，將導致買賣合同無效，買受人無法獲得商品房，即使取得了商品房，一旦發生糾紛按照無效合同的處理原則，也要返還給出賣人。而且無資質企業開發的房產一般情況下都沒有取得建設許可證，該商品房當然也無法取得合法的房產證。在這種情況下，買受人不僅無法獲得合法的房屋，有時，房地產開發經營企業經營狀況還存在購房款無法返還的風險。
2、買賣合同中的房屋(標的物)被房地產開發經營企業設定了抵押，使買受人的權利無法實現。
根據《擔保法》第49條規定：抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況。抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。關于[適用《擔保法》若干問題的解釋]第67條規定：抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權;取得抵押物所有權的受讓人(一般情況下難以取得)，可以代替債務人清償其全部債務，使抵押權消滅。受讓人清償債務后，可以向抵押人追償。
從以上規定可以知道，房產商如果在未告知買受人其出售的房屋已設定抵押的情況下，將抵押的房產出售給買受人，給買受人帶來極大的風險。
①、該出售的房屋已被房產商設定抵押并已依法登記的，即使買受人取得了該房產，但如果房產商未履行設定抵押時應履行的義務，抵押權人就可以行使抵押權，將該房屋通過折價、拍賣、變賣等形式進行處置，并從處置所得價款中優先受償。如果買受人要取得該房屋的完整的所有權，則必須代房產商清償其全部債務。如果買受人取得該房屋時，房價款尚未支付，或尚應付房款大于房產商欠抵押權人全部債務的，則買受人代償不會對其造成損失。否則，就會給買受人造成極大的損失。
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