誤區(qū)1：《訂購書》已經明確約定了定金不退，那就一定退不回來了。

2012年3月15日，張x與北京某房地產公司(開發(fā)商)簽訂了《認購協議書》，購買了位于順義區(qū)的一套房子，用途是商業(yè)。《認購書》上第三條明確規(guī)定了，張x向該公司交納五萬元定金，并在七日內簽訂買賣合同，如果合同不簽定金就不退了。之后，開發(fā)商開據的收據也明確了不買定金不退的字樣。

2012年3月20日，在雙方協商合同時，張x提出自己購房的目的是想經營一家餐廳，房地產公司考慮到油煙排放、擾民等問題不同意用于餐飲經營。雙方爭執(zhí)不下，導致合同未能簽訂。張x認為如果無法經營餐廳，自己購房的目的不能實現，房就不想買了，遂要求退回定金，但遭到了開發(fā)商的拒絕。開發(fā)商說《訂購書》已經明確說了不購買定金就不退回，所以要退定金那不是可能的。

法律鏈接：

最高法《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理;因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”

律師說：

上述法律規(guī)定中，最重要的字眼是“因不能歸責當事人雙方的事由”，這決定了定金是否可以退回。實踐中，法院一般是查明雙方是否存在過錯或是違約行為導致合同無法訂立。如果是由于一方過錯或是違約導致合同無法訂立的，過錯或違約方將承受定金罰則的懲罰。而如果雙方并無過錯或是違約行為，只是就合同條款不能達成一致意見或是其它事由的導致無法購買的，收受定金的一方就應退還定金。

本案中，雖然開發(fā)商在《訂購書》和收據中一再強調不購買定金不予退還。但事實上，雙方在簽訂合同時，對房屋用于餐飲經營達不成一致意見。而在房屋用途明確為商業(yè)的前提下，雙方只是站到了自己的角度考慮問題，對于無法簽訂合同本身并不存在故意或違約。因此開發(fā)商應當退回定金。

值得提醒的是，在實踐中，經常會有當事人使用“誠意金”或“訂金”這樣的字眼。這二者都不是規(guī)范的法律概念。在沒有明確約定為定金的情況下，在法律上只能視為一種預付款，將不具有擔保的性質，也不適用定金罰則。

誤區(qū)2：未到房地產管理網站上做預售登記的合同不成立。

2012年1月，李x與北京某房地產開發(fā)公司(開發(fā)商)簽訂了《商品房買賣合同》，以貸款的方式購買了一套140平米的商品房。該合同一式四份，李x在買受人處簽了字后，將合同全部交給了開發(fā)商蓋章，自己只留了一份復印件。之后，合同一直未返回。經多次詢問，開發(fā)商均以拿去房地產管理中心備案蓋章為由推脫。按照合同約定，李x支付了首付款和一系列的購房雜費。

2012年7月收房時，開發(fā)商無法按期交房。遂通知李x到售樓處簽署補充協議并選擇賠付方式，李x不同意補簽并要求開發(fā)商盡快交房。2012年8月，開發(fā)商致函給李x，說雙方訂立的《商品房買賣合同》一直未在房地產管理網站上備案做預售登記，因此合同并不成立，彼此之間不存在買賣關系，只同意退回李x已經交納的首付款，不再交樓。

法律鏈接：

《城市商品房預售管理辦法》第10條規(guī)定：“商品房預售，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理備案登記。”

最高法《關于適用<合同法>若干問題的解釋(一)》第9條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權及其它物權不能轉移。”

最高法《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定：“當事人以商品房預售合同未按法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。”

律師說：

可以看出，上述法律規(guī)定已經明確規(guī)定了如果以簽訂的《商品房買賣合同》未在房地產管理網站上做預售登記為由主張合同不成立的，法院將不予支持。顯然，本案中開發(fā)商的主張是站不住腳的，合同不僅成立，對于逾期交樓，開發(fā)商還應承擔相應的違約責任。

從性質上看，商品房預售登記是一種政府行政管理行為，其目的是規(guī)范房地產交易市場的秩序。它并不是確認合同效力的必要條件。事實上，商品房買賣合同只要符合了合同生效的一般要件，當事人又事實履行了合同，合同就當然成立并生效。但是，如果當事人在合同中明確約定以辦理登記備案手續(xù)作為合同生效條件的，則完全不同，因為根據合同自愿原則，法律會遵從當事人的意思選擇，將此作為商品房買賣合同生效的必要條件。

雖然商品房買賣合同未在房地產管理網站備案不影響合同效力，但對于今后辦理房屋產權證會存在一定的影響和障礙。為了保護買房者的利益，最好在合同中明確約定開發(fā)商或中介公司辦理網上預售登記的具體時間，以督促其盡快辦理。

誤區(qū)3：收房時如果不交齊所有費用就收不了房。

2013年1月，于x從北京某房地產開發(fā)公司(開發(fā)商)處購得住房一套。讓于x特別滿意的是，該房屋為現房，同年3月就能驗收交房。于x計劃著4月份裝修完畢，五一正好作為婚房使用。

簽訂《商品房買賣合同》時，于x特別留心了交房的時間和條件。交房時間為2013年3月31日前，交房條件為開發(fā)商提供建筑工程竣工驗收備案表和面積實測技術報告書。如果該手續(xù)不齊全，于x有權拒收房屋，并追究開發(fā)商的違約責任。

可到了交房的時候，開發(fā)商告訴于x，必須將物業(yè)費、契稅、印花稅及公共維修基金、測繪費、房產代辦費等一系列的雜費交齊后，才能將房屋交付給于軍使用。于x算了一下，這些費用加起來大概有十萬左右。那段時間，于x資金周轉有些困難，一下子拿不出這些錢來。于是，于x找到開發(fā)商商量能不能先交房，以確保裝修的時間，上述費用緩二個月一定交齊。對此，開發(fā)商明確拒絕，告訴他如果不交齊所有費用就收不了房。

法律鏈接：

《商品房銷售管理辦法》第30條規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。”

《北京市城市房地產轉讓管理辦法》第50條規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)交付預售商品房，應當符合下列條件：(一)取得建筑工程竣工驗收備案表;(二)取得商品房面積實測技術報告書;(三)預售合同約定的其它交付條件。”

律師說：

交付使用是指出賣人依合同約定將房屋交給買受人實際占有，買受人因此行使對房屋占有權利的行為。在商品房買賣合同中，出賣方主要義務就是交付符合交付使用條件的商品房給買受人使用。只要買受方履行了合同規(guī)定的義務，出賣方就無權拒絕，也不能附加合同外的任何條件。

本案中，雖然開發(fā)商要求于x交納的公共維修基金、契稅、印花稅、測繪費等一系列費用的目的是為了幫助于軍辦理房產證，但根據合同的約定，交房的時間與辦理房產證的時間是分開的，通常情況下，辦理房產證的時間為房屋交付使用后180日內辦理。由此可見，交付房屋和辦理產權證既不是同一行為，也不是相同的時間內進行。開發(fā)商以此為由拒絕履行房屋交付義務，是缺乏合同及法律依據的。于x完全有權要求開發(fā)商無條件地交付房屋，并追究開發(fā)商延遲交房的違約責任。

以上便是小編為大家整理的相關知識，相信大家通過以上知識都已經有了大致的了解。如果您的情況比較復雜，律霸網也提供律師在線咨詢服務，歡迎您進行法律咨詢。