房屋糾紛的類型
很多人在交付房子的時候遇到這樣那樣的問題,交付房屋關系質量驗收、逾期責任、風險負擔,雙方對房屋質量及相關問題經常產生糾紛。下面是常見的十種糾紛并及相應解決意見。
一、一般質量問題,開發商應保修
一般質量問題包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等。因質量不符合合同約定或房屋通常品質,買受人可以拒絕接受,由出賣人承擔修理、更換、重做與賠償損失責任,逾期交付的,應當支付延期履行違約金。交付后質量問題產生或隱蔽瑕疵暴露的,出賣人應當承擔保修責任,拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的,買受人可以自行修復或者委托他人修復,修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
二、房屋質量不合格,業主可拒絕收房并提出解除合同
《建筑法》61條規定:“建筑工程竣工經驗收合格后,方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的,不得交付使用。”工程驗收合格以取得《工程竣工驗收備案表》為標志,綜合驗收合格與規劃驗收合格則包括公共設施、綠化、道路、停車場等整體驗收,還包括取得規劃、消防、環保部門出具的認可文件。房屋交付前未經驗收或經驗收不合格的,買受人可以拒絕接受房屋,并請求解除合同。房屋交付后質量經核驗確屬不合格的,買受人可以主張相同權利。
根據《城市房地產開發經營管理條例》第三十二條:“商品房交付使用后,購買人認為主體結構質量不合格的,可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗,確屬主體結構質量不合格的,購買人有權退房;給購買人造成損失的,房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。”《商品房銷售管理辦法》第三十五條:“商品房交付使用后,買受人認為主體結構質量不合格的,可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗,確屬主體結構質量不合格的,買受人有權退房;給買受人造成損失的,房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。”
由此可見,如果房屋質量問題不過關,購房者有權拒絕收房并解除購房合同。
三、遲延交付房屋,超過三個月可要求解除合同并賠償違約金
根據《解釋》第15條,出賣人遲延交付房屋,在催告后三個月的合理期限內仍未履行的,買受人可以請求解除合同,并要求出賣人承擔支付違約金、賠償損失等違約責任,但當事人另有約定的除外。“當事人另有約定”實質是出賣人事先在買賣合同中約定的允許遲延交房事由,該事由成立將免除出賣人的逾期交房的違約責任,故其合法性與公平性將成為爭議焦點。出賣人通常會將不可抗力、政府行為、社會事件、惡劣天氣、技術難題等作為免責事由。作者認為:能否免責應當考慮1、出賣人是否能夠或者應當預見到;2、出賣人是否能夠或應該能夠解決;3、該事由是否足以導致延期施工。
不過在現實中,反映開發商延期交房的很多,但要求退房的卻很少。在逾期交房的博弈中,開發商總是大贏家。
也有購房者通過自己的努力,獲得了應有的賠償,維護了自己的合法權益,并且總結了自己的維權經驗:
1、所有業主一定要團結一致,維護自身利益;
2、業主要推選出代表與開發商交涉,而不是所有人一窩蜂形成混亂狀態;
3、一定避免肢體沖突,要告訴開發商,業主不是“扯皮”,而是要解決事情和維護應有利益;
4、拒絕開發商口頭承諾,要求出示書面證據,并簽章。
四、配套設施遲延或者不能交付
配套基礎設施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬帶等;配套公共設施包括停車場、運動場、游泳池、道路、花園、綠化、醫院、學校、超市、會所等。基礎設施完備是買受人正常居住必備條件,如該設施缺乏,買受人可以拒絕接受房屋,逾期交付的,可以要求出賣人承擔違約責任。
銷售廣告對公共設施的描述具體明確,足以影響買受人是否購買與房屋價格的,應當視為要約,出賣人拒絕交付或遲延交付時,應當繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任
五、裝飾和設備不合約定
買賣合同經常約定出賣人提供精裝房,并在合同附件三和補充協議中約定裝飾材料與工藝標準。房屋交付時,買受人發現材料低檔、做工粗糙,因此與出賣人發生爭執。材料與工藝標準應當依合同約定為準,無約定或約定不明的,根據《合同法》62條確定。裝修不符合合同約定的,由出賣人承擔更換、重做、維修和賠償損失的責任。交付房屋時,出賣人必須提供室內空間檢測報告,否則買受人有權拒絕接受。裝修物存在有害物質如氨氣、甲醛、氡氣,造成室內空氣污染,危及人體健康時,出賣人應當承擔賠償責任。
六、房屋相關資料不完備
房屋交付時,出賣人應當提供以下資料:
1、政府機構出具的《建設工程竣工驗收備案表》,較權威地證明房屋業已竣工驗收合格;
2、房屋測繪機構出具測繪資料,該資料用于權屬登記,也可以確定實測面積與約定面積之間的誤差;
3、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》,前者是出賣人對商品住宅承擔質量責任的法律文件,后者是對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等作出說明,并提出使用注意事項的文書。
出賣人未提供第1和2項資料時,買受人可以拒絕接受房屋;未提供“兩書”時,有判例認為:“兩書”是為加強商品住宅質量管理,確保商品住宅售后服務水平,維護住宅消費者的合法權益而規定,未提供不構成拒絕接受房屋的條件。如果你還有其他的問題,歡迎致電律霸網。
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