購房者逾期不去收房違約嗎

根據(jù)《合同法》第一百零七條的規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。由此可知，不履行合同義務(wù)是屬于違約。但是若是相對方本身就違約，那么根據(jù)《合同法》六十六條的規(guī)定，當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，沒有先后履行順序的，應(yīng)當(dāng)同時履行。一方在對方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求。一方在對方履行債務(wù)不符合約定時，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。此時不收房不違約。

碰到一些因房屋出現(xiàn)問題和開發(fā)商維權(quán)的業(yè)主，有的業(yè)主和我說，其實在交房前已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了問題，讓開發(fā)商進(jìn)行了維修，然后開發(fā)商就沒有給業(yè)主再檢查的機(jī)會了，一直等到交房那天，業(yè)主才看到了房屋的情況，再業(yè)主想詳細(xì)檢查的時候，開發(fā)商就會催促收房，并宣傳到期不收房就會違約，業(yè)主需要交納大筆違約費(fèi)用，然后這位業(yè)主沒辦法之下就收房了，后面房屋還是出現(xiàn)了之前的問題，這下麻煩就大了。

那么到底業(yè)主到期不收房，會不會違約呢?開發(fā)商為什么會有這個底氣呢?原因就在與購房者簽訂的這一條款。

該第三條是這樣規(guī)定的：“以貸款方式支付房款的買受人須于入住時，繳齊辦理房屋所有權(quán)和抵押登記所需各種資料及相關(guān)稅費(fèi)，積極配合甲方或代辦機(jī)構(gòu)共同辦理產(chǎn)權(quán)登記和抵押登記手續(xù)，若買受人未將資料及費(fèi)用辦妥交齊，出賣人有權(quán)拒絕交付該房屋，并且乙方應(yīng)于辦理房屋交付之日起到實際接受之日止，每日向出賣人支付總房價萬分之貳的違約金”。

在對該條款的理解中，首先，我們認(rèn)為該條規(guī)定因與國家強(qiáng)制性法律規(guī)范相沖突，因而不具有法律效力。《合同法》第五十二條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：㈠……;㈤違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”。《國家稅務(wù)總局關(guān)于征收機(jī)關(guān)直接征收契稅的通知》(國稅發(fā)137號)規(guī)定：“各級征收機(jī)關(guān)要在2004年12月31日前停止代征委托，直接征收契稅”。

上述合同附件五第三條的規(guī)定已經(jīng)形成了事實上的代征關(guān)系，與強(qiáng)行法沖突，因此不具有法律效力。

其次，該條款屬于開發(fā)商單方提供的格式條款，如果對該條款的理解存在爭議，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款的一方即開發(fā)商的解釋。根據(jù)《合同法》第四十一條：“對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋”。可能開發(fā)商會將其解釋為不屬于代征，而是代繳。但從業(yè)主的理解和認(rèn)識來看，開發(fā)商收取的性質(zhì)并非代繳。因為契稅的征繳時間是從合同簽訂之日到產(chǎn)權(quán)證辦理之前的時間段，由納稅人自愿決定何時繳納，從自愿的角度出發(fā)，納稅人有選擇晚繳的權(quán)利，否則就是具有強(qiáng)制因素，這與契稅繳納的自愿原則相違背。同時，稅費(fèi)應(yīng)該在房屋交付以后才會發(fā)生，未先驗房，存在拒絕收房的可能，也就存在不用繳稅的可能性。

再次，業(yè)主實際上并未違反該條約定。從時間上講，只有在買受人經(jīng)過驗房，確認(rèn)了標(biāo)的物符合合同約定并向出賣人表達(dá)進(jìn)行交接的意思表示之后，繼而才可能出現(xiàn)買受人想收房但拒絕繳納相關(guān)稅費(fèi)的情形，在此之前，只存在買受人拒繳的可能性，不存在現(xiàn)實性，業(yè)主并未實際違約。開發(fā)商想依此陷阱條款追究業(yè)主違約責(zé)任的如意算盤，沒有事實依據(jù)。相反，交房不能的原因是業(yè)主不能驗房，不能驗房的原因是出賣人制訂執(zhí)行不合理的交房流程，因此應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

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