2020開發(fā)商無權(quán)售賣車位是真的嗎

要弄明白開發(fā)商有沒有權(quán)利出售出租車位，就是要看車位的權(quán)屬是不是屬于開發(fā)商，要搞清楚車位的權(quán)屬，首先要明確車位的法律性質(zhì)。

新的《民法典》于2021年1月1日生效，《物權(quán)法》及其相關(guān)解釋有效時期為2020年12年31日止，屆時與《民法典》相沖突的條款失效，由新的司法解釋頒布替換。

車位的法律性質(zhì)

從《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定來看，車位分為專有和共有兩種不同的性質(zhì)，從《人民防空法》相關(guān)規(guī)定來看，還有一種特殊的人防工程改造車位，這種車位所有權(quán)和使用權(quán)分離，平時使用權(quán)屬于投資建設(shè)者。

按照《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：

“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”

該條文第二款、第三款分別規(guī)定了專有車位和共有車位。

1、規(guī)劃內(nèi)的車位屬于專有車位。

專有車位的權(quán)屬雖未在該條明確，但結(jié)合《物權(quán)法》第一百四十二條規(guī)定?“建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物，構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外”，專有車位產(chǎn)權(quán)應(yīng)為開發(fā)商所有。開發(fā)商可以將專有車位可以出售、出租或贈送。

2、占用共有道路或其他場地的屬于共有車位。

根據(jù)第三款的規(guī)定，結(jié)合《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條的規(guī)定，可以進(jìn)一步明確，在規(guī)劃車位外占用共有道路或其他場地的屬于共有車位。業(yè)主共有的車位當(dāng)然不能再出售、出租、贈送給業(yè)主。

判斷車位屬于專有車位還是共有車位，要看車位屬于規(guī)劃內(nèi)還是規(guī)劃外。要看是否屬于規(guī)劃內(nèi)外，只能依據(jù)規(guī)劃文件，規(guī)劃文件主要是《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及其附圖，附圖上標(biāo)示的車位就是規(guī)劃內(nèi)車位。

3、人防車位所有權(quán)屬于國家，平時使用權(quán)屬于投資者。

按照《物權(quán)法》第五十二條規(guī)定的規(guī)定，國防資產(chǎn)屬于國家所有，人防工程因其國防資產(chǎn)的屬性而為國家所有。

按照《中華人民共和國人民防空法》第五條的規(guī)定“國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè);人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”，人防工程平時的使用收益權(quán)歸投資者。

因此人防工程改造的車位屬于產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)分離的特殊類型車位，但既然有使用權(quán)，則也可以出租，但不能出售。那么投資者是開發(fā)商還是業(yè)主?筆者認(rèn)為人防工程的直接投資者屬于開發(fā)商，且人防工程屬于城市市政工程而不僅僅是小區(qū)公共配套工程，不屬于小區(qū)業(yè)主共有，也不隨業(yè)主購買房屋而轉(zhuǎn)移投資者身份。

開發(fā)商是否有權(quán)出售、出租車位

經(jīng)過以上分析，車位分為三種，專有車位、業(yè)主共有車位、人防工程改造車位，專有車位開發(fā)商可以出售、出租，業(yè)主共有車位開發(fā)商不能出售、出租，人防工程改造車位開發(fā)商可以出租不能出售。

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