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寧波
商品房預售合同簽訂的時候需要注意什么
(一)注意承包人的優(yōu)先受償權
在預售商品房工程建設過程中，如果房地產開發(fā)經營企業(yè)沒有按約定支付工程價款。這就會產生買受人的權利與承包人優(yōu)先受償權之間的沖突問題。因為相關法律規(guī)定，發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。
由于預售商品房并非不宜折價和拍賣，根據這一規(guī)定，承包人的優(yōu)先受償權的效力，優(yōu)先于發(fā)包人房地產開發(fā)經營企業(yè)的其他債權人(包括預售商品房買受人在內)的因享有擔保物權而產生的優(yōu)先受償權，居于最為優(yōu)先的地位。買受人的權利不能對抗承包人的優(yōu)先受償權;但承包人已經將竣工的建設工程交付給發(fā)包人，則構成承包人對其優(yōu)先受償權的放棄。
(二)注意限制開發(fā)商對預售房屋土地使用權設定抵押
實踐中有些開發(fā)商預售前或預售中將土地使用權抵押給銀行取得貸款。法律也是允許以土地使用權、在建工程作為抵押物，但這種做法會給預購人帶來嚴重危險，開發(fā)商日后如不能償還貸款，銀行行使抵押權，則預購人有房無地。對于這種損失預購人只能去向開發(fā)商追索，但債權實現的安全保障已大為降低。
雖依擔保法的規(guī)定在抵押期間所有權人仍有權出賣抵押物，但其出賣時實際很少有人愿意購買，就是購買的話，價格也大打折扣。在房屋預售中預購人承擔的風險本已很重，如房屋地基再被執(zhí)行抵押，則境況更為不妙，這會極大損害預購人利益，影響預售融資的安全秩序。
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