(一)注意承包人的優(yōu)先受償權(quán)

在預(yù)售商品房工程建設(shè)過(guò)程中，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)沒(méi)有按約定支付工程價(jià)款。這就會(huì)產(chǎn)生買(mǎi)受人的權(quán)利與承包人優(yōu)先受償權(quán)之間的沖突問(wèn)題。因?yàn)橄嚓P(guān)法律規(guī)定，發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。

由于預(yù)售商品房并非不宜折價(jià)和拍賣(mài)，根據(jù)這一規(guī)定，承包人的優(yōu)先受償權(quán)的效力，優(yōu)先于發(fā)包人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的其他債權(quán)人(包括預(yù)售商品房買(mǎi)受人在內(nèi))的因享有擔(dān)保物權(quán)而產(chǎn)生的優(yōu)先受償權(quán)，居于最為優(yōu)先的地位。買(mǎi)受人的權(quán)利不能對(duì)抗承包人的優(yōu)先受償權(quán);但承包人已經(jīng)將竣工的建設(shè)工程交付給發(fā)包人，則構(gòu)成承包人對(duì)其優(yōu)先受償權(quán)的放棄。

(二)注意限制開(kāi)發(fā)商對(duì)預(yù)售房屋土地使用權(quán)設(shè)定抵押

實(shí)踐中有些開(kāi)發(fā)商預(yù)售前或預(yù)售中將土地使用權(quán)抵押給銀行取得貸款。法律也是允許以土地使用權(quán)、在建工程作為抵押物，但這種做法會(huì)給預(yù)購(gòu)人帶來(lái)嚴(yán)重危險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商日后如不能償還貸款，銀行行使抵押權(quán)，則預(yù)購(gòu)人有房無(wú)地。對(duì)于這種損失預(yù)購(gòu)人只能去向開(kāi)發(fā)商追索，但債權(quán)實(shí)現(xiàn)的安全保障已大為降低。

雖依擔(dān)保法的規(guī)定在抵押期間所有權(quán)人仍有權(quán)出賣(mài)抵押物，但其出賣(mài)時(shí)實(shí)際很少有人愿意購(gòu)買(mǎi)，就是購(gòu)買(mǎi)的話(huà)，價(jià)格也大打折扣。在房屋預(yù)售中預(yù)購(gòu)人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)本已很重，如房屋地基再被執(zhí)行抵押，則境況更為不妙，這會(huì)極大損害預(yù)購(gòu)人利益，影響預(yù)售融資的安全秩序。