做足準備宜細不宜疏
接到收樓通知單后,首先應看清發展商約定的收樓時間,確定具體收樓日期。然后是要找出購房合同,仔細研究合同中的交樓約定,充分了解哪些標的物是發展商必須交付的,買家權益有哪些。其次,準備各種相關資料,包括申辦產權證需要的原購房合同(契約),各期還款單據(發票或用于換發票的收據),如屬按揭購房的要帶上銀行貸款合同,還有業主本人的身份證、常住人員照片、收樓通知書等。
驗房前準備工作一定要到位。購房合同一定要具備,合同上有許多附件對裝修房驗收有重要意義,如小區分布圖、約定細則等。另外,帶有尺寸的戶型圖紙在驗收房子前都應當準備好,不僅是房子的平面布置圖,電路、水路圖紙也應當齊全。如果是精裝房,裝修材料確認單也是驗收時不可缺少的,上面記錄了材料的品牌、款式和型號,驗收全裝修房時需要核對。
到場后應要求發展商出示《建設工程質量認定證書》,索取《住宅使用說明書》《住宅質量保證書》《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》《竣工驗收備案表》(紅色的是常說的兩書一表,也是收樓時特別需要注意的收樓文件),還有各種相關驗收表格,如《住戶驗房交接表》(房間功能分區及標的物詳列各項驗收內容,如客廳樓板、陽臺地面等)與驗收意見表(如《樓宇驗收記錄表》)等。
如果發展商沒有相應證書,購房人可選擇不收樓,如果確實被要求收樓,也要在相關文件,如《住戶驗房交接表》《驗房記錄表》等相關文件中寫明“未見《××××表》”等字樣并妥善保留好相關文件副本。
必須明確的是,收不收房是業主的權利,權利可以放棄、延緩行使。交不交房是開發商的義務,義務必須按時履行。而且業主不是必須在《收房通知書》上簽字。《收房通知書》是開發商為證明自己未交房違約(雖然從道理上說是無法證明的,但是就有有關部門認可該證明,所以業主不可不防)而對業主的一個預先提示。所以,在房屋交接現場,萬萬不可先在《房屋交接書》上簽字,再收取鑰匙。
驗樓細節順序不放過
查驗完各種證件后,到所購樓房依雙方約定的交樓標準查驗樓房狀況。審查房屋的質量,主要是看房屋是否與合同約定一致,包括戶型、朝向、尺寸、結構等。如果這些方面發生變化,購房者可以要求退房。此外,很重要的工作就是審查房屋是否存在質量問題,如果有質量問題,應要求開發商進行修理,待修理后再重新驗房。其中滲漏、空鼓、裂縫是檢查的重要地帶。
不要輕信《住宅工程質量分戶驗收表》《住宅使用說明書》《住宅質量保證書》這些憑證,開發商單方面制作就能輕而易舉向業主出具,而且這些都不是證明房屋合格的關鍵憑證。即使通過“綜合驗收”,也并不等于一定就合格,所以業主還得親自檢查現場。檢驗房屋時,業主有權索取查閱房屋施工圖文件,可向開發商索取也可向物業公司索取(開發商應當將有關圖紙交存物業)。
先看外部,包括外立面、外墻瓷磚和涂料,特別注意腰線部位的內墻滲漏、單元門的外觀,并且要試用幾次,然后是樓道,包括寬度、扶手、踏步、紗窗等。
內部包括入戶門、門、窗、天棚、墻面、地面、墻磚、地磚、上下水、防水存水、強弱電、開關、插座、煤氣、通風、排煙、排氣。然后還要測相鄰的墻壁、地磚,包括閉存水試驗、水表空轉等問題必須和樓上樓下鄰居配合。
一般而言,窗戶的外側要看是否有滴水沿,窗框與墻交界處的密封防水膠是否飽滿、完整,以防止雨水滲透墻體。重復打開或關閉門窗及各部件檢查是否能正常使用,檢查門窗是否垂直,表面是否有損壞情況,檢查玻璃膠是否完整、飽滿。
檢查電時,可以打開所有用電開關檢查是否正常通電,帶一個排插來檢查插座是否牢固通電。檢查水也可以逐一打開所有用水設備,來回開關幾次檢查完整性和使用性,蓄水盆應先蓄水,然后檢查管道連接處的漏水情況,然后再放水檢查管道通暢及漏水問題。滲漏一般業主沒法做實驗,但可以通過查天花、墻面、地面的水漬來判斷是否有滲漏。
瓷磚空鼓是精裝房比較常見的現象,檢查時用響鼓錘在瓷磚表面來回滑動,判斷其聲音情況,聲音呈粗大音、伴有空空的感覺,空鼓面積超過15x15cm應用記號筆標記出來。
其他的安全隱患主要是檢查護欄、沐浴房或者玻璃推拉門的安裝情況,鐵藝型的主要檢查各個焊接點的焊接情況和除銹、防銹情況,玻璃型主要檢查各個固定點固定情況,玻璃是否有缺陷。
謹慎收房以防維權難
需要注意的是,購房者在簽合同時應將先驗房再收樓作為附加條款寫在合同里,不驗房不收樓。如當初合同未有約定的,則可采取變通方法,在收樓文件中注明“房內情況未看”或“未驗房”等字樣,驗房時如出現什么情況,也可增加自我保護力度。收樓現場的人山人海并不可怕,建議采取“人多好辦事”戰術,請來多位老友親戚幫忙,能發現更多的問題。
收房要查驗《竣工備案驗收表》的原件和《房屋面積實測表》,否則一旦接鑰匙,再提面積問題就晚了,在司法實踐中,以收房時未提異議,視同購房人事實接房放棄對面積爭議的權利,這一點不可不防。
驗完樓后,開發商一般要求業主填寫《住戶檔案表》《入住協議》《消防責任書》等協議書,同時領取《住戶手冊》《服務指南》等各種入住手冊及各種贈送物品。但簽署協議書時應先詳細研究行文,發現不公時應及時提出異議,雙方協商后再簽署。在驗完樓后,買家應按實際驗收情況填寫《住戶驗房交接表》,同時將水表、電表底數抄在指定表格(一般附在《驗房交接表》中)。
如果有不滿意的地方,可提出意見并將意見填寫在《樓宇驗收記錄表》中,作為書面依據,如發展商未準備有關表格,買家應另以書面形式將意見送交發展商。如屬可整修內容,應協商并簽署有關整改維修文件,約定下次驗收時間。在簽收樓前,一定要驗好房,把驗出的問題讓開發商整改。
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